2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》章節(jié)習(xí)題：第一章

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第一章　房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險

一、單項選擇題

1、(　)是利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財富的行為。

A、投機

B、儲蓄

C、投資

D、信托

2、按照(　)對投資進行分類，可將投資分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。

A、投資的經(jīng)濟用途

B、投資對象存在形式

C、投資人能否直接控制其投資資金

D、投資期限或投資回收期長短

3、下列屬于投資目的是獲取收益特性的是(　)。

A、以犧牲現(xiàn)在價值為手段，賺取未來價值為目標(biāo)

B、投資是現(xiàn)在墊支一定量的資金

C、投入的價值或犧牲的消費是現(xiàn)在的，而獲得的價格或消費是將來的

D、現(xiàn)在投入的價值是確定的，未來可能獲得的收益是不確定的

4、與政府投資和非盈利性機構(gòu)投資相比，企業(yè)投資更注重(　)。

A、社會效益

B、環(huán)境效益

C、經(jīng)濟效益

D、生態(tài)效益

5、由于建筑物的設(shè)計需要符合特定工藝流程的要求和設(shè)備安裝的需要，通常只適合特定用戶使用，不容易轉(zhuǎn)手交易的物業(yè)是(　)。

A、輕工業(yè)廠房

B、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房

C、重工業(yè)廠房

D、研究與發(fā)展用房

6、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是(　)。

A、賽馬場

B、高速公路

C、購物中心

D、科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)

7、房地產(chǎn)的(　)，決定了房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險不僅受地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平和發(fā)展?fàn)顩r的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場環(huán)境的影響，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資中(　)的重要性。

A、不可移動性;區(qū)位

B、稀缺性;環(huán)境

C、增值性;區(qū)位

D、變現(xiàn)性差;環(huán)境

8、對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，到建筑物的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備因自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的持續(xù)時間為(　)。

A、設(shè)計壽命

B、經(jīng)濟壽命

C、法定壽命

D、自然壽命

9、受制于房地產(chǎn)的不可移動性、異質(zhì)性和弱流動性等特性，形成了房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性，以下各項中，不屬于房地產(chǎn)投資特性的是(　)。

A、不受政策影響

B、依賴專業(yè)管理

C、區(qū)位選擇異常重要

D、存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

10、某城市規(guī)劃在一區(qū)修建火車站則一區(qū)商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有(　)的特性。

A、區(qū)位選擇異常重要

B、投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險

C、需要適時的更新改造投資

D、存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

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11、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租或(　)時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。

A、出售

B、抵押

C、轉(zhuǎn)讓

D、經(jīng)營

12、(　)對象可以是市場上的增量房地產(chǎn)，也可以是市場上的存量房地產(chǎn)。

A、房地產(chǎn)開發(fā)投資

B、房地產(chǎn)置業(yè)投資

C、房地產(chǎn)間接投資

D、投資房地產(chǎn)投資信托基金

13、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的經(jīng)常性(　)。

A、租金收入

B、利息收入

C、銷售收入

D、轉(zhuǎn)讓收入

14、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)特征的表達(dá)中，不正確的是(　)。

A、有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理

B、收入現(xiàn)金流的主要部分分配給了股東

C、分為權(quán)益型和抵押型兩種形式

D、投資流動性好

15、下列屬于房地產(chǎn)投資的優(yōu)點的是(　)。

A、相對較低的收益水平

B、投資數(shù)額巨大

C、無法抵消通貨膨脹的影響

D、提高投資者的資信等級

16、甲、乙兩個物業(yè)2005年10月的價值均為1000萬元，預(yù)計2006年10月，甲物業(yè)的價值為1100萬元和900萬元的可能性各為50%，乙物業(yè)價值為1200萬元和800萬元的可能性各為50%，甲、乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是(　)。

A、甲物業(yè)投資風(fēng)險大

B、乙物業(yè)投資風(fēng)險大

C、甲、乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險相同

D、無法判斷

17、當(dāng)投資者通過債務(wù)融資進行投資的時候，其更加重視(　)。

A、風(fēng)險收益

B、風(fēng)險損失

C、風(fēng)險報酬

D、最大期望收益

18、某市場人口較少，有幾個物業(yè)項目同時開盤，而銷售業(yè)績、銷售價格沒有開發(fā)商預(yù)期的好，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的(　)。

A、市場供求風(fēng)險

B、周期風(fēng)險

C、變現(xiàn)風(fēng)險

D、通貨膨脹風(fēng)險

19、房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的(　)。

A、政治風(fēng)險

B、變現(xiàn)風(fēng)險

C、機會成本風(fēng)險

D、市場供求風(fēng)險

20、火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起置業(yè)投資損失，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的(　)。

A、未來運營費用風(fēng)險

B、機會成本風(fēng)險

C、變現(xiàn)風(fēng)險

D、或然損失風(fēng)險

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21、由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的(　)。

A、政策風(fēng)險

B、機會成本風(fēng)險

C、未來運營費用風(fēng)險

D、收益風(fēng)險

22、房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于典型的(　)房地產(chǎn)投資。

A、收益型

B、收益加增值型

C、機會型

D、博弈型

23、投資組合理論適用于(　)投資者。

A、大型機構(gòu)

B、中型機構(gòu)

C、小型機構(gòu)

D、中小型個體

24、中國香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過其全部投資的10%，這是基于(　)的考慮結(jié)果。

A、風(fēng)險投資

B、投資組合

C、風(fēng)險轉(zhuǎn)移

D、占領(lǐng)世界投資市場

25、單一項目的投資風(fēng)險頗大，若把這兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的風(fēng)險變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險降到最低，要達(dá)到這個理想效果的前提條件是各投資項目間有一個(　)。

A、正的協(xié)方差

B、負(fù)的協(xié)方差

C、標(biāo)準(zhǔn)協(xié)方差

D、絕對協(xié)方差

26、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.5%，貸款利率為5.8%，投資市場的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為(　)。

A、6.22%

B、8.2%

C、8.3%

D、9.7%

27、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為(　)。

A、4.42%

B、8.11%

C、8.13%

D、9.54%

28、如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0.23，則按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是(　)。

A、10.38%

B、11.07%

C、12.45%

D、13.62%

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二、多項選擇題

1、投資活動非常復(fù)雜，可以從不同的角度進行分類。投資的主要分類包括(　)。

A、短期投資和長期投資

B、實物投資和金融投資

C、商品房投資和土地開發(fā)投資

D、直接投資和間接投資

E、固定資產(chǎn)投資與流動資產(chǎn)投資

2、下列關(guān)于居住物業(yè)的表述中，正確的是(　)。

A、經(jīng)濟適用住房主要面向中等收入家庭出售

B、居住物業(yè)投資主要表現(xiàn)為開發(fā)投資

C、公共租賃住房主要面向中等收入家庭

D、廉租住房主要是面向低收入家庭出租

E、居住物業(yè)的市場最具潛力，投資風(fēng)險也相對較小

3、按照物業(yè)用途的不同，房地產(chǎn)投資可以分為(　)投資。

A、居住物業(yè)

B、商業(yè)物業(yè)

C、工業(yè)物業(yè)

D、出租物業(yè)

E、房地產(chǎn)經(jīng)營物業(yè)

4、房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(　)都具有吸引力。

A、置業(yè)投資者

B、開發(fā)商

C、承包商

D、租戶

E、專業(yè)人士

5、關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法中，正確的是(　)。

A、一宗房地產(chǎn)投資價值的高低，僅受其當(dāng)前租金或價值水平的影響

B、變現(xiàn)性差是指房地產(chǎn)在短期內(nèi)變現(xiàn)的能力差，這與房地產(chǎn)資產(chǎn)的弱流動性特征密切相關(guān)

C、城市快速軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)資產(chǎn)由于出租率和租金水平的上升而大幅升值，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

D、房地產(chǎn)的不可移動性，導(dǎo)致了每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不可能一致

E、房地產(chǎn)不可移動性等特性的存在，使房地產(chǎn)投資很難避免政策調(diào)整所帶來的影響

6、房地產(chǎn)投資的形式，通?？煞譃橹苯油顿Y和間接投資兩類，其中間接投資的形式主要有(　)。

A、購買物業(yè)用于出租經(jīng)營

B、購買住房抵押支持證券

C、購買房地產(chǎn)企業(yè)債券

D、投資房地產(chǎn)企業(yè)股票

E、購買土地進行開發(fā)

7、按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托基金可分為(　)。

A、權(quán)益型

B、綜合型

C、增長型

D、抵押型

E、混合型

8、房地產(chǎn)投資既有利也有弊，關(guān)于其弊端的說法正確的是(　)。

A、收益率低

B、投資數(shù)額大

C、投資回收期長

D、需要專門的知識和經(jīng)驗

E、投資成本高

9、如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，常常用定性方法估計未來投資收益，可選用的決策方法不包括(　)。

A、小中取大法

B、大中取小法

C、大中取大法

D、小中取小法

E、最小最大后悔值法

10、下列風(fēng)險屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險的有(　)。

A、持有期風(fēng)險

B、或然損失風(fēng)險

C、政策風(fēng)險

D、通貨膨脹風(fēng)險

E、收益現(xiàn)金流風(fēng)險

11、提高貸款利率對房地產(chǎn)市場的影響主要有(　)。

A、導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損

B、導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值上升

C、減小大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān)

D、加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難

E、抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量

12、按照風(fēng)險大小和收益水平高低，對房地產(chǎn)投資分類及各自特點的說法中，錯誤的是(　)。

A、分為收益型、收益加增值型和機會型

B、房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于收益加增值型

C、對于剛剛竣工的收益性物業(yè)屬于收益型

D、能承受較大投資風(fēng)險、期望獲得較高收益的適合選擇機會型

E、收益型投資以獲取穩(wěn)定的租金為目的

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三、判斷題

1、長期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動性好，風(fēng)險較高，但長期的盈利能力強。(　)

2、一般來說，短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動性好，風(fēng)險相對較低，但收益率較高。(　)

3、房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實物，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟行為。(　)

4、特殊物業(yè)是指設(shè)計比較特殊，具有特殊使用功能的物業(yè)。(　)

5、房地產(chǎn)壽命周期短，使得房地產(chǎn)投資非常適合作為一種短期投資。(　)

6、由于房地產(chǎn)具有異質(zhì)性，房地產(chǎn)市場價值和投資價值難以判斷，因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險。(　)

7、房地產(chǎn)置業(yè)投資是向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)進行投資，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。(　)

8、房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構(gòu)投資者間接投資房地產(chǎn)的重要工具。(　)

9、房地產(chǎn)投資相對于股票投資，往往具有較低的收益水平。(　)

10、房地產(chǎn)投資可以有效抵消預(yù)期通貨膨脹的影響。(　)

11、在選擇投資機會時，大多數(shù)情況下，收益是唯一的評判標(biāo)準(zhǔn)。(　)

12、一般來說，標(biāo)準(zhǔn)差越小，各種可能收益的分布就越分散，投資風(fēng)險也就越大。反之，標(biāo)準(zhǔn)差越大，各種可能收益的分布就越集中，風(fēng)險就越小。(　)

13、系統(tǒng)風(fēng)險是指個別投資風(fēng)險中無法在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風(fēng)險。(　)

14、整個國家市場環(huán)境條件變化對房地產(chǎn)市場的影響，要比當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境變化造成的影響大。(　)

15、房地產(chǎn)投資的時間風(fēng)險是指選擇合適的時機進入市場。(　)

16、風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響之一是使投資者盡可能減少甚至抵消風(fēng)險。(　)

17、某投資項目的預(yù)期收益率與市場平均收益率的變化幅度相同，則該項目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為1。(　)

相關(guān)推薦：2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》章節(jié)習(xí)題匯總

答案部分

一、單項選擇題

1、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是投資概述。從經(jīng)濟角度理解，投資是利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財富的行為。參加教材P1。

【該題針對“投資概述”知識點進行考核】

2、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是投資概述。按投資的經(jīng)濟用途，可將投資分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。參見教材P2。

【該題針對“投資概述”知識點進行考核】

3、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是投資概述。選項B屬于經(jīng)濟行為，選項C屬于投資具有時間性，選項D屬于投資具有風(fēng)險性。參見教材P3。

【該題針對“投資概述”知識點進行考核】

4、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。企業(yè)投資與個人投資更注重經(jīng)濟效益。參見教材P4。

【該題針對“房地產(chǎn)投資概述”知識點進行考核】

5、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。一般來說，重工業(yè)廠房由于建筑物的設(shè)計需要符合特定工藝流程的要求和設(shè)備安裝的需要，通常只適合特定用戶使用，因此不容易轉(zhuǎn)手交易。參見教材P6。

【該題針對“房地產(chǎn)投資概述”知識點進行考核】

6、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。特殊物業(yè)是指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)，包括汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。參見教材P6。

【該題針對“房地產(chǎn)投資概述”知識點進行考核】

7、

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的不可移動性，決定了房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險不僅受地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平和發(fā)展?fàn)顩r的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場環(huán)境的影響，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資中區(qū)位的重要性。參加教材P6。

【該題針對“房地產(chǎn)投資概述”知識點進行考核】

8、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。自然壽命是指從地上建筑物竣工之日開始，到建筑物的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備因自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的持續(xù)時間。自然壽命是指直到不能用了，而經(jīng)濟壽命截止到用起來不劃算的時點了。參見教材P7。

【該題針對“房地產(chǎn)投資概述”知識點進行考核】

9、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資的特性包括區(qū)位選擇異常重要、適于進行長期投資、需要適時的更新改造投資、易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險、變現(xiàn)性差、易受政策影響、依賴專業(yè)管理、存在效益外溢和轉(zhuǎn)移。參加教材P8。

【該題針對“房地產(chǎn)投資概述”知識點進行考核】

10、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著提高附近房地產(chǎn)的市場價值和收益水平。參見教材P9。

【該題針對“房地產(chǎn)投資概述”知識點進行考核】

11、

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租(如寫字樓、公寓、倉儲用房等)或經(jīng)營(如商場、酒店等)時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。參見教材P10。

【該題針對“房地產(chǎn)直接投資”知識點進行考核】

12、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對象可以是市場上的增量房地產(chǎn)(開發(fā)商新竣工的商品房)，也可以是市場上的存量房地產(chǎn)(舊有房地產(chǎn))。參見教材P11。

【該題針對“房地產(chǎn)直接投資”知識點進行考核】

【答疑編號10414780】

13、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入。參見教材P12。

【該題針對“房地產(chǎn)間接投資”知識點進行考核】

14、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托基金分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。參見教材P12。

【該題針對“房地產(chǎn)間接投資”知識點進行考核】

15、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。房地產(chǎn)投資的優(yōu)點：相對較高的收益水平、易于獲得金融機構(gòu)的支持、能抵消通貨膨脹的影響、提高投資者的資信等級。參見教材P13～15。

【該題針對“房地產(chǎn)投資的利弊”知識點進行考核】

16、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念。甲物業(yè)預(yù)期收益=1100×50%+900×50%=1000(萬元);乙物業(yè)預(yù)期收益=1200×50%+800×50%=1000(萬元)。這兩個物業(yè)的價值相等，期望值相等，比較一下標(biāo)準(zhǔn)差，計算式如下：甲的標(biāo)準(zhǔn)差=[(1100-1000)2×0.5+(900-1000)2×0.5]1/2=100;乙的標(biāo)準(zhǔn)差=[(1200-1000)2×0.5+(800-1000)2×0.5]1/2=200。標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險越小，因此甲的風(fēng)險較小，所以乙物業(yè)投資風(fēng)險大。參見教材P16。

【該題針對“房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念”知識點進行考核】

17、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念。當(dāng)實際收益超過預(yù)期收益時，就稱投資獲取了風(fēng)險收益;而實際收益低于預(yù)期收益時，就稱投資發(fā)生了風(fēng)險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進行投資的時候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險報酬”。參見教材P17。

【該題針對“房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念”知識點進行考核】

18、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。市場供求風(fēng)險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價格的變化，這種變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實際收益偏離預(yù)期收益。參見教材P18。

【該題針對“房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險”知識點進行考核】

19、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)屬于非貨幣財產(chǎn)，具有獨一無二、價值量大的特性，銷售過程復(fù)雜，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。參見教材P19。

20、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。或然損失風(fēng)險是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。參見教材P20。

【該題針對“房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險”知識點進行考核】

21、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。未來運營費用風(fēng)險是指物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風(fēng)險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由承租人承擔(dān)的情況下，也會由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。參見教材P20。

【該題針對“房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險”知識點進行考核】

22、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響。房地產(chǎn)開發(fā)投資一般屬于機會型房地產(chǎn)投資。參見教材P22。

【該題針對“風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響”知識點進行考核】

23、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是投資組合理論。隨著大型機構(gòu)投資者的增加，投資組合理論在房地產(chǎn)投資中的應(yīng)用越來越廣泛。參見教材P22。

【該題針對“投資組合理論”知識點進行考核】

24、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是投資組合理論。大型機構(gòu)投資者進行房地產(chǎn)投資時，非常注重研究其地區(qū)分布、時間分布以及項目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險，又不失去獲取較高收益的機會。參見教材P23。

【該題針對“投資組合理論”知識點進行考核】

25、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是投資組合理論。單一項目的投資風(fēng)險頗大，若把這兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的風(fēng)險變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險降到最低，要達(dá)到這個理想效果的前提條件是各投資項目間有一個負(fù)的協(xié)方差。最理想的是一個絕對的負(fù)協(xié)方差，但這個條件很難達(dá)到。參見教材P24。

26、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是投資組合理論。利用公式，收益率=2.5%+0.6×(12%-2.5%)=8.2%。參見教材P25。

【該題針對“投資組合理論”知識點進行考核】

27、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是投資組合理論。預(yù)期收益率E(Rj)=2.28%+0.6×(12%-2.28%)=8.112%。注意無風(fēng)險收益率在我國為一年期存款利率，在國外一般指國債收益。參見教材P25。

【該題針對“投資組合理論”知識點進行考核】

28、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是資本資產(chǎn)定價模型。折現(xiàn)率=無風(fēng)險投資收益率+市場風(fēng)險系數(shù)×(市場的平均收益率-無風(fēng)險投資收益率)=9%+0.23(15%-9%)=10.38%。參見教材P27。

【該題針對“資本資產(chǎn)定價模型”知識點進行考核】

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二、多項選擇題

1、【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是投資概述。商品房投資和土地開發(fā)投資屬于房地產(chǎn)投資的范疇，固定資產(chǎn)投資與流動資產(chǎn)投資屬于實物投資或生產(chǎn)性投資的范疇。參見教材P1。

【該題針對“投資概述”知識點進行考核】

2、【正確答案】BCDE

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。選項A的正確表述為，經(jīng)濟適用住房是面向低收入家庭出售的。參見教材P5。

【該題針對“房地產(chǎn)投資概述”知識點進行考核】

3、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。按照物業(yè)用途的不同，房地產(chǎn)投資可以分為居住物業(yè)投資、商業(yè)物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店和休閑娛樂設(shè)施投資、特殊物業(yè)投資。參見教材P5。

4、【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。只有當(dāng)房地產(chǎn)所處的區(qū)位對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力，即能使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取適當(dāng)?shù)拈_發(fā)利潤、使置業(yè)投資者獲取合理穩(wěn)定的經(jīng)常性租金收益、使租戶方便地開展經(jīng)營活動以賺取正常的利潤并具有支付租金的能力時，這種投資才具備了基本的可行性。參見教材P6～7。

【該題針對“房地產(chǎn)投資概述”知識點進行考核】

5、【正確答案】CE

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。選項A的正確表述為，一宗房地產(chǎn)投資價值的高低，不僅受其當(dāng)前租金或價格水平的影響，而且與其所處區(qū)域的物業(yè)整體升值潛力及影響這種升值潛力的社會經(jīng)濟和環(huán)境等因素密切相關(guān);選項B的正確表述為，變現(xiàn)性差是指房地產(chǎn)投資在短期內(nèi)無損變現(xiàn)的能力差，這與房地產(chǎn)資產(chǎn)的弱流動性特征密歇相關(guān);選項D的正確表述為，房地產(chǎn)的異質(zhì)性，導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不可能一致。參見教材P8。

【該題針對“房地產(chǎn)投資概述”知識點進行考核】

6、【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。房地產(chǎn)間接投資有股票或債券、信托基金、住房抵押支持證券。參見教材P11。

【該題針對“房地產(chǎn)間接投資”知識點進行考核】

7、【正確答案】ADE

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托基金為權(quán)益型、抵押型、混合型三種形式。參見教材P12。

【該題針對“房地產(chǎn)間接投資”知識點進行考核】

8、【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。房地產(chǎn)投資的缺點包括變現(xiàn)性差、投資數(shù)額巨大、投資回收期較長、需要專門的知識和經(jīng)驗。參見教材P15。

【該題針對“房地產(chǎn)間接投資”知識點進行考核】

9、【正確答案】BD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念。如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，常常用定性方法估計未來投資收益，可選用的決策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。參見教材P17。

【該題針對“房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念”知識點進行考核】

10、【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險包括：通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、政治風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。參見教材P17。

【該題針對“房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念”知識點進行考核】

11、【正確答案】ADE

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至?xí)霈F(xiàn)負(fù)值;二是會加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)地價格下降。參見教材P19。

12、【正確答案】BC

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響。選項B的正確表述是，房地產(chǎn)開發(fā)投資一般屬于機會型房地產(chǎn)投資;選項C的正確表述為，對于剛剛竣工的收益性物業(yè)的投資屬于收益加增值型房地產(chǎn)投資。參見教材P22。

【該題針對“風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響”知識點進行考核】

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三、判斷題

1、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是投資概述。長期投資回收期長，短期變現(xiàn)能力較差，風(fēng)險較高，但長期的盈利能力強。參見教材P1。

【該題針對“投資概述”知識點進行考核】

2、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是投資概述。一般來說，短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動性好，風(fēng)險相對較低，但收益率也較低。參見教材P1。

【該題針對“投資概述”知識點進行考核】

3、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。參見教材P4。

【該題針對“房地產(chǎn)投資概述”知識點進行考核】

4、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。物殊物業(yè)不是指設(shè)計或功能特殊，而是其里面的經(jīng)營活動的性質(zhì)特殊，必須得到政府的許可。參見教材P6。

【該題針對“房地產(chǎn)投資概述”知識點進行考核】

5、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長期投資。參見教材P7。

【該題針對“房地產(chǎn)投資概述”知識點進行考核】

6、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不可能一致。這就為房地產(chǎn)市場價值和投資價值的判斷帶來了許多困難，使投資者面臨著資本價值風(fēng)險。參見教材P8。

【該題針對“房地產(chǎn)投資概述”知識點進行考核】

7、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。房地產(chǎn)置業(yè)投資是向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)進行投資，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。參見教材P11。

【該題針對“房地產(chǎn)直接投資”知識點進行考核】

8、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。信托是間接投資。參見教材P12。

【該題針對“房地產(chǎn)間接投資”知識點進行考核】

9、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。房地產(chǎn)投資收益水平較高，這是他的優(yōu)點之一。參見教材P13。

【該題針對“房地產(chǎn)投資的利弊”知識點進行考核】

10、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。房地產(chǎn)投資可以抵消通貨膨脹的影響。參見教材P14。

【該題針對“房地產(chǎn)投資的利弊”知識點進行考核】

11、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念。在選擇投資機會時，大多數(shù)情況下，收益并非是唯一的評判標(biāo)準(zhǔn)，還有許多其他因素影響投資決策。參見教材P15。

12、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念。一般來說，標(biāo)準(zhǔn)差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險就越大。參見教材P16。

【該題針對“房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念”知識點進行考核】

13、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。系統(tǒng)風(fēng)險即個別投資風(fēng)險中無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險。參見教材P17。

【該題針對“房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險”知識點進行考核】

14、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響要比整個國家市場環(huán)境變化的影響大。參見教材P18。

【該題針對“房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險”知識點進行考核】

15、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。時間風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。參見教材P21。

【該題針對“房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險”知識點進行考核】

16、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響。風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的第二個影響，是使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險。參見教材P22。

【該題針對“風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響”知識點進行考核】

17、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是投資組合理論。當(dāng)資產(chǎn)的預(yù)期收益率=市場的整體平均收益率時，市場風(fēng)險系數(shù)=1，不是變化幅度相同時。參見教材P25。