2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》章節(jié)習(xí)題：第五章

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第五章　現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值

一、單項(xiàng)選擇題

1、從(　)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商運(yùn)用各種工具、設(shè)備和管理手段，消耗一定量的能源，通過(guò)對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)活動(dòng)，使用各種建筑材料與建筑構(gòu)配件，最終生產(chǎn)出可供人類(lèi)生產(chǎn)或生活入住的建筑空間，或通過(guò)對(duì)建筑物的維護(hù)維修管理活動(dòng)，提供滿足各種需求的入住空間。

A、經(jīng)營(yíng)形態(tài)

B、貨幣形態(tài)

C、物質(zhì)形態(tài)

D、資金流通方式

2、現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱(chēng)為(　)。

A、現(xiàn)金流量

B、現(xiàn)金流入

C、現(xiàn)金流出

D、凈現(xiàn)金流量

3、對(duì)于發(fā)生在計(jì)息周期的現(xiàn)金流入或流出，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是(　)。

A、期初慣例法

B、期中慣例法

C、期末慣例法

D、任意折算法

4、通常被大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用，房地產(chǎn)投資信托基金也常采用的模式是(　)。

A、開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售

B、開(kāi)發(fā)—持有出租—出售

C、購(gòu)買(mǎi)—持有出租—出售

D、購(gòu)買(mǎi)—更新改造—出售

5、(　)業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購(gòu)買(mǎi)成本含購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)、更新改造成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入。

A、開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售

B、開(kāi)發(fā)—持有出租—出售

C、購(gòu)買(mǎi)—持有出租—出售

D、購(gòu)買(mǎi)—更新改造—出售

6、下列關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志

B、從投資者的角度來(lái)看，資金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值

C、即使資金存在時(shí)間價(jià)值，也可以直接比較不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的現(xiàn)金流量

D、從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)應(yīng)得到的補(bǔ)償

7、以下各項(xiàng)中，屬于流動(dòng)性偏好利率理論的觀點(diǎn)的是(　)。

A、資本供求決定利率水平，利率不受貨幣因素的影響

B、利率取決于貨幣供給量與流動(dòng)性偏好的均衡水平

C、可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求三個(gè)要素構(gòu)成

D、利息量的多少取決于利潤(rùn)總額，利率的高低取決于平均利潤(rùn)率

8、可貸資金利率理論認(rèn)為，可貸資金需求的構(gòu)成要素不包括(　)。

A、投資需求

B、赤字需求

C、社會(huì)需求

D、家庭需求

9、李某從銀行貸款150萬(wàn)元購(gòu)一套450萬(wàn)元的商用房，貸款期限2年，年利率8%，按季計(jì)息，采用到期一次付清的還款方式，問(wèn)2年后，他應(yīng)該向銀行還息為(　)萬(wàn)元。

A、38.47

B、18.39

C、25.75

D、24.96

10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)了貸款額為1000萬(wàn)元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則與按年計(jì)息相比，按月計(jì)息要多付(　)萬(wàn)元。

A、2.00

B、7.30

C、8.53

D、10.53

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11、某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆等額還本付息的個(gè)人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25‰，則該貸款的實(shí)際年利率為(　)。

A、7.5%

B、7.56%

C、7.71%

D、7.76%

12、一筆季利率為9%的貸款，每季計(jì)息一次，按復(fù)利計(jì)息，那么，年名義利率是(　)。

A、24%

B、25.1%

C、25.36%

D、36%

13、關(guān)于實(shí)際利率和名義利率的說(shuō)法中，正確的是(　)。

A、實(shí)際利率是包含了通貨膨脹因素的利率

B、名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越小

C、實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值

D、當(dāng)計(jì)息周期為“月”時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率

14、資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程中某一時(shí)間點(diǎn)上與現(xiàn)值等值的金額稱(chēng)為(　)。

A、現(xiàn)值

B、終值

C、年值

D、時(shí)值

15、.對(duì)于系數(shù)1/(1+i)n，我們稱(chēng)為(　)。

A、一次支付終值系數(shù)

B、一次支付現(xiàn)值系數(shù)

C、等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)

D、等額序列支付資金回收系數(shù)

16、為了在未來(lái)5年內(nèi)通過(guò)儲(chǔ)蓄得到6萬(wàn)元，若月利率為1%，每年年初應(yīng)存入(　)。

A、8000

B、8269

C、7432

D、7000

17、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行貸款6000萬(wàn)元，期限為3年，年利率為12%。若該筆貸款的還款方式是期間按季付息，到期后一次償還本金，則該企業(yè)支付的本息總額是(　)萬(wàn)元。

A、8160

B、8180

C、8260

D、8280

18、某家庭申請(qǐng)了50萬(wàn)元10年住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還5年后于第6年初一次償還了本金6萬(wàn)元，則從第6年開(kāi)始該家庭的月還款額減少了(　)元。

A、984.37

B、1016.81

C、1159.97

D、2387.24

19、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬(wàn)元，期限10年，年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最后1個(gè)月還清所余本息。則相對(duì)于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個(gè)月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了(　)元。

A、137.5

B、410.2

C、432.2

D、452.2

20、某寫(xiě)字樓當(dāng)前市場(chǎng)售價(jià)為22000元/㎡，業(yè)主采用年租金6%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價(jià)相等。如果年利率為6%，則第一年的租金應(yīng)該確定為(　)元/㎡。

A、1283

B、1318

C、1166

D、1320

21、李某向銀行申請(qǐng)了一筆貸款，若年利率為8%，期限為10年，首月還款額為4500元，月還款額等比增長(zhǎng)率為0.5%，則該家庭第6年最后一個(gè)月的月還款額是(　)元。

A、5545.45

B、5565.45

C、5585.45

D、5625.45

22、某物業(yè)當(dāng)前的市場(chǎng)售價(jià)為10000元/㎡，其業(yè)主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價(jià)相當(dāng)。如果折現(xiàn)率為12%，則第一年的租金應(yīng)該確定為(　)元/㎡。

A、896.48

B、965.60

C、934.50

D、997.06

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二、多項(xiàng)選擇題

1、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入不包括(　)等。

A、土地成本

B、建造成本

C、銷(xiāo)售收入

D、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

E、出租收入

2、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的說(shuō)法中，正確的是(　)。

A、開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售模式主要適用于商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

B、開(kāi)發(fā)-持有出租-出售模式通常為大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用

C、購(gòu)買(mǎi)-更新改造-出售模式下的現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入

D、購(gòu)買(mǎi)-持有出租-出售模式下的現(xiàn)金流入包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入

E、購(gòu)買(mǎi)-更新改造-出租-出售模式下的現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入

3、從投資的角度來(lái)看，決定資金時(shí)間價(jià)值大小的主要因素有(　)。

A、投資利潤(rùn)率

B、通貨膨脹率

C、投資風(fēng)險(xiǎn)

D、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率

E、存款準(zhǔn)備金率

4、利率分為(　)等類(lèi)型。

A、基礎(chǔ)利率

B、結(jié)算利率

C、變動(dòng)利率

D、存款利率

E、同業(yè)拆放利率

5、平均利率的特點(diǎn)包括(　)。

A、平均利率與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件好壞無(wú)關(guān)

B、平均利率具有政策性

C、平均利率具有相對(duì)穩(wěn)定性

D、平均利率無(wú)法由任何規(guī)律決定

E、隨著技術(shù)發(fā)展和資本有機(jī)構(gòu)成的提高，平均利潤(rùn)率有下降趨勢(shì)

6、關(guān)于單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的說(shuō)法中，正確的是(　)。

A、我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券的利息是以復(fù)利計(jì)算的

B、我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款和住房抵押貸款是按復(fù)利計(jì)息的

C、在投資分析中，一般采用單利計(jì)息

D、資金在不停地運(yùn)動(dòng)，在實(shí)際使用中都采用連續(xù)復(fù)利計(jì)息

E、在實(shí)際中采用較為簡(jiǎn)便的間斷復(fù)利計(jì)息方式計(jì)算

7、用來(lái)求年值的系數(shù)有(　)。

A、一次支付終值系數(shù)

B、等比序列現(xiàn)值系數(shù)

C、等比序列年費(fèi)用系數(shù)

D、等額序列支付資金回收系數(shù)

E、等額序列支付儲(chǔ)存基金系數(shù)

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三、判斷題

1、如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)息周期的期初發(fā)生的。(　)

2、房地產(chǎn)投資信托基金常采用“開(kāi)發(fā)-持有出租-出售”的模式。(　)

3、資金一旦用于投資就不能用于即期消費(fèi)，所以，從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的不必要補(bǔ)償。(　)

4、馬克思的利率決定理論認(rèn)為，平均利率是一個(gè)純理論的概念。(　)

5、復(fù)利計(jì)息有間斷復(fù)利和連續(xù)復(fù)利之分，在實(shí)際使用中都采用較為簡(jiǎn)便的連續(xù)復(fù)利計(jì)息方式計(jì)算。(　)

6、如果名義利率相同，計(jì)息周期不同，則未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)上兩筆等額資金的現(xiàn)值也是相等。(　)

7、實(shí)際利率是指一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)給出的年利率，它等于計(jì)息周期利率與一年內(nèi)計(jì)息周期數(shù)的乘積。(　)

8、名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越小。(　)

9、在計(jì)息周期不變時(shí)，名義利率越大，實(shí)際利率就越小。(　)

10、某貸款年利率為5%，按季度計(jì)息，則該貸款的實(shí)際利率為5.09%。(　)

11、資金等效值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。(　)

12、年值是指連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額。(　)

13、等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)與等額序列支付儲(chǔ)存基金系數(shù)的乘積為1。(　)

14、商品住宅的價(jià)格不下跌，不一定不發(fā)生次貸危機(jī)。(　)

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四、計(jì)算題

1、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值為100萬(wàn)元的住宅，首付款為房?jī)r(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問(wèn)：

(1)抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少?

(2)如果該家庭30%的收入可以用來(lái)支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買(mǎi)上述住宅?

(3)如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少?

2、王某擬購(gòu)買(mǎi)一套面積為120㎡、單價(jià)為7800元/㎡的住房，首付款為30%，其余申請(qǐng)年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬(wàn)元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為多少萬(wàn)元?

3、王某購(gòu)買(mǎi)一套商品住宅，成交價(jià)格為50萬(wàn)元，首期付款為房?jī)r(jià)的30%，余款向銀行抵押貸款。該貸款的貸款期限為10年，貸款年利率為6%，采用按月等額還款方式償還。若第5年末王某決定提前償還全部貸款余額，此時(shí)的貸款余額為多少元?

4、梁某投資者以8000萬(wàn)元購(gòu)入一寫(xiě)字樓物業(yè)20年的使用權(quán)用于出租經(jīng)營(yíng)，已知該投資者的目標(biāo)收益率為27%，預(yù)計(jì)未來(lái)20年內(nèi)的年租金上漲率為10%，問(wèn)該寫(xiě)字樓于第八年的凈租金收入為多少時(shí)，方能滿足投資者收益目標(biāo)的要求?

5、某家庭準(zhǔn)備以抵押貸款方式購(gòu)買(mǎi)一套住房。該家庭月總收入7000元，最多能以月總收入的25%支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為6%，最長(zhǎng)貸款期限20年。最低首付款為房?jī)r(jià)的30%，若采用按月等額償還方式，問(wèn)：

(1)該家庭能購(gòu)買(mǎi)此房的最高總價(jià)是多少?

(2)若第5年末銀行貸款利率上調(diào)為9%，為保持原月償還額不變。則該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元?

(3)如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長(zhǎng)多少年?

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一、單項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是現(xiàn)金流量的概念。從物質(zhì)形態(tài)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商運(yùn)用各種工具、設(shè)備和管理手段，消耗一定量的能源，通過(guò)對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)活動(dòng)，使用各種建筑材料與建筑構(gòu)配件，最終生產(chǎn)出可供人類(lèi)生產(chǎn)或生活入住的建筑空間，或通過(guò)對(duì)建筑物的維護(hù)維修管理活動(dòng)，提供滿足各種需求的入住空間。參見(jiàn)教材P146。

【該題針對(duì)“現(xiàn)金流量的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是現(xiàn)金流量的概念。現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱(chēng)為凈現(xiàn)金流量。參見(jiàn)教材P146。

【該題針對(duì)“現(xiàn)金流量的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是現(xiàn)金流量圖。對(duì)于發(fā)生在計(jì)息周期的現(xiàn)金流入或流出，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是期末慣例法。參見(jiàn)教材P147。

【該題針對(duì)“現(xiàn)金流量圖”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。購(gòu)買(mǎi)—持有出租—出售常被大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用，房地產(chǎn)投資信托基金也常采用這種模式。參見(jiàn)教材P149。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。購(gòu)買(mǎi)-更新改造-出售業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購(gòu)買(mǎi)成本含購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)、更新改造成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入。參見(jiàn)教材P150。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是資金時(shí)間價(jià)值的概念。由于資金存在時(shí)間價(jià)值，就無(wú)法直接比較不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的現(xiàn)金流量。參見(jiàn)教材P152。

【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是利息與利率。選項(xiàng)A為古典學(xué)派的儲(chǔ)蓄投資決定理論的觀點(diǎn);選項(xiàng)C可貸資金利率理論的觀點(diǎn);選項(xiàng)D為馬克思的利率決定理論的觀點(diǎn)。參見(jiàn)教材P153。

【該題針對(duì)“利息與利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

8、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是利息與利率。可貸資金利率理論認(rèn)為，利率是由可貸資金的供求決定的，可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求三個(gè)要素構(gòu)成。參見(jiàn)教材P153。

9、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息。用公式In=P[(1+i)n-1]計(jì)算，In=150×[(1+8%/4)4×2-1]=25.75(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P155。

10、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。1000×[(1+8%/12)36-(1+8%)3]=10.53萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P156。

【該題針對(duì)“名義利率和實(shí)際利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

11、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。年實(shí)際利率=(1+0.625%)12-1=7.76%。參見(jiàn)教材P156。

【該題針對(duì)“名義利率和實(shí)際利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

12、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。名義利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利計(jì)息次數(shù)的乘積。即9%×4=36%.參見(jiàn)教材P156。

【該題針對(duì)“名義利率和實(shí)際利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

13、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。名義利率是包含了通貨膨脹因素的利率，實(shí)際利率是名義利率剔除通貨膨脹因素影響后的真實(shí)利率;名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大;當(dāng)計(jì)息周期為“月”時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率。參見(jiàn)教材P157。

【該題針對(duì)“名義利率和實(shí)際利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

14、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是資金等效值的概念。通常情況下，在資金等效值計(jì)算的過(guò)程中，人們把資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額稱(chēng)為現(xiàn)值，把資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱(chēng)為終值或未來(lái)值，而把資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程中某一時(shí)間點(diǎn)上與現(xiàn)值等值的金額稱(chēng)為時(shí)值。參見(jiàn)教材P157。

【該題針對(duì)“資金等效值的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

15、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。1/(1+i)n稱(chēng)為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。參見(jiàn)教材P159。

【該題針對(duì)“資金等效值的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

16、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。年實(shí)際利率=(1+1%)12-1=12.68%，每年年初的存款額A=F×i/{[(1+i)n-1]×(1+i)}=6×12.68%/{[(1+12.68%)5-1]×(1+i)}=8269元。參見(jiàn)教材P159。

【該題針對(duì)“復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

17、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。企業(yè)支付的本息總額=6000×12%÷4×12+6000=萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P159。

【該題針對(duì)“復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

18、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。月還款的減少額，就是提前還款的6萬(wàn)元轉(zhuǎn)化為等價(jià)每月等額還款后的值。根據(jù)公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，得：A=60000×6%/12÷[1-1/(1+6%/12)60]=1159.97(元)。參見(jiàn)教材P159。

【該題針對(duì)“復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

19、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。月等額還款金額=10×0.7%=700(元)，月利率=6%/12=0.5%，100000=A/0.5%×[1-1/(1+0.5%)120]，則A=1110.21(元)，1110.21-700=410.21(元)。參見(jiàn)教材P160。

【該題針對(duì)“復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

20、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。折現(xiàn)率與利率相等，選用公式P=nA1/(1+i)計(jì)算可得。即A1=P(1+i)/n=22000×(1+6%)÷20=1166(元/㎡)。參見(jiàn)教材P161。

【該題針對(duì)“復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

21、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。如果以等比系數(shù)s表示收入或支出每年變化的百分率，第一年的現(xiàn)金收入或指出的流量A1已知，則第t年年末現(xiàn)金收入或支出的流量為At=A1×(1+s)t-1，則A72=4500×(1+0.3%)72-1=5565.45。參見(jiàn)教材P161。

【該題針對(duì)“復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

22、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。運(yùn)用公式P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}，(i≠s)，10000=A1/(12%-5%){1-[(1+5%)/(1+12%)]20}，則A1=965.60(元/㎡)。參見(jiàn)教材P161。

【該題針對(duì)“復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

二、多項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是現(xiàn)金流量的概念。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括銷(xiāo)售收入、出租收入、其他經(jīng)營(yíng)收入等;現(xiàn)金流出主要包括土地與建造成本或購(gòu)買(mǎi)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和稅金支出等。參見(jiàn)教材P146。

【該題針對(duì)“現(xiàn)金流量的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】ACD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。選項(xiàng)B的正確表述為，購(gòu)買(mǎi)-持有出租-出售模式通常為大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用，房地產(chǎn)投資信托基金也常采用這種模式;選項(xiàng)E的正確表述為，購(gòu)買(mǎi)-更新改造-出租-出售模式下的現(xiàn)金流入包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。參見(jiàn)教材P148。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是資金時(shí)間價(jià)值的概念。從投資的角度來(lái)看，決定資金時(shí)間價(jià)值大小的主要因素有：投資利潤(rùn)率;通貨膨脹率;風(fēng)險(xiǎn)因素。參見(jiàn)教材P151。

【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】ADE

【答案解析】本題考查的是利息與利率。利率又分為基礎(chǔ)利率、同業(yè)拆放利率、存款利率、貸款利率等類(lèi)型。參見(jiàn)教材P152。

【該題針對(duì)“利息與利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】CDE

【答案解析】本題考查的是利息與利率。平均利率決定利率，從而使利率具有以下特點(diǎn)：(1)隨著技術(shù)發(fā)展和資本有機(jī)構(gòu)成的提高，平均利潤(rùn)率有下降趨勢(shì)。因而也影響平均利率有同方向變化的趨勢(shì);(2)平均利潤(rùn)率雖有下降趨勢(shì)，但卻是一個(gè)非常緩慢的過(guò)程。換句話說(shuō)，平均利率具有相對(duì)穩(wěn)定性;(3)由于利率高低取決于兩類(lèi)資本家對(duì)利潤(rùn)分割的結(jié)果，因而使利率的決定具有很大偶然性。也就是說(shuō)，平均利率無(wú)法由任何規(guī)律決定，而傳統(tǒng)習(xí)慣、法律規(guī)定、競(jìng)爭(zhēng)等卻可以直接或間接地對(duì)利率產(chǎn)生影響。參見(jiàn)教材P154。

【該題針對(duì)“利息與利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】BE

【答案解析】本題考查的是單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息。選項(xiàng)A的正確表述為，我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券的利息是以單利計(jì)算的;選項(xiàng)C的正確表述為，在投資分析中，一般采用復(fù)利計(jì)息;選項(xiàng)D的正確表述為，資金在不停地運(yùn)動(dòng)，每時(shí)每刻都在通過(guò)生產(chǎn)和流通領(lǐng)域增值，因而應(yīng)該采用連續(xù)復(fù)利計(jì)息，但是在實(shí)際使用中都采用較為簡(jiǎn)便的間斷復(fù)利計(jì)息方式計(jì)算。參見(jiàn)教材P155。

【該題針對(duì)“單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】CDE

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。求年值的系數(shù)有三個(gè)：等額序列支付資金回收系數(shù)、等額序列支付儲(chǔ)存基金系數(shù)和等比序列年費(fèi)用系數(shù)。參見(jiàn)教材P162。

【該題針對(duì)“復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

三、判斷題

1、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是現(xiàn)金流量圖。如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)息周期的期末發(fā)生，稱(chēng)為期末慣例法。參見(jiàn)教材P147。

【該題針對(duì)“現(xiàn)金流量圖”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)共的現(xiàn)金流量。房地產(chǎn)投資信托基金常采用“購(gòu)買(mǎi)-持有出租-出售”的模式。參見(jiàn)教材P149。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是資金時(shí)間價(jià)值的概念。資金一旦用于投資就不能用于即期消費(fèi)，所以，從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的必要補(bǔ)償。參見(jiàn)教材P151。

【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是利息與利率。平均利率是一個(gè)純理論的概念。在現(xiàn)實(shí)生活中，人們面對(duì)的是市場(chǎng)利率而非平均利率。參見(jiàn)教材P154。

【該題針對(duì)“利息與利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息。從理論上講，資金在不停地運(yùn)動(dòng)，每時(shí)每刻都在通過(guò)生產(chǎn)和流通領(lǐng)域增值，因而應(yīng)該采用連續(xù)復(fù)利計(jì)息，但是在實(shí)際使用中都采用較為簡(jiǎn)便的間斷復(fù)利計(jì)息方式計(jì)算。參見(jiàn)教材P156。

【該題針對(duì)“單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率?，F(xiàn)值計(jì)算，如果名義利率相同，計(jì)息周期不同，則未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)上兩筆等額資金的現(xiàn)值不一定相等。參見(jiàn)教材P156～157。

【該題針對(duì)“名義利率和實(shí)際利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。名義利率是指一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)給出的年利率，它等于計(jì)息周期利率與一年內(nèi)計(jì)息周期數(shù)的乘積。參見(jiàn)教材P156。

【該題針對(duì)“名義利率和實(shí)際利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

8、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大。參見(jiàn)教材P157。

【該題針對(duì)“名義利率和實(shí)際利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

9、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。運(yùn)用公式i=(1+r/m)m-1，在m不變時(shí)，名義利率r越大，實(shí)際利率i就越大。參見(jiàn)教材P157。

【該題針對(duì)“名義利率和實(shí)際利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

10、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。實(shí)際利率=(1+名義利率/計(jì)息周期數(shù))計(jì)息周期數(shù)-1=(1+5%/4)4-1=5.09%。參見(jiàn)教材P157。

【該題針對(duì)“名義利率和實(shí)際利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

11、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是資金等效值的概念。資金等效值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。參見(jiàn)教材P157。

【該題針對(duì)“資金等效值的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

12、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。年值是指連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額。參見(jiàn)教材P158。

【該題針對(duì)“復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

13、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)與等額序列支付資金回收系數(shù)互為倒數(shù)，兩者之積為1。參見(jiàn)教材P159。

【該題針對(duì)“復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

14、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。次貸危機(jī)的原因相當(dāng)復(fù)雜，并不單單是一個(gè)住房?jī)r(jià)格下跌的因素。參見(jiàn)教材P168。

【該題針對(duì)“復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

四、計(jì)算題

1、【正確答案】 (1)抵押貸款額P=100×50%=50萬(wàn)元;

月貸款利率i=12%/12=1%;

月還款額為：A= P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]= 50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=5505.43元;

(2)該家庭欲購(gòu)買(mǎi)上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元

(3)該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為

Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，

代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[((1+1%)240-60-1)/[1%(1+1%)240-60]=458721.59元。

【該題針對(duì)“復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】 第一步：計(jì)算出貸款總額

P=120×7800×(1-30%)=65.52(萬(wàn)元)

第二步：計(jì)算出商業(yè)貸款的總額

P1=65.52-20=45.52(萬(wàn)元)

第三步：計(jì)算出商業(yè)貸款的月還款額A1。

【該題針對(duì)“復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】 貸款余額=第6年至第10年的年值，折現(xiàn)到第5年年末時(shí)的現(xiàn)值。

【該題針對(duì)“復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】 (1)已知P=8000萬(wàn)元，n=20年，i=27%，S=10%，t=8;

(2)由A1=P×(i-s)/(1-[(1+s)/(1+i)]n)可得：

A1=8000×(27%-10%)/{1-[(1+10%)/(1+27%)]20)=1441.4(萬(wàn)元);

(3)利用公式At=A1(1+s)t-1，可得A8=1441.4×(1+10%)8-1=2808.9(萬(wàn)元)

該寫(xiě)字樓第八年的凈租金收入達(dá)到2808.9萬(wàn)元以上時(shí)，方能滿足投資者收益目標(biāo)的要求。

【該題針對(duì)“復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】 (1)月還款額=7000×25%=1750元，月利率=6%/12=0.5%;

購(gòu)買(mǎi)住房最高額=最高貸款額/70%

=(1750/0.5%)×[1-1/(1+0.5%)12×20]/70%=34.9(萬(wàn)元)(套用“等額序列支付的現(xiàn)值計(jì)算公式”)

(2)月利率=9%/12=0.75%，套用“等額序列支付的現(xiàn)值計(jì)算公式”

按6%利率計(jì)算第6年年初還剩的貨款總額=1750/0.5%×[1-1/(1+0.5%)180]=207381.15

按9%利率計(jì)算月還款1750元相當(dāng)?shù)呢浛羁傤~=1750/0.75%×[1-1/(1+0.75%)180]=172538.47

則為保持原月償還額不變，第6年年初需要一次性還款額=207381.15-172538.47=34842.68(元)

(3)若不提前償還貸款，設(shè)需要償還的年限為n

207381.15=(1750/0.75%)×[1-1/(1+0.75%)12n]

則n=24.5年

延長(zhǎng)期=24.5-15=9.5(年)

【該題針對(duì)“復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

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