2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》專項練習(xí)：房地產(chǎn)估價概論

房地產(chǎn)估價概論

一、單項選擇題

1、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中，錯誤的是(　)。

A、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

B、房地產(chǎn)估價是作價格保證而不是提供價值意見

C、房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

D、房地產(chǎn)估價會有誤差但是誤差應(yīng)控制在合理的范圍

2、下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中，屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務(wù)范疇的是(　)。(2010年試題)

A、高層建筑地價分?jǐn)?/p>

B、房地產(chǎn)投資價值評估

C、因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損評估

D、城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估

3、專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別不包括(　)。

A、具有公信力

B、實行有償服務(wù)

C、目的是評估市場價值

D、由專業(yè)機構(gòu)和人員完成

4、下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中，不屬于房地產(chǎn)價值評估相關(guān)業(yè)務(wù)范疇的是(　)。

A、房地產(chǎn)價值分配業(yè)務(wù)

B、房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)

C、房地產(chǎn)投資價值評估

D、相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)

5、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的(　)。

A、價值

B、使用價值

C、交換價格

D、市場價格

6、承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處(　)年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。

A、3

B、5

C、7

D、10

7、(　)一般是假定在正常交易情況下進行交易的最可能價格。

A、實際成交價格

B、評估價值

C、評估價格

D、真實價值

8、關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是(　)。(2011年真題)

A、判斷評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實值進行比較

B、估價會有誤差，可用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)

C、所有的評估價值都有誤差，因此可以說所有的評估價值都是近似值

D、估價誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍

9、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中，錯誤的是(　)。

A、房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

B、房地產(chǎn)估價是作價格保證而不是提供價值意見

C、房地產(chǎn)估價會有誤差但是誤差應(yīng)控制在合理的范圍

D、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

10、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價是因為(　)。

A、房地產(chǎn)具有“獨一無二”且“價值量大”兩個特性

B、房地產(chǎn)具有“獨一無二”的特性

C、房地產(chǎn)具有“價值量大”的特性

D、非專業(yè)人員無法對房地產(chǎn)估價

11、在房地產(chǎn)抵押過程中，債務(wù)人或者第三人(　)房地產(chǎn)的占有。

A、不轉(zhuǎn)移

B、轉(zhuǎn)移

C、暫不轉(zhuǎn)移

D、暫時轉(zhuǎn)移

12、某宗房地產(chǎn)初次抵押估價價值為100萬元，并為80萬元貸款擔(dān)保。問：最多還可以為(　)萬元的貸款提供抵押擔(dān)保。

A、100

B、80

C、20

D、90

13、下面關(guān)于征收征用房地產(chǎn)補償?shù)恼f法錯誤的是(　)。

A、房地產(chǎn)征用后被損毀，補償金額應(yīng)包括使用上的補償和損毀前后價值之差的補償

B、被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，不需要評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值

C、被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)該提供用于產(chǎn)權(quán)條換的房屋

D、房地產(chǎn)征收征用中，需要評估房地產(chǎn)價值和租金

14、除了耕地占用稅和(　)應(yīng)按面積和稅額標(biāo)準(zhǔn)征收不需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)之外，其他我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)。

A、房產(chǎn)稅

B、土地增值稅

C、城鎮(zhèn)土地使用稅

D、契稅

15、在保險事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險需要評估因保險事故發(fā)生造成的(　)，為保險人確定賠償保險金的數(shù)額提供參考依據(jù)。

A、市場價格

B、保險價值

C、商品價值

D、財產(chǎn)損失

16、某套住宅的月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預(yù)計重新裝修等費用為50000元，在裝修期3個月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個月方可使用。若月報酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為(　)元。(2011年真題)

A、49627

B、57647

C、65548

D、65920

17、房地產(chǎn)估價機構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作(　)年以上的房地產(chǎn)估價師。

A、1

B、3

C、5

D、6

18、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價當(dāng)事人的說法中正確的是(　)。

A、估價委托人一定是估價對象權(quán)利人

B、估價對象權(quán)利人一般都是估價利害關(guān)系人

C、估價報告使用人一定是估價利害關(guān)系人

D、估價委托人一定是估價報告使用人

19、一個估價項目中的估價目的，本質(zhì)上是由(　)決定的。

A、估價機構(gòu)

B、估價師

C、估價報告使用者

D、估價委托人的估價需要

20、一個估價項目中的估價時點，本質(zhì)上是由(　)決定的。

A、估價委托合同簽訂時間

B、估價目的

C、實地查勘估價對象的時間

D、委托人意愿

21、關(guān)于估價假設(shè)，要防止出現(xiàn)的情況不包括(　)。

A、濫用估價假設(shè)

B、不明確估價假設(shè)

C、無針對性地列舉一些與本估價項目無關(guān)的估價假設(shè)

D、對不能肯定、而又必須予以明確的前提條件提出假設(shè)

22、下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與中國香港測量師資格互認(rèn)的表述中，錯誤的是(　)。

A、2004年8月中央政府與中國香港特別行政區(qū)政府簽署了《內(nèi)地與中國香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》

B、2004年8月首次完成了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與中國香港產(chǎn)業(yè)測量師資格互認(rèn)

C、內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與中國香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價師自動成為中國香港測量師

D、內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與中國香港產(chǎn)業(yè)測量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與中國香港最早實現(xiàn)資格互認(rèn)的專業(yè)技術(shù)人員資格之一

23、房地產(chǎn)價值采用的三種基本方法不包括( 　)。

A、假設(shè)開發(fā)法

B、比較法

C、收益法

D、成本法

24、在建工程一般不適用(　)進行估價。

A、假設(shè)開發(fā)法

B、比較法

C、收益法

D、成本法

25、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價師的做法，不符合職業(yè)道德準(zhǔn)則的是(　)。

A、不承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)

B、對于重大估價事項上，應(yīng)向估價委托人詳細(xì)說明

C、對于自己的近親屬更加公正和積極的進行房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)

D、不在非自己估價的房地產(chǎn)報告上簽字、蓋章

二、多項選擇題

1、房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德包括(　)。

A、有資格證書即可勝任任何估價業(yè)務(wù)

B、誠實與正直

C、公平競爭

D、社會責(zé)任

E、保守秘密

2、下列房地產(chǎn)估價活動中，不符合職業(yè)道德的行為有(　)。(2011年真題)

A、某估價機構(gòu)承接了該機構(gòu)某股東財產(chǎn)的司法鑒定評估

B、某估價機構(gòu)在承接估價業(yè)務(wù)時，涉及特殊構(gòu)筑物估價，主動聘請有關(guān)老師提供專業(yè)幫助

C、某估價機構(gòu)把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價行業(yè)組織檢查

D、估價委托人對估價結(jié)果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業(yè)務(wù)簡單，某估價機構(gòu)按其要求完成了估價

E、某估價師臨時接到出差任務(wù)，實際負(fù)責(zé)估價業(yè)務(wù)的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告

3、房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德包括(　)。

A、有資格證書即可勝任任何估價業(yè)務(wù)

B、誠實與正直

C、公平競爭

D、社會責(zé)任

E、保守秘密

4、房地產(chǎn)估價規(guī)范的內(nèi)容包括(　)。

A、評估制度

B、估價原則

C、估價程序

D、估價報告

E、職業(yè)道德

5、房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級可分為(　)。

A、暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)

B、三級資質(zhì)

C、二級資質(zhì)

D、一級資質(zhì)

E、臨時級資質(zhì)

6、在房地產(chǎn)估價中，如果估價目的不同，則(　)。

A、估價的依據(jù)有可能不同

B、估價的方法有可能不同

C、估價對象的范圍有可能不同

D、不影響估價結(jié)果的公正性

E、不影響估價報告的用途

7、在具體的房地產(chǎn)估價作業(yè)中應(yīng)遵守的技術(shù)性原則主要有(　)。

A、預(yù)期原則

B、合法原則

C、最高最佳使用原則

D、估價時點原則

E、替代原則

8、房地產(chǎn)估價的三大基本方法是(　)。

A、假設(shè)開發(fā)法

B、路線價法

C、市場法

D、成本法

E、收益法

9、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價師應(yīng)該遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有(　)。

A、做到誠實正直公正執(zhí)業(yè)

B、為了提高業(yè)務(wù)水平，可以接受超過自己專業(yè)能力的估價項目

C、未經(jīng)委托人書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開

D、應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，只能適當(dāng)收取額外的費用

E、不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章

10、除房地產(chǎn)交易需要估價之外，還需要房地產(chǎn)估價的情況有(　)。

A、房地產(chǎn)租賃

B、房地產(chǎn)抵押

C、房地產(chǎn)征收、征用

D、耕地占用稅

E、房地產(chǎn)分割

11、下列經(jīng)濟活動中，需要評估房地產(chǎn)抵押價值的是(　)。

A、抵押期間對抵押房地產(chǎn)進行動態(tài)監(jiān)測

B、抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

C、租賃抵押房地產(chǎn)

D、增加抵押貸款

E、處置抵押房地產(chǎn)

12、下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的是(　)。

A、企業(yè)所得稅

B、個人所得稅

C、印花稅

D、營業(yè)稅

E、契稅

13、與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于專門針對房地產(chǎn)設(shè)置的稅種是(　)。

A、房產(chǎn)稅

B、城鎮(zhèn)土地使用稅

C、城市維護建設(shè)稅

D、耕地占用稅

E、契稅

14、目前，我國土地使用權(quán)出讓的主要方式有(　)。

A、招標(biāo)

B、拍賣

C、掛牌

D、協(xié)議

E、自由買賣

15、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有(　)。

A、具有公信力

B、估價對象的價值更大

C、實行有償服務(wù)

D、是由專業(yè)機構(gòu)專業(yè)人員完成的

E、估價作業(yè)日期長

16、有關(guān)房地產(chǎn)的價值和價格，下列正確的描述是(　)。

A、房地產(chǎn)價值更加科學(xué)、準(zhǔn)確

B、房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實所值

C、房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動

D、現(xiàn)實中由于個人偏好、定價決策、無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況

E、房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定

17、對于房地產(chǎn)估價準(zhǔn)確性的認(rèn)識正確的有(　)。

A、即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值

B、所有的評估價值都會有誤差

C、能用物理量測量的誤差來要求估價的誤差

D、判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實價值進行比較

E、判斷評估價值誤差大小及準(zhǔn)確性一般是通過選用合格估價師的重新估價結(jié)果

18、關(guān)于房地產(chǎn)估價的本質(zhì)，下列說法正確的是(　)。

A、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價格而不是價值

B、房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

C、房地產(chǎn)估價是提供價值意見也可以作價格保證

D、房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)

E、房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)又是一門藝術(shù)

19、下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有(　)。(2011真題)

A、獨一無二

B、壽命長久

C、供給有限

D、價值量大

E、保值增值

20、下列“完全市場”必須同時具備的條件正確的是(　)。

A、同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買

B、買者和賣者的人有限

C、買者和賣者都有進出市場的自由

D、買者和賣者都掌握當(dāng)前價格的完全信息，并能預(yù)測未來的價格

E、銷售者要求總效用最大化，消費者要求總利潤最大化

21、由于具有(　)特性，房地產(chǎn)是一種良好的提供債務(wù)履行擔(dān)保的物品。

A、保值增值

B、價值量大

C、不可移動

D、壽命長久

E、獨一無二

三、判斷題

1、非專業(yè)估價可以不承擔(dān)法律責(zé)任，而專業(yè)估價必須承擔(dān)法律責(zé)任。(　)

對

錯

2、房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)估計機構(gòu)接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)的價值或價格進行分析、測算和判斷并提供專業(yè)意見的活動。(　)

對

錯

3、一般情況下，房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)評估可以不做區(qū)分。(　)。

對

錯

4、一般來說，不宜直接使用實際成交價格來判斷估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。(　)

對

錯

5、房地產(chǎn)不僅在轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、征收、分割、損害賠償、稅收、保險等活動需要估價，而且房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身。(　)

對

錯

6、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。

對

錯

7、在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害相關(guān)人。(　)

對

錯

8、初次抵押估價，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行的評估。(　)

對

錯

9、房地產(chǎn)被征用后損毀的，補償金額應(yīng)包括使用上的補償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)損毀前后價值之差的補償。(　)

對

錯

10、房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋也屬于抵押財產(chǎn)。(　)

對

錯

11、在房屋征收評估中，委托人一般是房屋征收部門，是評估報告使用人，被征收人是評估報告使用人和估價利害關(guān)系人。(　)(2011年真題)

對

錯

12、委托人委托估價.獲取估價報告只能是供自己使用，不能提供給第三方使用。(　)

對

錯

13、房地產(chǎn)估價機構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價活動不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。(　)

對

錯

14、對于有租約限制的房地產(chǎn)，如果是為城市房屋征收補償為目的進行估價的，不必考慮房屋租約的影響，應(yīng)視為無租約限制的房屋進行估價。(　)

對

錯

15、每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的，但不應(yīng)相互替代。(　)

對

錯

16、本著平等互利的原則，經(jīng)建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，2004年8月中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會與中國香港測量師學(xué)會完成了首批房地產(chǎn)估價師資格互認(rèn)。(　)

對

錯

17、房地產(chǎn)估價機構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價活動，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。(　)

對

錯

答案部分見下一頁

一、單項選擇題

1、【正確答案】B

【答案解析】房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證。參見教材5-10。

2、【正確答案】B

【答案解析】房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)除了從事傳統(tǒng)價值評估業(yè)務(wù)(即為了各種估價目的，對各種房地產(chǎn)的各種價值進行評估)，通常還從事房地產(chǎn)估價衍生業(yè)務(wù)和咨詢業(yè)務(wù)，如價值分配業(yè)務(wù)、價值減損評估業(yè)務(wù)、價值提升評估業(yè)務(wù)、相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。參見教材P4。

3、【正確答案】C

【答案解析】本質(zhì)區(qū)別除ABD外還有專業(yè)估價機構(gòu)提供的是專業(yè)意見、要承擔(dān)法律責(zé)任。參見教材P2。

4、【正確答案】C

【答案解析】房地產(chǎn)價值評估相關(guān)業(yè)務(wù)范疇包括：房地產(chǎn)價格和價值分配業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)價值提升評估業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)、相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。參見教材P4。

5、【正確答案】A

【答案解析】房地產(chǎn)評估的是房地產(chǎn)的價值而不是價格。參見教材P5。

6、【正確答案】B

【答案解析】承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。參見教材P7。

7、【正確答案】B

【答案解析】評估價值一般是假定在正常交易情況下進行交易的最可能價格。實際成交時的交易情況不一定正常。參見教材P9。

8、【正確答案】B

【答案解析】估價會有誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價是門藝術(shù)，關(guān)于誤差的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，沒有這么客觀。參見教材P9。

9、【正確答案】B

【答案解析】房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證。參見教材5～10。

10、【正確答案】A

【答案解析】一種資產(chǎn)只有同時具有獨一無二和價值較大兩個特性，才真正需要專業(yè)評估。參見教材P11。

11、【正確答案】A

【答案解析】房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保。參見教材P14。

12、【正確答案】C

【答案解析】財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。100-80=20。參見教材P15。

13、【正確答案】B

【答案解析】被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，要對征收房屋的價值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值進行評估。參見教材P16～17。

14、【正確答案】C

【答案解析】除了耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)按面積和稅額標(biāo)準(zhǔn)征收不需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)之外，其他我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)。參見教材P17。

15、【正確答案】D

【答案解析】在保險事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險需要評估因保險事故發(fā)生造成的財產(chǎn)損失，為保險人確定賠償保險金的數(shù)額提供參考依據(jù)。參見教材P21。

16、【正確答案】C

【答案解析】該住宅因被水淹造成的損失包括兩塊：一是重新裝修費用，二是損失租金。都要折算到現(xiàn)在時點。50000×1/1.0051.5+3000×0.9/0.005×(1-1/1.0056)。參見教材P22。

17、【正確答案】B

【答案解析】房地產(chǎn)估價機構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的房地產(chǎn)估價師。參見教材P28。

18、【正確答案】B

【答案解析】可以用舉例法排除錯誤選項。如法院拍賣查處的房地產(chǎn)，法院就不是估價對象權(quán)利人，排除A;估價報告的使用者不見得一定是估價利害關(guān)系人，還是上面的拍賣的例子，法院就不是估價利害關(guān)系人，排除C;如抵押估價中，委托人可能是借款人，而報告使用人為貸款人。故排除D;估價委托人可能是,也可能不是估價對象權(quán)利人、估價利害關(guān)系人、估價報告使用人;估價對象權(quán)利人一般是估價利害關(guān)系人;可能是也可能不是估價委托人或估價報告使用人。參見教材P28。

19、【正確答案】D

【答案解析】一個估價項目中的估價目的，本質(zhì)上是由估價委托人的估價需要決定的。參見教材P29。

20、【正確答案】B

【答案解析】估價時點是不可以隨意確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價目的來確定。估價時點從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價師決定的，而是由估價目的決定的。參見教材P31。

21、【正確答案】D

【答案解析】估價假設(shè)是指針對估價對象等估價前提所做的必要的、合理的、有依據(jù)的假定。參見教材P34。

22、【正確答案】C

【答案解析】C項沒有規(guī)定，排除法。參見教材P38。

23、【正確答案】A

【答案解析】房地產(chǎn)價值采用的三種基本方法：比較法、收益法和成本法。參見教材P34。

24、【正確答案】B

【答案解析】在建工程一般不適用比較法估價，但適用于成本法和假設(shè)開發(fā)法估價。參見教材P35。

25、【正確答案】C

【答案解析】房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)回避與自己、近親屬、關(guān)聯(lián)方及其他利害關(guān)系人有利害關(guān)系的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。參見教材P36。

二、多項選擇題

1、【正確答案】BCDE

【答案解析】參見教材P36。

2、【正確答案】ACDE

【答案解析】A因為存在利益相關(guān)關(guān)系，應(yīng)該回避;C沒有經(jīng)過委托人的同意，不得擅自將其資料公開或泄露給他人;D迎合了委托人的估價結(jié)果要求;E允許他人使用自己的名義。參見教材P36。

3、【正確答案】BCDE

【答案解析】房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德實踐上可概括以下要求：誠實正直;回避利益沖突;具備專業(yè)勝任能力;勤勉盡責(zé);保守秘密;公平競爭;承擔(dān)社會責(zé)任。參見教材P36。

4、【正確答案】BCDE

【答案解析】除BCDE外還有總則、術(shù)語、估價方法、不同估價目的下的估價、估價結(jié)果。參見教材P40。

5、【正確答案】ABCD

【答案解析】房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級可分為暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)、三級資質(zhì)、二級資質(zhì)、一級資質(zhì)。參見教材P28。

6、【正確答案】ACD

【答案解析】估價目的不同會影響估價報告的用途。參見教材P30。

7、【正確答案】BCDE

【答案解析】在評估市場價值時，應(yīng)遵循的估價原則主要有：獨立、客觀、公正原則;合法原則;估價時點原則;替代原則;最高最佳利用原則。參見教材P33。

8、【正確答案】CDE

【答案解析】三種基本估價方法是：市場法、收益法和成本法。參見教材P34。

9、【正確答案】ACE

【答案解析】B超越自己業(yè)務(wù)能力的估價項目是不可以承接的，對于部分超越了估價機構(gòu)專業(yè)勝任能力的，可以用合作或者聘請老師的方式提升自己的專業(yè)能力;D不能收取任何額外費用。參見教材P34～35。

10、【正確答案】ABCE

【答案解析】對房地產(chǎn)估計的各種需要有：房地產(chǎn)抵押的需要、房地產(chǎn)征收征用的需要、房地產(chǎn)稅收的需要、房地產(chǎn)司法拍賣的需要、房地產(chǎn)分割的需要、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?、房地產(chǎn)保險的需要、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要、房地產(chǎn)行政管理的需要、其他方面的需要。參見教材P14～27。

11、【正確答案】ABD

【答案解析】租賃時需要確定租金，但是不需要確定抵押價值。參見P14～15。

12、【正確答案】ABCD

【答案解析】E是專門針對房地產(chǎn)設(shè)置的稅種。參見教材P17。

13、【正確答案】ABDE

【答案解析】C屬于具有普遍調(diào)解功能的稅種。參見教材P17。

14、【正確答案】ABCD

【答案解析】目前，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。參見教材P23。

15、【正確答案】ACD

【答案解析】專業(yè)估價與非專業(yè)估價的五大不同。參見教材P2。

16、【正確答案】ABCD

【答案解析】價值為物的真實所值、價格的波動“中心”，是相對穩(wěn)定的;價格是價值的外在表現(xiàn)，是實際發(fā)生的、已完成的、能夠觀察到的事實，因人而異，時高時低。參見教材P6。

17、【正確答案】ABDE

【答案解析】不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)，C錯。參見教材P8～9。

18、【正確答案】BDE

【答案解析】房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格，A錯。房地產(chǎn)估價只提供價值意見，而不做價格保證，C錯誤。參見教材P5～10。

19、【正確答案】AD

【答案解析】專業(yè)估價需要其獨一無二，且價值量大。參見教材P11。

20、【正確答案】ACD

【答案解析】經(jīng)濟學(xué)上，“完全市場”必須同時具備以下8個條件：

①同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買;

②買者和賣者的人數(shù)眾多;

③買者和賣者都有進出市場的自由;

④買者和賣者都掌握當(dāng)前價格的完全信息，并能預(yù)測未來的價格;

⑤就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的;

⑥買者和賣者無串通共謀行為;

⑦消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化;

⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動。參見教材P11。

21、【正確答案】ABCD

【答案解析】由于具有保值增值、價值量大、不可移動、壽命長久特性，房地產(chǎn)是一種良好的提供債務(wù)履行擔(dān)保的物品。參見教材P14。

三、判斷題

1、【正確答案】對

【答案解析】與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價要承擔(dān)法律責(zé)任。參見教材P2。

2、【正確答案】對

【答案解析】房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)估計機構(gòu)接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)的價值或價格進行分析、測算和判斷并提供專業(yè)意見的活動。

3、【正確答案】對

【答案解析】一般情況下，房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)評估可以不做區(qū)分。參見教材P3。

4、【正確答案】對

【答案解析】判斷估價誤差大小，一般不與實際成交價格相比，因為實際成交價格不見得是正常合理價格，判斷方法一般是與其他合格估價師對同一估價對象在同一目的、同時估價時點下的重新估價結(jié)果進行比較。參見教材P8。

5、【正確答案】對

【答案解析】參見教材P13。

6、【正確答案】對

7、【正確答案】錯

【答案解析】判斷題可以用舉反例進行判斷。如借款人的抵押價值評估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。注意：判斷題中，如果出現(xiàn)“任何、絕對、肯定、一定”之類字眼，往往都是錯誤的。參見教材P15。

8、【正確答案】錯

【答案解析】初次抵押估價，即將沒有抵押的房地產(chǎn)抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行的評估。參見教材P15。

9、【正確答案】對

【答案解析】參見教材P16。

10、【正確答案】錯

【答案解析】房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。參見教材P26。

11、【正確答案】對

【答案解析】參見教材P28。

12、【正確答案】錯

【答案解析】委托人委托估價.獲取估價報告的目的可能是供自己使用也可能是提供給特定的第三方使用。例如，受上市公司委托出具的某些估價報告是提供給社會公眾使用。參見教材P28。

13、【正確答案】對

【答案解析】房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)，不受地域范圍限制。參見教材P29。

14、【正確答案】對

【答案解析】城市房屋征收情況下，原有房屋會因為征收而滅失，因而其上的各種未來權(quán)利都會消失。因而直接按照無租約限制的房屋，進行完整產(chǎn)權(quán)房屋的價值評估。參見教材P30。

15、【正確答案】對

【答案解析】參見教材P35。

16、【正確答案】對

【答案解析】參見教材P38。

17、【正確答案】對

【答案解析】參見教材P42。

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