2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》專(zhuān)項(xiàng)練習(xí)(6)

【案例】

某公司于5年前在公開(kāi)市場(chǎng)上以2000萬(wàn)元購(gòu)得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地，投入1000萬(wàn)元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場(chǎng)價(jià)值為4000萬(wàn)元，若5年來(lái)房屋建安工程造價(jià)水平基本穩(wěn)定，則有觀點(diǎn)認(rèn)為該宗土地的重新取得價(jià)格上漲了1000萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)上述觀點(diǎn)是否正確?為什么?

【正確答案】

本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

1.上述觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。(1分)

2.房地產(chǎn)價(jià)值不是土地價(jià)值和建房投入簡(jiǎn)單的相加。(3分)

3.應(yīng)考慮房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良、通貨膨脹因素。[《理論》教材65頁(yè)] (3分)

4.雖然造價(jià)穩(wěn)定，但管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，稅費(fèi)水平可能有變化。(3分)

參見(jiàn)教材P123。

【案例】

某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，評(píng)估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，該商場(chǎng)土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評(píng)估該商場(chǎng)的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價(jià)報(bào)告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場(chǎng)近三年平均的年凈利潤(rùn)不同，收益年限也與該商場(chǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請(qǐng)你分析說(shuō)明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由。

【正確答案】

本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

1.(1)估價(jià)中的房地產(chǎn)年凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表中的凈利潤(rùn)含義不同;

(2)收益指房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對(duì)商場(chǎng)出租或經(jīng)營(yíng)收益的貢獻(xiàn)部分;

(3)凈利潤(rùn)已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷(xiāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用(含利息收益)及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤(rùn)等;

2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，還要考慮土地使用年限(或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年);

3.估價(jià)采用的成本應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的社會(huì)平均(客觀)成本(或者：實(shí)際成本不一定是社會(huì)平均(客觀)成本)。

參見(jiàn)教材P107。

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