2019年房地產(chǎn)估價師《案例分析分試題(15)

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單項選擇題

1、在房地產(chǎn)項目中，開發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚(yáng)長避短，選擇最科學(xué)、最合理、最具操作性的一種，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃具有(　)。

A、創(chuàng)新性

B、前瞻性

C、系統(tǒng)性

D、多樣性

簡答題

1、商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容中宏觀環(huán)境分析的內(nèi)容有哪些?

2、商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查報告中消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析的具體內(nèi)容包括哪些?

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的特點(diǎn)有哪些?

4、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃報告的主要內(nèi)容有哪些?

5、簡述房地產(chǎn)貸款項目評估的含義。

6、簡述房地產(chǎn)貸款項目評估的內(nèi)容。

7、項目風(fēng)險評估中，借款企業(yè)的風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)主要有哪些?

【參考答案】

單項選擇題

1、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃具有多樣性：房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃要比較和選擇多種方案。在房地產(chǎn)項目中，開發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚(yáng)長避短，選擇最科學(xué)、最合理、最具操作性的一種。同時，房地產(chǎn)項目策劃方案也不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時，根據(jù)房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，不斷對策劃方案進(jìn)行調(diào)整和變動，以保證策劃方案對現(xiàn)實的最佳適應(yīng)狀態(tài)。參見教材P370。

簡答題

1、【正確答案】 本題考查的是不同類型房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容。宏觀環(huán)境分析包括：(1)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析;(2)城市規(guī)劃;(3)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，分析城市商業(yè)定位及發(fā)展目標(biāo);商業(yè)中心規(guī)劃布局;各類商業(yè)專項市場規(guī)劃布局;大型零售網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃;(4)政策環(huán)境。參見教材P313。

2、【正確答案】 本題考查的是不同類型房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容。

消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析具體包括：(1)消費(fèi)目的：消費(fèi)的目的不同就會反映出不同的消費(fèi)需求;

(2)消費(fèi)時間：主要是消費(fèi)頻率和消費(fèi)時段分析;

(3)消費(fèi)對象：消費(fèi)者的消費(fèi)構(gòu)成;

(4)消費(fèi)數(shù)量：分析消費(fèi)商品的數(shù)量和支付金額;

(5)消費(fèi)地點(diǎn)：主要了解消費(fèi)區(qū)域或商家選擇及選擇原因;

(6)消費(fèi)特征：包括個人的社會和經(jīng)濟(jì)特征。參見教材P314。

3、【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的特點(diǎn)包括：地域性、系統(tǒng)性、前瞻性、市場性、創(chuàng)新性和多樣性。參見教材P368。

4、【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃報告的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃報告的主要內(nèi)容有：(1)項目背景;(2)開發(fā)項目地塊分析;(3)開發(fā)項目市場調(diào)查與分析;(4)開發(fā)項目SW0T分析;(5)開發(fā)項目的市場定位;(6)開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃及規(guī)劃建議;(7)開發(fā)項目的定價及價格策略;(8)開發(fā)項目廣告策劃及銷售。參見教材P370～372。

5、【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)貸款項目評估的含義。房地產(chǎn)貸款項目評估是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)項目向銀行、信托公司、投資基金等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資時，金融機(jī)構(gòu)委托評估咨詢機(jī)構(gòu)或自行對借貸企業(yè)及開發(fā)項目進(jìn)行全面調(diào)查、分析、測算、評價的一項貸前評審的專業(yè)服務(wù)活動。參見教材P394。

6、【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)貸款項目評估的內(nèi)容。房地產(chǎn)貸款項目評估包括九部分內(nèi)容：借款企業(yè)資信評估;項目概況評估;項目市場分析;項目投資估算及資金來源、籌措評估;項目進(jìn)度與資金運(yùn)用評估;項目財務(wù)效益評估;不確定性分析;貸款效益及風(fēng)險評估;結(jié)論與建議。參見教材P396。

7、【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)貸款項目評估的注意事項。借款企業(yè)的風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)主要有：資質(zhì)及管理能力;信用狀況;其他項目的關(guān)聯(lián)風(fēng)險等以及項目條件、企業(yè)條件是否符合金融機(jī)構(gòu)的信貸政策及風(fēng)險管理要求，擔(dān)保措施的可實施性等方面。參見教材P397。