2019年房地產(chǎn)估價師《案例分析》專項(xiàng)練習(xí)(4)

【案例】

某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500㎡，占地2900㎡，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/㎡，商品住宅銷售均價為1.2萬元/㎡。

據(jù)此，估價師擬定了以下兩種估價思路：

1.以商品住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價;

2.以商業(yè)用途土地價格為基礎(chǔ)估價。

【問題】

1.上述兩種估價思路中哪種較合適?并說明理由。

2.針對你所選的估價思路，描述其估價技術(shù)路線。

【正確答案】

1.本題考查的是房地產(chǎn)估價報告的寫作。

若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價格為基礎(chǔ)估價較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價較合適。(2分)

理由：

估價對象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高使用原則應(yīng)以商業(yè)用途價格為基礎(chǔ)估價。

或估價對象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應(yīng)以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價。(4分)

參見教材P16。

2.本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

估價技術(shù)路線：①選擇估價方法，②方法運(yùn)用中的具體處理，③確定估價結(jié)果。

參見教材P86。