2019年房地產(chǎn)估價師考試每日一練(2.20)

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1、(理論與方法)某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于()萬元。

A、536

B、549

C、557

D、816

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。該商場在2005年10月的價值最接近于：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=120×(1-20%)-50=46(萬元)，n=40-5=35(年)，Y=5%+5%×60%=8%，V= 46/8%×[1-1/(1+8%)35]=536.11(萬元)。參見教材P221。

2、(經(jīng)營與管理)在估算某教學樓的房屋開發(fā)費用時，按照每間教室的綜合投資乘以教室數(shù)估算其總投資，這種估算方法屬于()。

A、單元估算法

B、概算指標法

C、單位指標估算法

D、工程量近似匡算法

【正確答案】A

【答案解析】本題考查房屋開發(fā)費的估算方法。

3、(制度與政策)下列費用不得從住宅專項維修資金中列支的有()。

A、依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位改造費用

B、有線電視的維修、養(yǎng)護費用

C、因人為損壞住宅共用設施設備所需的修復費用

D、供電、供氣、供熱的維修、養(yǎng)護費用

E、電梯更新

【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是住宅專項維修資金的使用。下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：(1)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;(2)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用;(3)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;(4)根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。參見教材P230。

4、(相關知識)任何一項建設項目都可以分解為一個或幾個單位工程，單位工程可以進一步細分為一個或幾個分部工程。()

對

錯

【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是工程造價計價的基本原理。任何一個工程項目都可以分解為一個或幾個單項工程;任何一個單項工程又是由一個或幾個單位工程組成的;而單位工程可以進一步細分為一個或幾個分部工程。分部工程還可以進一步細分為更簡單細小的部分，即分項工程。也就是要劃分到構成工程項目的最基本構成要素。參見教材P142。