2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》章節(jié)習題：第二章

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第二章　房地產(chǎn)市場及其運行

一、單項選擇題

1、下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于社會環(huán)境的影響因素是(　)。

A、經(jīng)濟發(fā)展狀況

B、家庭收入水平及分布

C、家庭數(shù)量及其結構

D、資本市場發(fā)育程度

2、(　)是指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、能源、環(huán)境和生態(tài)等自然資源條件。

A、政治環(huán)境

B、資源環(huán)境

C、技術環(huán)境

D、國際環(huán)境

3、社會因素、經(jīng)濟因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的(　)。

A、重要因素

B、特殊因素

C、一般因素

D、基本因素

4、社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人們對住房的認識、以及住房消費觀念與消費模式發(fā)生了巨大變化，這體現(xiàn)了(　)對房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的影響。

A、人文環(huán)境的變化

B、生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變

C、自然環(huán)境的變化

D、金融業(yè)的發(fā)展

5、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，(　)一般承擔開發(fā)建設用地規(guī)劃方案設計等工作。

A、建筑師

B、工程師

C、經(jīng)濟師

D、估價師及物業(yè)代理

6、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，造價工程師或經(jīng)濟師的主要工作不包括(　)。

A、工程建設前的開發(fā)成本估算、工程成本預算

B、工程竣工后的工程結算

C、簽發(fā)與合同有關的各項任務

D、工程招標階段編制工程標底

7、房地產(chǎn)市場的(　)特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價格控制等。

A、移動

B、異質(zhì)

C、壟斷競爭

D、買賣

8、根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關系及其動態(tài)變化的是(　)。

A、租買結構

B、總量結構

C、供求結構

D、投資結構

9、下列不屬于房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)市場的是(　)。

A、寫字樓市場

B、零售商場或店鋪

C、休閑旅游設施市場

D、高新技術產(chǎn)業(yè)用房

10、在房地產(chǎn)市場的分類中，屬于一級市場的是(　)。

A、土地使用權轉(zhuǎn)讓市場

B、存量房地產(chǎn)交易市場

C、土地使用權出讓市場

D、新建商品房租售市場

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11、從市場營銷的角度出發(fā)，一些甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、青年公寓市場等是按照(　)。

A、房地產(chǎn)的用途和等級劃分的

B、房地產(chǎn)的交易方式劃分的

C、目標市場細分的

D、房地產(chǎn)購買者目的劃分的

12、某市2012年新開工的房屋建筑面積為60萬m2，2011年未完工轉(zhuǎn)入今年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為20萬m2，今年竣工的房屋建筑面積為80萬m2。那么，該市房屋的平均建設周期為(　)年。

A、1

B、1.5

C、2

D、3

13、2010年某市可供租售房屋面積3000萬m2，其中可供銷售的住宅面積為1800萬m2，可供出租的住宅面積為450萬m2;當年銷售和出租的房屋總面積為2750萬m2，其中銷售的住宅面積為1680萬m2，出租住宅面積為320萬m2。該市2010年住宅市場吸納率為(　)。

A、71.11%

B、88.89%

C、91.67%

D、93.33%

14、某銷售型住房市場年初的住房存量為120萬套，其中空置待售住房6萬套，本年新竣工住房15萬套，銷售住房12萬套，則吸納周期為(　)年。

A、0.50

B、1.25

C、1.75

D、3.64

15、房地產(chǎn)租金，是指報告期房地產(chǎn)市場中的租金水平，通常是用不同類型房屋的(　)租金來表示。

A、平均數(shù)

B、相對數(shù)

C、加權平均數(shù)

D、算術平均數(shù)

16、房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例是(　)。

A、住房可支付指數(shù)

B、開發(fā)投資杠桿率

C、開發(fā)強度系數(shù)

D、土地轉(zhuǎn)化率

17、(　)是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。

A、房地產(chǎn)價格指數(shù)

B、住房市場指數(shù)

C、住房價格合理性指數(shù)

D、脂肪可支付性指數(shù)

18、報告期內(nèi)房地產(chǎn)價格變化率與交易變化率的比值稱為(　)。

A、房地產(chǎn)價格指數(shù)

B、開發(fā)強度系數(shù)

C、住房價格合理性指數(shù)

D、量價彈性

19、房地產(chǎn)市場的特性不包括(　)。

A、經(jīng)濟外部性

B、需求多樣性

C、競爭充分性

D、交易復雜性

20、(　)是某個經(jīng)濟行為個體的活動使他人或社會收益，而受益者無須花費代價。

A、負外部性

B、正外部性

C、強外部性

D、弱外部性

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21、房地產(chǎn)的價格機制是通過(　)發(fā)揮作用的。

A、市場

B、法律

C、開發(fā)商

D、房屋購買者

22、關于房地產(chǎn)功能的說法中，不正確的是(　)。

A、配置存量房地產(chǎn)資源和利益

B、顯示房地產(chǎn)市場供應變化

C、指導供給以適應需求的變化

D、指導政府制定科學的土地供給計劃

23、房地產(chǎn)市場也存在資產(chǎn)市場和(　)這兩個層面。

A、信托市場

B、證券市場

C、資本市場

D、空間市場

24、房地產(chǎn)市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉(zhuǎn)折點上，空置率由(　)。

A、低于合理空置率到高于合理空置率

B、高于合理空置率到低于合理空置率

C、上升到下降

D、下降到上升

25、需求比供給增長快，空置率繼續(xù)下降，租金增長率上漲，這種狀況發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的(　)。

A、第一階段

B、第二階段

C、第三階段

D、第四階段

26、在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期的(　)。

A、第一階段

B、第二階段

C、第三階段

D、第四階段

27、下列關于房地產(chǎn)市場自然周期與投資周期關系的表述中，正確的是(　)。

A、自然周期與投資周期同步變化

B、投資周期在第一階段和第三階段滯后于自然周期

C、投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期

D、投資周期在第三階段和第四階段滯后于自然周期

28、下列關于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯誤的是(　)。

A、市場參與者的投機需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的間接誘因

B、可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫

C、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎是土地有限性和稀缺性

D、金融機構過度放貸是泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑

29、下列關于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的是(　)。

A、可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫

B、房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落

C、當房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段;而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了

D、“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益

30、當宏觀經(jīng)濟進入周期循環(huán)的波谷時，各國政府一般采用(　)性的貨幣政策和財政政策抑制經(jīng)濟衰退。

A、擴張

B、適度擴張

C、緊縮

D、穩(wěn)健

31、某城市住宅市場調(diào)查結果顯示，該城市住宅的總需求與總供給基本平衡，但同時顯示，套型建筑面積120㎡以上的住宅供過于求，70㎡以下的住宅供不應求，則該城市的住宅市場處于(　)狀態(tài)。

A、均衡

B、周期性失衡

C、結構性失衡

D、區(qū)域性失衡

32、(　)不但直接影響房地產(chǎn)市場的運作，而且對整體社會經(jīng)濟、投資環(huán)境產(chǎn)生直接的影響。

A、貨幣政策

B、住房政策

C、房地產(chǎn)價格

D、土地供應政策

33、下列不屬于政府規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的措施的是(　)。

A、加強產(chǎn)權管理

B、推動行業(yè)誠信體系的建設

C、規(guī)范交易程序

D、建立住房保障制度

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二、多項選擇題

1、以下各項因素中，屬于房地產(chǎn)市場運行環(huán)境中經(jīng)濟環(huán)境影響因素的是(　)。

A、產(chǎn)業(yè)與結構布局

B、家庭收入及其分布

C、家庭結構及其變化

D、資本市場發(fā)育程度

E、支付能力與物價水平

2、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要力量包括(　)。

A、金融業(yè)的發(fā)展

B、生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變

C、人文環(huán)境的變化

D、社會環(huán)境的變化

E、政治制度的變遷

3、當承包商僅作為營造商時，其利潤僅與(　)有關，承擔的風險相對較少。

A、土地成本

B、建造成本

C、資金籌措

D、施工周期

E、市場營銷

4、從宏觀上說，在進行房地產(chǎn)市場結構分析時，通常應分析(　)。

A、總量結構

B、區(qū)域結構

C、租買結構

D、供求結構

E、物理結構

5、下列選項中屬于工業(yè)物業(yè)市場的是(　)。

A、普通住宅

B、公寓市場

C、休閑旅游設施

D、倉儲用房市場

E、工業(yè)寫字樓

6、北京市別墅銷售市場，是按房地產(chǎn)市場細分的(　)標準劃分的。

A、按地域細分

B、按房地產(chǎn)用途細分

C、按增量存量細分

D、按交易形式細分

E、按目標市場細分

7、在下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于需求指標的有(　)。

A、城市居民消費價格指數(shù)

B、就業(yè)分布

C、住房市場指數(shù)

D、可供租售量

E、商品零售價格指數(shù)

8、房屋施工面積包括(　)幾項。

A、報告期新開工的面積

B、上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積

C、上期已停建在報告期恢復施工的房屋面積

D、上期已經(jīng)停建本期未恢復施工的面積

E、上期開始施工跨入本期未施工的面積

9、房地產(chǎn)市場指標中，市場交易指標包括(　)。

A、房地產(chǎn)租金

B、土地轉(zhuǎn)化率

C、竣工房屋價值

D、房地產(chǎn)價格指數(shù)

E、預售面積

10、房地產(chǎn)市場供給的特點主要有(　)。

A、具有高度的壟斷性

B、具有高度的適應性

C、具有競爭的完全性和充分性

D、市場供給具有異質(zhì)性

E、市場供給在短期缺乏彈性

11、房地產(chǎn)市場需求的特點不包括(　)。

A、多樣性

B、廣泛性

C、壟斷性

D、復雜性

E、具有高度的適應性

12、由于房地產(chǎn)具有的(　)等特性，導致房地產(chǎn)質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強，使賣方對房地產(chǎn)信息的了解程度要遠遠高于買方。

A、弱流動性

B、異質(zhì)性

C、位置固定性

D、價值量大

E、交易復雜性

13、在房地產(chǎn)市場中，引起需求增加或減少的原因主要有(　)。

A、收入水平變化

B、政府稅收政策的影響

C、消費品位變化

D、獲得金融機構融資的難易程度

E、未來預期收益變化

14、下列關于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，正確的有(　)。

A、房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復發(fā)生

B、在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點，空置率最高

C、房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點是長期均衡價格

D、在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率

E、在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價格(租金)和空置率通常是同向變動的

15、根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的(　)。

A、第一階段

B、第二階段初期

C、第二階段后期

D、第三階段

E、第四階段

16、房地產(chǎn)泡沫的成因有(　)。

A、土地的稀缺性

B、開發(fā)資金的易得性

C、金融機構過度放貸

D、投機需求膨脹

E、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為

17、房地產(chǎn)市場失靈的主要原因有(　)。

A、壟斷

B、外部性

C、信息不對稱

D、住房問題

E、通貨膨脹及失衡

18、政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段不包括(　)。

A、稅收政策

B、金融政策

C、加強產(chǎn)權管理

D、誠信建設

E、土地供應政策

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三、判斷題

1、政治環(huán)境涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題之一。(　)

2、住房問題的社會政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領中的重要內(nèi)容。(　)

3、經(jīng)濟師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟核算等多方面工作，從全局的角度為項目投資提出財務安排或稅收方面的建議。(　)

4、供給檔次與需求之間處于錯位狀態(tài)，這屬于供求結構失衡。(　)

5、按房地產(chǎn)用途細分，研究與發(fā)展用房屬于商業(yè)物業(yè)市場。(　)

6、按照增量存量的方式，房地產(chǎn)增量和存量市場之間是一種互動關系。(　)

7、房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。房屋施工面積不包括報告期竣工和報告期施工后又停建緩建的房屋面積。(　)

8、在實際核算中，國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種計算方法，即生產(chǎn)法、收入法和支出法。(　)

9、住房可支付性指數(shù)是指中位數(shù)收入水平的家庭對中位數(shù)價格的住房的承受能力，在價格上等于家庭可承受房價的上限與該城市實際住房中位數(shù)價格之比。(　)

10、住房價格合理性指數(shù)，是指從城市經(jīng)濟基本可支撐住房價格的角度，對未來住房價格預期合理性做出的判斷，反映了預期住房價格與城市經(jīng)濟基本面指標的協(xié)調(diào)關系。(　)

11、房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)所處的區(qū)位密切相關，區(qū)位可以決定房價的60%～80%。(　)

12、我國房地產(chǎn)權益通常包括一定期限的土地所有權和永久的房屋所有權。(　)

13、房地產(chǎn)市場的不完全性，使之不可能向證券市場、外匯市場及期貨市場等一樣在短時間內(nèi)達到市場供需均衡。(　)

14、房地產(chǎn)空間市場上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上的供給者。(　)

15、房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的供求關系直接決定了房地產(chǎn)租金的水平。(　)

16、傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論認為，在每一個運行周期中，均經(jīng)過擴張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復蘇和再次擴張的過程。(　)

17、在房地產(chǎn)自然周期的上升階段，物業(yè)租金的增長率是下滑的。(　)

18、當房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動時，市場上的投資者將迅速增加。(　)

19、如果房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，就必然會引起房地產(chǎn)過度開發(fā);房地產(chǎn)過度開發(fā)是由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的;反之亦然。(　)

20、各國普遍采取“對住房投資人減稅和對住房承租人補貼”的方式來解決住房保障。(　)

21、土地供應政策的核心，是土地需求計劃。(　)

22、在我國，政府壟斷了國有土地使用權出讓的二級市場。(　)

23、城市房地產(chǎn)市場的主要組成部分是商品住房。(　)

24、房地產(chǎn)稅收政策是正確調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。(　)

25、為保證競爭的規(guī)范和政府管理的有效性，建立完善的資質(zhì)審查制度，確定進入市場的資格是必要的。建立資質(zhì)審查制度的原則首先是公開化，其次是公平化。(　)

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答案部分

一、單項選擇題

1、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境。選項AB屬于經(jīng)濟環(huán)境的影響因素，選項D屬于金融環(huán)境的影響因素。參見教材P30。

【該題針對“房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境”知識點進行考核】

2、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境。資源環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、能源、環(huán)境和生態(tài)等自然資源條件。參見教材P30。

【該題針對“房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境”知識點進行考核】

3、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境。社會因素、經(jīng)濟因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素。參見教材P30。

【該題針對“房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境”知識點進行考核】

4、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的力量。人文環(huán)境的變化，社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人們對住房的認識、以及住房消費觀念與消費模式發(fā)生了巨大變化。參見教材P31。

【該題針對“影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的力量”知識點進行考核】

5、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的參與者。在房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設過程中，建筑師一般承擔開發(fā)建設用地規(guī)劃方案設計、建筑設計等工作。參見教材P34。

【該題針對“房地產(chǎn)市場的參與者”知識點進行考核】

6、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的參與者。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，造價工程師或經(jīng)濟師可服務于開發(fā)商、承包商、工程監(jiān)理機構或造價咨詢機構。其主要負責：(1)工程建設前的開發(fā)成本估算、工程成本預算;(2)工程招標階段編制工程標底;(3)工程施工過程中的成本控制、成本管理和合同管理;(4)工程竣工后的工程結算。參見教材P34。

【該題針對“房地產(chǎn)市場的參與者”知識點進行考核】

7、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場結構。房地產(chǎn)市場的壟斷競爭特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價格控制等。參見教材P35～36。

【該題針對“房地產(chǎn)市場結構”知識點進行考核】

8、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場結構。投資結構：根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關系及其動態(tài)變化。參見教材P36。

【該題針對“房地產(chǎn)市場結構”知識點進行考核】

9、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場細分。選項D屬于工業(yè)物業(yè)市場。參見教材P37。

【該題針對“房地產(chǎn)市場細分”知識點進行考核】

10、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場細分。按增量存量細分，通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級市場(土地使用權出讓市場)、二級市場(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產(chǎn)市場)。參見教材P37。

【該題針對“房地產(chǎn)市場細分”知識點進行考核】

11、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場細分。從市場營銷的角度出發(fā)，可以按照市場營銷過程中的目標市場來細分房地產(chǎn)市場。參見教材P38。

【該題針對“房地產(chǎn)市場細分”知識點進行考核】

12、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。平均建設周期是指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上，平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積，即平均建設周期=(60+20)÷80=1(年)。參見教材P39。

【該題針對“房地產(chǎn)市場指標”知識點進行考核】

13、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。吸納率=報告期內(nèi)吸納量/同期可供租售量=(1680+320)/(1800+450)。參見教材P41。

【該題針對“房地產(chǎn)市場指標”知識點進行考核】

14、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。此題的關鍵是首先要明白可供租售量、吸納量和吸納周期的定義。吸納周期=可供租售量/吸納量=(6+15)/12=1.75(年)。參見教材P42。

【該題針對“房地產(chǎn)市場指標”知識點進行考核】

15、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。房地產(chǎn)租金，是指報告期房地產(chǎn)市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)或平均數(shù)租金表示。參見教材P42。

【該題針對“房地產(chǎn)市場指標”知識點進行考核】

16、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。開發(fā)強度系數(shù)是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況。參見教材P42。

【該題針對“房地產(chǎn)市場指標”知識點進行考核】

17、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，包括房屋銷售價格指數(shù)、房屋租賃價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)。參見教材P42。

【該題針對“房地產(chǎn)市場指標”知識點進行考核】

18、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。量價彈性是指報告期內(nèi)房地產(chǎn)價格變化率與交易變化率的比值。參見教材P43。

【該題針對“房地產(chǎn)市場指標”知識點進行考核】

19、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。房地產(chǎn)市場的特性包括市場供給的壟斷性、市場需求的廣泛性和多樣性、市場交易的復雜性、房地產(chǎn)價格與趣味密歇相關、存在廣泛的經(jīng)濟外部性、市場信息的不對稱性。參見教材P43～44。

【該題針對“房地產(chǎn)市場的特性”知識點進行考核】

20、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。正外部性是某個經(jīng)濟行為個體的活動使他人或社會收益，而受益者無須花費代價。參見教材P44。

【該題針對“房地產(chǎn)市場的特性”知識點進行考核】

21、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的功能。價格機制是通過市場發(fā)揮作用的。參見教材P45。

【該題針對“房地產(chǎn)市場的功能”知識點進行考核】

22、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的功能。房地產(chǎn)市場的功能，可以分為以下幾個方面：配置存量房地產(chǎn)資源和利益、顯示房地產(chǎn)市場需求變化、指導供給以適應需求的變化、指導政府制定科學的土地供給計劃、引導需求適應共給條件的變化。參見教材P45～47。

【該題針對“房地產(chǎn)市場的功能”知識點進行考核】

23、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場也存在資產(chǎn)市場和空間市場這兩個層面。參見教材P47。

【該題針對“房地產(chǎn)空間市場和資本市場”知識點進行考核】

24、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)?？罩寐适怯上陆档缴仙囊粋€拐點。參見教材P50。

【該題針對“房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)”知識點進行考核】

25、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)。在自然周期的第二階段，需求繼續(xù)上漲，需求增長比供給快，租金增長率快速上漲，空置率持續(xù)下降。參見教材P50。

【該題針對“房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)”知識點進行考核】

26、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)。自然周期的第三階段，供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平。參見教材P50～51。

【該題針對“房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)”知識點進行考核】

27、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)。投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。參見教材P52。

【該題針對“房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)”知識點進行考核】

28、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。參見教材P53。

【該題針對“房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)”知識點進行考核】

29、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落。參見教材P54。

【該題針對“房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)”知識點進行考核】

30、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是政府干預房地產(chǎn)市場的必要性。當宏觀經(jīng)濟進入周期循環(huán)的波谷時，各國政府一般采用擴張性的貨幣政策和財政政策抑制經(jīng)濟衰退。參見教材P56。

【該題針對“政府干預房地產(chǎn)市場的必要性”知識點進行考核】

31、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是政府干預房地產(chǎn)市場的必要性。房地產(chǎn)市場上的非均衡表現(xiàn)為總量的非均衡和結構上的非均衡。總量非均衡一般表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時并存，或稱短缺與過剩同時并存;結構非均衡的維度比較多，主要表現(xiàn)為不同的子市場之間在供求方面的結構失衡，例如如商品房與經(jīng)濟適用住房之間、高檔商品住房與普通商品住房之間、大戶型與中小戶型之間、存量住房與增量住房之間。參見教材P57。

【該題針對“政府干預房地產(chǎn)市場的必要性”知識點進行考核】

32、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是政府干預房地產(chǎn)市場的手段。房地產(chǎn)價格不但直接影響房地產(chǎn)市場的運作，而且對整體社會經(jīng)濟、投資環(huán)境產(chǎn)生直接的影響。參見教材P59。

【該題針對“政府干預房地產(chǎn)市場的手段”知識點進行考核】

33、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是政府規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的措施。政府規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的措施包括：健全市場準入制度，推動行業(yè)誠信體系建設，規(guī)范交易程序，加強產(chǎn)權管理。參見教材P60～61。

【該題針對“政府規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的措施”知識點進行考核】

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二、多項選擇題

1、【正確答案】ABE

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境。房地產(chǎn)市場運行環(huán)境中，經(jīng)濟環(huán)境的主要影響因素包括經(jīng)濟發(fā)展狀況、產(chǎn)業(yè)與結構布局、基礎設施狀況、工資及就業(yè)水平、家庭收入及其分布、支付能力與物價水平等。參見教材P30。

【該題針對“房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境”知識點進行考核】

2、【正確答案】ABCE

【答案解析】本題考查的是影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的力量。影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要力量包括：金融業(yè)的發(fā)展;信息、通訊技術水平的提高和交通條件的改善;生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變、人文環(huán)境的變化、自然環(huán)境的變化、政治制度的變遷。參見教材P31。

【該題針對“影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的力量”知識點進行考核】

3、【正確答案】BD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的參與者。當承包商僅作為營造商時，其利潤僅與建造成本及施工周期有關，承擔的風險相對較少。參見教材P34。

【該題針對“房地產(chǎn)市場的參與者”知識點進行考核】

4、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場結構。從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結構包括總量結構、區(qū)域結構、產(chǎn)品結構、供求結構、投資結構和租買結構。參見教材P36。

【該題針對“房地產(chǎn)市場結構”知識點進行考核】

5、【正確答案】DE

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場細分。按照房地產(chǎn)市場的用途，可將房地產(chǎn)市場分解為若干子市場，如工業(yè)物業(yè)市場包括標準工業(yè)廠房、高新技術產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房市場等。選項AB屬于居住物業(yè)市場。參見教材P37。

【該題針對“房地產(chǎn)市場細分”知識點進行考核】

6、【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場細分。北京市是按地域細分，別墅是按用途細分，銷售是按交易形式細分。參見教材P37～38。

【該題針對“房地產(chǎn)市場細分”知識點進行考核】

7、【正確答案】ABE

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。需求指標包括國內(nèi)生產(chǎn)總值、人口數(shù)量、城市家庭人口規(guī)模、就業(yè)人員數(shù)量、就業(yè)分布、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率、城市家庭可支配收入、城市家庭總支出、商品零售價格指數(shù)、城市居民消費價格指數(shù)。參見教材P38～40。

【該題針對“房地產(chǎn)市場指標”知識點進行考核】

8、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括報告期新開工的面積和上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在報告期恢復施工的房屋面積。參見教材P39。

9、【正確答案】ADE

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。市場交易指標有：銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預售面積、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價格指數(shù)。參見教材P41。

【該題針對“房地產(chǎn)市場指標”知識點進行考核

10、【正確答案】ADE

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。開發(fā)商品的市場在短期內(nèi)難以有較大的增減，因此市場供給在短期內(nèi)缺乏彈性;由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場供給具有異質(zhì)性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權的排他性，導致房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場，使表面存在激烈競爭的房地產(chǎn)市場很容易存在部分或者地域性的壟斷。參見教材P43。

11、【正確答案】CDE

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。市場需求的廣泛性和多樣性。參見教材P44。

【該題針對“房地產(chǎn)市場的特性”知識點進行考核】　　

12、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。由于房地產(chǎn)具有的位置固定性、異質(zhì)性、弱流動性和價值量大等特性，導致房地產(chǎn)質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強，使賣方對房地產(chǎn)信息的了解程度要遠遠高于買方。參見教材P45。

【該題針對“房地產(chǎn)市場的特性”知識點進行考核】

13、【正確答案】ABCE

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的功能。引起需求增加或減少的原因主要有這樣幾個：未來預期收益變化、政府稅收政策的影響、收入水平變化或消費品味變化、原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化。參見教材P45。

【該題針對“房地產(chǎn)市場的功能”知識點進行考核】

14、【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)。選項C，供求平衡點不是長期均衡價格，而是長期平均空置率;選項D，轉(zhuǎn)折點處供給增長等于需求增長，轉(zhuǎn)折點之前需求增長大于供給增長,轉(zhuǎn)折點之后需求增長小于供給增長;選項E，租金和空置率非同向變動。參見教材P48～51。

【該題針對“房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)”知識點進行考核】

15、【正確答案】BC

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)。注意，租金上升與租金增長率上升是不同的，后者指上升速度加快。選項ADE租金增長率在下降，到E時已為負。參見教材P50～51。

【該題針對“房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)”知識點進行考核】

16、【正確答案】ACD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。選項BE是房地產(chǎn)過度開發(fā)的成因。參見教材P53。

【該題針對“房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)”知識點進行考核】

17、【正確答案】ABCE

【答案解析】本題考查的是政府干預房地產(chǎn)市場的必要性。房地產(chǎn)市場失靈的主要原因有：壟斷、外部性、信息不對稱、市場不完全、公共品、失業(yè)、通貨膨脹及失衡、再分配和優(yōu)效品等八類。參見教材P56。

【該題針對“政府干預房地產(chǎn)市場的必要性”知識點進行考核】

18、【正確答案】CD

【答案解析】本題考查的是政府干預房地產(chǎn)市場的手段。政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括：土地供應政策;金融政策;住房政策;城市規(guī)劃;地價政策;稅收政策;租金控制。參見教材P58～60。

【該題針對“政府干預房地產(chǎn)市場的手段”知識點進行考核】

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三、判斷題

1、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境。政治環(huán)境涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題之一。參見教材P30。

【該題針對“房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境”知識點進行考核】

2、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的力量。住房問題的社會政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領中的重要內(nèi)容。參見教材P32。

【該題針對“影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的力量”知識點進行考核】

3、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的參與者。會計師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟核算等多方面工作，從全局的角度為項目投資提出財務安排或稅收方面的建議。參見教材P32。

【該題針對“房地產(chǎn)市場的參與者”知識點進行考核】

4、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場結構。供給檔次與需求之間處于錯位狀態(tài)，這屬于供求結構失衡。參見教材P36。

【該題針對“房地產(chǎn)市場結構”知識點進行考核】

5、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場細分。按房地產(chǎn)用途細分，研究與發(fā)展用房屬于工業(yè)物業(yè)市場。參見教材P37。

【該題針對“房地產(chǎn)市場細分”知識點進行考核】

6、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場細分。房地產(chǎn)增量和存量之間是一種互動關系，存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，而且由于房地產(chǎn)市場中存在的“過濾”現(xiàn)象，能促進增量市場的發(fā)展。參見教材P37。

【該題針對“房地產(chǎn)市場細分”知識點進行考核】

7、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。報告期竣工和報告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中。參見教材P39。

【該題針對“房地產(chǎn)市場指標”知識點進行考核】

8、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。在實際核算中，國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種計算方法，即生產(chǎn)法、收入法和支出法。參見教材P40。

【該題針對“房地產(chǎn)市場指標”知識點進行考核】

9、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。住房可支付性指數(shù)是指中位數(shù)收入水平的家庭對中位數(shù)價格的住房的承受能力，在價格上等于家庭可承受房價的上限與該城市實際住房中位數(shù)價格之比。參見教材P42。

【該題針對“房地產(chǎn)市場指標”知識點進行考核】

10、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。住房價格合理性指數(shù)，是指從城市經(jīng)濟基本可支撐住房價格的角度，對當前實際住房價格合理性做出的判斷，反映了實際住房價格與城市經(jīng)濟基本面指標的協(xié)調(diào)關系。參見教材P43。

【該題針對“房地產(chǎn)市場指標”知識點進行考核】

11、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)所處的區(qū)位密切相關，區(qū)位可以決定房價的60%～70%。參見教材P44。

【該題針對“房地產(chǎn)市場的特性”知識點進行考核】

12、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。在我國土地公有制下，房地產(chǎn)權益通常是由一定期限的土地使用權和永久的房屋所有權組成。參見教材P45。

【該題針對“房地產(chǎn)市場的特性”知識點進行考核】

13、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的功能。房地產(chǎn)市場的不完全性，使之不可能向證券市場、外匯市場及期貨市場等一樣在短時間內(nèi)達到市場供需均衡。參見教材P46。

【該題針對“房地產(chǎn)市場的功能”知識點進行考核】】

14、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場。房地產(chǎn)空間市場上的需求者是使用房地產(chǎn)的家庭和企業(yè)，而資產(chǎn)市場的新增供給者一般是開發(fā)商。參見教材P47。

【該題針對“房地產(chǎn)空間市場和資本市場”知識點進行考核】

15、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場?？臻g市場的供求關系決定了房地產(chǎn)租金的水平。參見教材P48。

【該題針對“房地產(chǎn)空間市場和資本市場”知識點進行考核】

16、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)。傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論認為，在每一個運行周期中，均經(jīng)過擴張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復蘇和再次擴張的過程。參見教材P49。

【該題針對“房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)”知識點進行考核】

17、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)。在房地產(chǎn)自然周期的上升階段，物業(yè)租金的增長率是先下滑后上升的。參見教材P50。

【該題針對“房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)”知識點進行考核】

18、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)。第一階段，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，沒有資本投入新項目，主要是進行過剩供給的吸納。參見教材P51。

【該題針對“房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)”知識點進行考核】

19、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。如果泡沫產(chǎn)生，必然會引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的。參見教材P55。

20、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是政府干預房地產(chǎn)市場的必要性。各國普遍采取的對住房投資人減稅和對住房承租人補貼的方式。參見教材P56。

【該題針對“政府干預房地產(chǎn)市場的必要性”知識點進行考核】

21、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是政府干預房地產(chǎn)市場的手段。土地供應政策的核心，是土地供應計劃。參見教材P58。

【該題針對“政府干預房地產(chǎn)市場的手段”知識點進行考核】

22、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是政府干預房地產(chǎn)市場的手段。在我國當前的土地制度條件下，政府是唯一的土地供給者。參見教材P58。

【該題針對“政府干預房地產(chǎn)市場的手段”知識點進行考核】　　

23、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是政府干預房地產(chǎn)市場的手段。城市房地產(chǎn)市場的主要組成部分是商品住房。參見教材P59。

【該題針對“政府干預房地產(chǎn)市場的手段”知識點進行考核】　　

24、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是政府干預房地產(chǎn)市場的手段。房地產(chǎn)稅收政策是正確調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。參見教材P60。

【該題針對“政府干預房地產(chǎn)市場的手段”知識點進行考核】　　

25、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是政府規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的措施。為保證競爭的規(guī)范和政府管理的有效性，建立完善的資質(zhì)審查制度，確定進入市場的資格是必要的。建立資質(zhì)審查制度的原則首先是公開化，只有透明度高，才便于社會監(jiān)督;其次是標準化，即明確、具體地規(guī)定進入某類市場必須具備的最低資格標準。參見教材P60。

【該題針對“政府規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的措施”知識點進行考核】