2019房地產估價師《理論與方法》章節(jié)精選習題：第六章

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第六章　比較法及其運用

一、單項選擇題

1、比較法的理論依據(jù)是房地產價格形成的(　)。

A、替代原理

B、可比原理

C、市場原理

D、最高最佳利用原理

2、在比較法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當，選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的(　)范圍之內。

A、0.5～1.5

B、1.5～2.0

C、0.5～2.0

D、1.0～1.5

3、估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1500 ㎡，現(xiàn)為空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的為(　)。

A、建筑面積1500㎡，一年前出售，售價為2000元/㎡，位于同一工業(yè)區(qū)

B、建筑面積10000㎡，近期租出，年租200萬，位于同一工業(yè)區(qū)

C、建筑面積500㎡，近期租出，年租10萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

D、建筑面積2000㎡，近期租出，年租20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

4、估價對象是一套不帶車位的住宅。選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經統(tǒng)一房地產范圍后的價格為(　)萬元。

A、75.00

B、75.60

C、83.60

D、86.00

5、有一宗房地產交易實例，其成交總價為40萬元，其中首付20%，余款在以后的五年每年年末平均支付，假設年利率是10%，則在成交日期一次付清的價格為(　)萬元。

A、32.26

B、35.26

C、40

D、42.26

6、某宗房地產交易中，賣方實際得到金額為2500元/㎡，交易稅費均由買方負擔。已知該地區(qū)的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費;買方按正常價格的3%繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于(　)元/㎡。

A、2427

B、2500

C、2575

D、2632

7、為評估某房地產2010年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2010年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/㎡，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地產交易中規(guī)定賣方.買方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2010年2月1日起到2010年10月1日期間，該類房地產價格平均每月比上月上漲0.3%，則該可比實例修正、調整后的價格為(　)元/㎡。

A、3673.20

B、3673.68

C、3790.43

D、3790.93

8、某可比實例賣方應繳納的稅費由買方承擔，若買方付給賣方的金額不變，當賣方應繳納的稅費增加時，該可比實例的正常成交價格會(　)。

A、上升

B、下降

C、不變

D、無法確定

9、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000㎡的商住樓，經評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為(　)元/㎡。

A、100

B、300

C、600

D、900

10、某套住宅建筑面積為100㎡，可使用面積為80㎡，分攤的共有面積系數(shù)為10%，套內建筑面積下的價格為2600元/㎡，該套住宅建筑面積下的價格為(　)元/㎡。

A、2080

B、2288

C、2340

D、2392

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11、在某舊城改造的房屋拆遷估價中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應特別注意的環(huán)節(jié)是(　)。

A、統(tǒng)一房地產范圍

B、統(tǒng)一付款方式

C、統(tǒng)一計價單位

D、統(tǒng)一市場狀況

12、某宗房地產交易的成交價格為300萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10%，套內建筑面積為100㎡，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為(　)元/㎡。

A、25930

B、32980

C、30980

D、29980

13、某套住宅建筑面積100㎡，套內建筑面積為93㎡，使用面積系數(shù)為0.8，每平方米使用面積為10000元，則該住宅建筑面積下的價格為(　)元/㎡。

A、8000

B、9300

C、9750

D、10000

14、評估某宗房地產2011年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000 元/㎡，成交日期為2011年1月末，該類房地產自2011年1月末至2011年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。則該可比實例在2011年9月末的價格為(　)元/㎡。

A、2938

B、2982

C、3329

D、3379

15、現(xiàn)需評估某宗房地產2011年10月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500元/㎡，成交日期為2011年1月末，該類房地產自2010年7月末至2011年6月末每月價格遞增1%，2011年6月末至2011年10月末平均每月比上月價格上漲20元/㎡。該可比實例在2011年10月末的價格為(　)。

A、2648元/㎡

B、2688元/㎡

C、2708元/㎡

D、2734元/㎡

16、某宗房地產某年1月1日的成交價格為1000 美元/㎡，同年1月1日至9月1日類似房地產以人民幣為基準的價格平均每月比上月增加80元/㎡，該年9月1日該房地產以美元計算的正常價格為(　)美元/㎡，(假設該年1月1日的匯率為1美元兌換6.7元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換6.4元人民幣)。

A、1051

B、1096

C、1100

D、1147

17、為評估某房地產2011年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2011年3月1日，合同交易價格為4000元/㎡，約定建筑面積為95㎡，合同約定面積誤差在6%以內不增加付款，實際產權登記面積為100㎡。自2011年1月1日起至2011年9月1日，當?shù)卦擃惙康禺a價格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為(　)元/㎡。

A、3868.92

B、4000.00

C、4072.54

D、4286.89

18、按間接比較的判定，某可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況，價格低2%;而估價對象的房地產狀況優(yōu)于標準房地產狀況，價格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)(　)的情形。

A、估價對象的房地產狀況優(yōu)于可比實例的房地產狀況，價格高7%

B、可比實例的房地產狀況劣于估價對象的房地產狀況，價格低7%

C、可比實例價格的房地產狀況調整系數(shù)為1.071

D、可比實例價格的房地產狀況調整系數(shù)為0.933

19、估價對象為總樓層6層的住宅樓中第四層的一套住宅，可比實例為總樓層5層的住宅樓中頂層的一套住宅，可比實例的成交價格為5700 元/㎡，所有交易稅費均由買方負擔，估價對象所在區(qū)域同類5層和6層住宅樓以第一層為基準的不同樓層住宅價格差異系數(shù)見下表;6層住宅樓中第一層住宅價格為5層住宅樓中第一層住宅價格的98%，買方和賣方應繳納的交易稅費分別為成交價格的3%和6%，除上述因素外，估價對象與可比實例的其他情況均相同，由可比實例成交價格求取的比準價值為(　)元/㎡。

A、6280

B、6408

C、6881

D、7021

20、為評估某住宅2011年10月1日的正常市場價格，在其附近收集的某可比實例的有關資料如下：成交價格為4000元/㎡，成交日期為2011年5月1日，成交價格比正常價格低2%，房地產狀況調整系數(shù)為1.087，已知從2011年5月1日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1%，則對該可比實例成交價格進行校正，調整得到的價格最接近于(　)。

A、3790元/㎡

B、4238元/㎡

C、4658元/㎡

D、4663元/㎡

21、評估某底層商鋪價格時，估價師選取的可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪(其成交價格經調整后為底層商鋪價格)，求取最終價格時，對甲乙丙三個可比實例比較價格依次選取的權重，最合適的是(　)。

A、0.4、0.4、0.2

B、0.3、0.4、0.3

C、0.4、0.2、0.4

D、0.4、0.3、0.3

22、某宗地的面積為1000㎡，采用比較法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元/㎡，2190元/㎡和2220元/㎡。，如果賦予這三個價格的權重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權算術平均法得到的比準價格為(　)元/㎡。

A、2160

B、2175

C、2181

D、2205

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二、多項選擇題

1、下列房地產中，難以采用比較法估價的有(　)。

A、房地產開發(fā)用地

B、學校

C、在建工程

D、別墅

E、特殊廠房

2、運用比較法估價要消除以下(　)方面的不同所造成的可比實例成交價格與估價對象的價值差異。

A、成交價格與比較價值的內涵和形式不同

B、特殊交易情況與正常交易情況不同

C、成交日期與價值時點不同

D、可比實例狀況與估價對象狀況不同

E、理性和非理性購買人因素差異

3、運用比較法估價的一般步驟包括下列(　)。

A、搜集交易實例

B、選取可比實例

C、對可比實例成交價格進行處理

D、計算比較價值

E、分解比較系數(shù)

4、搜集交易實例時應搜集交易實例的(　)。

A、成交價格

B、議價時間

C、成交日期

D、交易方式

E、交易目的

5、比較法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的(　)。

A、區(qū)位相近

B、權利性質相同

C、面積相等

D、檔次相當

E、建成年份相同

6、房地產范圍不同的情況在實際估價中主要包括(　)。

A、帶有債權債務的房地產

B、含有非房地產成分

C、房地產實物范圍不同

D、房地產的產權性質不同

E、房地產處于的商圈不同

7、在建立比較基礎時，針對統(tǒng)一稅費負擔，就賣方而言，房地產正常負擔下的價格等于(　)。

A、賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)

B、賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費

C、買方實際付出的價格+應由買方負擔的稅費

D、應由賣方負擔的稅費/應由買方繳納的稅費比率

E、買方實際付出的價格/(1+應由買方繳納的稅費比率)

8、下列情況，會導致成交價格偏離正常價格的是(　)。

A、相鄰房地產合并交易

B、交易雙方成交前進行了超長時間的協(xié)議磋商

C、交易雙方存在利害關系

D、人為哄抬價格的交易

E、交易中的某一方特別熟悉和了解市場行情

9、交易情況修正的方法主要有(　)。

A、總價修正

B、單價修正

C、金額修正

D、百分比修正

E、分離修正

10、房地產狀況調整可分解為(　)。

A、區(qū)位狀況調整

B、實物狀況調整

C、權益狀況調整

D、收益狀況調整

E、交易狀況調整

11、對于土地來說，實物狀況比較、調整的內容包括(　)。

A、形狀

B、外部配套設施

C、環(huán)境景觀

D、地勢

E、開發(fā)程度

12、在百分比調整中，當同時進行多種價格影響因素調整時，又有(　)。

A、比例調整

B、加法調整

C、減法調整

D、乘法調整

E、換位調整

答案部分見下一頁

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一、單項選擇題

1、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是比較法的理論依據(jù)。比較法的理論依據(jù)是房地產價格形成的替代原理。參見教材P173。

【該題針對“比較法的理論依據(jù)”知識點進行考核】

2、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是選取可比實例的要求?？杀葘嵗囊?guī)模應與估價對象的規(guī)模相當，選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的0.5～2.0范圍之內。參見教材P180。

【該題針對“選取可比實例的要求”知識點進行考核】

3、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是選取可比實例的要求。主要從以下四個方面考慮：(1)可比實例房地產應與估價對象房地產相似，根據(jù)0.5≤可比實例/估價對象規(guī)模≤2，可得出750≤估價對象規(guī)模≤3000;(2)可比實例的交易方式應適合估價目的;(3)可比實例的成交日期應接近價值時點;(4)可比實例的成交價格應盡量為正常價格。參見教材P180。

【該題針對“選取可比實例的要求”知識點進行考核】

4、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是選取可比實例的要求?？杀葘嵗?，包含了非房地產的成分，需要扣除。86-8-3×0.8=75.6。參見教材P181。

【該題針對“選取可比實例的要求”知識點進行考核】

5、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一付款方式。本題是余款在以后的五年每年年末平均支付,即表示每年年未的付款額為40×80%/5=6.4萬元，那么，實際價格為8+6.4×(1/10%)×(1-1/(1+10%)5)=8+6.4×3.7908=32.26萬元。參見教材P183。

【該題針對“統(tǒng)一付款方式”知識點進行考核】

6、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一稅費負擔。正常負擔下的價格=賣方實得金額/(1-應由賣方繳納的稅費比率)=2500/(1-5%)=2631.58(元/㎡)。參見教材P184。

【該題針對“統(tǒng)一稅費負擔”知識點進行考核】

7、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一稅費負擔。正常負擔下的價格=賣方實得金額/(1-應由賣方承擔的稅率)=3500/(1-6%)=3723.404(元/㎡)，市場狀況調整后價格=3723.404×(1+0.3%)6=3790.93(元/㎡)。參見教材P184。

【該題針對“統(tǒng)一稅費負擔”知識點進行考核】

8、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一稅費負擔。正常成交價格=買方支付給賣方的金額+為賣方繳納的稅費。參見教材P184。

【該題針對“統(tǒng)一稅費負擔”知識點進行考核】

9、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計價單位。容積率=總建筑面積/建筑用地面積;建筑用地面積=6000/3=2000;土地單價=1800000/2000=900元/平方米。參見教材P186。

【該題針對“統(tǒng)一計價單位”知識點進行考核】

10、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計價單位。建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積，套內建筑面積=100-100×10%=90(㎡)，建筑面積下的價格=套內建筑面積下的價格×套內建筑面積/建筑面積=2600×90/100=2340(元/㎡)。參見教材P186。

【該題針對“統(tǒng)一計價單位”知識點進行考核】

11、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計價單位。題干中告知了一個是使用面積，一個是建筑面積。這是2個不同的面積內涵，因此價格單位是不一致的。參見教材P186。

【該題針對“統(tǒng)一計價單位”知識點進行考核】

12、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計價單位。一年后支付的款項要折現(xiàn)到首付時點后，再與首付款相加，才能得出實際價格。首期支付30%，那么首期支付的價款就是300×30%=90萬，余下300×(1-30%)=210萬在年末支付，房地產實際價格=300×30%+300×70%/(1+6%)=288.11萬元;建筑面積=套內建筑面積+公攤面積=100/90%=111.11，建筑面積單價=288.11/111.11=25930.18868元/平方米，選A。參見教材P186。

【該題針對“統(tǒng)一計價單位”知識點進行考核】

13、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計價單位。使用面積=100×0.8=80(㎡)。建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/建筑面積=10000×80/100=8000(元/㎡)。參見教材P186。

【該題針對“統(tǒng)一計價單位”知識點進行考核】

14、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是市場狀況調整的方法。此題需注意的是：在采用環(huán)比價格指數(shù)進行交易日期調整的公式時，應從成交日期的下一時期的價格指數(shù)開始逐乘。2011年9月末的價格=3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1-1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)=2937.6(元)。參見教材P193。

【該題針對“市場狀況調整的方法”知識點進行考核】

15、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是市場狀況調整的方法。從2011年1月末至2011年6月末的期數(shù)為5;2011年6月末至2011年10月末的期數(shù)為4：2500×(1+1%)5+4×20=2707.53(元/㎡)。參見教材P194。

【該題針對“市場狀況調整的方法”知識點進行考核】

16、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是市場狀況調整的方法。該年9月1日該房地產以美元計算的正常價格為：(1000×6.7+80×8)÷ 6.4=1147(美元/㎡)。參見教材P194。

【該題針對“市場狀況調整的方法”知識點進行考核】

17、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是市場狀況調整的方法。交易日期為2011年3月1日的正常交易價格即合同交易價格4000元/㎡，所以正確答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，參見教材P194。

【該題針對“市場狀況調整的方法”知識點進行考核】

18、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產狀況調整的方法。調整系數(shù)=1.05/0.98=1.071。參見教材P199。

【該題針對“房地產狀況調整的方法”知識點進行考核】

19、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產狀況調整的方法。先將可比實例的樓層調整至估價對象樓層狀況下價格：(5700/95%)×(98%×110%)=6468 (元/㎡),再將可比實例不正常交易稅費負擔調整為正常交易稅費負擔狀況下價格：6468/(1-6%)=6881(元/㎡)。參見教材P200。

【該題針對“房地產狀況調整的方法”知識點進行考核】

20、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是求取單個可比實例的比較價值?？杀葘嵗Ｊ袌鰞r格=4000×100/(100-2)=4081.63(元/㎡)。房地產狀況調整：4081.63×1.087=4436.73(元/㎡)。市場狀況因素調整：4436.7×(1+1%)5=4663.02(元/㎡)。 參見教材P201。

【該題針對“計算單個可比實例的比較價值”知識點進行考核】

21、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是求取最終的比較價值。丙為二層商鋪，和估價對象底層商鋪差異較大，所以應該取較小的權數(shù)。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權數(shù)，而且題干給的信息，無法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者給一樣的權數(shù)。參見教材P203。

【該題針對“計算最終的比較價值”知識點進行考核】

22、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是求取最終的比較價值。比準價格=2130×0.3+2190×0.4+2220×0.3=2181元/㎡。參見教材P204。

【該題針對“計算最終的比較價值”知識點進行考核】

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二、多項選擇題

1、【正確答案】BCE

【答案解析】本題考查的是比較法適用的估價對象。選項B屬于很少發(fā)生交易的房地產;選項C屬于可比性差的房地產;選項E屬于數(shù)量很少的房地產。均難以采用比較法估價。參見教材P174。

【該題針對“比較法適用的估價對象”知識點進行考核】

2、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是比較法估價需要具備的條件。運用比較法估價要消除以下方面的不同所造成的可比實例成交價格與估價對象的價值差異：①成交價格與比較價值的內涵和形式不同;②特殊交易情況與正常交易情況不同;③成交日期與價值時點不同;④可比實例狀況與估價對象狀況不同。參見教材P175。

【該題針對“比較法估價需要具備的條件”知識點進行考核】

3、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是比較法估價的操作步驟。運用比較法估價一般分為4大步驟：①搜集交易實例;②選取可比實例;③對可比實例成交價格進行處理;④計算比較價值。參見教材P175。

【該題針對“比較法估價的操作步驟”知識點進行考核】

4、【正確答案】ACDE

【答案解析】本題考查的是搜集交易實例的要求。在搜集交易實例時應盡量搜集較多的內容，一般包括：①交易實例房地產基本狀況;②交易雙方基本情況;③交易方式;④成交日期;⑤成交價格;⑥交易目的。參見教材P177。

【該題針對“搜集交易實例的要求”知識點進行考核】

5、【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是選取可比實例的要求。選取的可比實例應滿足下列要求：①與估價對象的區(qū)位相近。②與估價對象的用途相同。③與估價對象的權利性質相同。④與估價對象的檔次相當。⑤與估價對象的規(guī)模相當。⑥與估價對象的建筑結構相同。參見教材P180。

【該題針對“選取可比實例的要求”知識點進行考核】

6、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一財產范圍。房地產范圍不同的情況在實際估價中主要有3種：含有非房地產成分;帶有債權債務的房地產;房地產實物范圍不同。參見教材P182。

【該題針對“統(tǒng)一財產范圍”知識點進行考核】

7、【正確答案】AE

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一稅費負擔。正常負擔下的價格-應由賣方繳納的稅費=賣方實得金額;正常負擔下的價格+應由買方繳納的稅費=買方實付金額;正常負擔下的價格=賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率);正常負擔下的價格=買方實際付出的價格/(1+應由買方繳納的稅費比率);參見教材P184。

8、【正確答案】ACD

【答案解析】本題考查的是造成成交價格偏離正常價格的因素。交易前的協(xié)議磋商時間長，則說明雙方信息都比較充分，有足夠的形成合理價格的時間，不會導致成交價格偏離正常價格;交易中的某一方特別了解市場行情，但是不以為著另一方不熟悉和了解市場行情，也不會必然導致成交價格偏離正常價格。參見教材P189。

【該題針對“造成成交價格偏離正常價格的因素”知識點進行考核】

9、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是交易情況修正的方法。交易情況修正的方法主要有：(1)總價修正、單價修正;(2)金額修正、百分比修正。參見教材P190。

【該題針對“交易情況修正的方法”知識點進行考核】

10、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是房地產狀況調整的內容。房地產狀況調整可以分解為區(qū)位狀況調整、實物狀況調整和權益狀況調整。參見教材P196。

【該題針對“房地產狀況調整的內容”知識點進行考核】

11、【正確答案】ADE

【答案解析】本題考查的是房地產狀況調整的內容。實物狀況比較、調整的內容很多，對土地來說，主要包括面積、形狀、地形、地勢、地質條件、開發(fā)程度等影響房地產價格的因素。參見教材P196。

【該題針對“房地產狀況調整的內容”知識點進行考核】

12、【正確答案】BD

【答案解析】本題考查的是房地產狀況調整的方法。在百分比調整中，當同時進行多種價格影響因素調整時，又有加法調整和乘法調整。參見教材P200。

【該題針對“房地產狀況調整的方法”知識點進行考核】

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