2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》專項(xiàng)練習(xí)：房地產(chǎn)估價(jià)概論

房地產(chǎn)估價(jià)概論

一、單項(xiàng)選擇題

1、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

B、房地產(chǎn)估價(jià)是作價(jià)格保證而不是提供價(jià)值意見

C、房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場定價(jià)而不是替代市場定價(jià)

D、房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但是誤差應(yīng)控制在合理的范圍

2、下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中，屬于傳統(tǒng)價(jià)值評估業(yè)務(wù)范疇的是(　)。(2010年試題)

A、高層建筑地價(jià)分?jǐn)?/p>

B、房地產(chǎn)投資價(jià)值評估

C、因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評估

D、城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估

3、專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的本質(zhì)區(qū)別不包括(　)。

A、具有公信力

B、實(shí)行有償服務(wù)

C、目的是評估市場價(jià)值

D、由專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員完成

4、下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中，不屬于房地產(chǎn)價(jià)值評估相關(guān)業(yè)務(wù)范疇的是(　)。

A、房地產(chǎn)價(jià)值分配業(yè)務(wù)

B、房地產(chǎn)價(jià)值減損評估業(yè)務(wù)

C、房地產(chǎn)投資價(jià)值評估

D、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù)

5、房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的(　)。

A、價(jià)值

B、使用價(jià)值

C、交換價(jià)格

D、市場價(jià)格

6、承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處(　)年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。

A、3

B、5

C、7

D、10

7、(　)一般是假定在正常交易情況下進(jìn)行交易的最可能價(jià)格。

A、實(shí)際成交價(jià)格

B、評估價(jià)值

C、評估價(jià)格

D、真實(shí)價(jià)值

8、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說法，錯(cuò)誤的是(　)。(2011年真題)

A、判斷評估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實(shí)值進(jìn)行比較

B、估價(jià)會(huì)有誤差，可用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)

C、所有的評估價(jià)值都有誤差，因此可以說所有的評估價(jià)值都是近似值

D、估價(jià)誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍

9、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場定價(jià)而不是替代市場定價(jià)

B、房地產(chǎn)估價(jià)是作價(jià)格保證而不是提供價(jià)值意見

C、房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但是誤差應(yīng)控制在合理的范圍

D、房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

10、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)是因?yàn)?　)。

A、房地產(chǎn)具有“獨(dú)一無二”且“價(jià)值量大”兩個(gè)特性

B、房地產(chǎn)具有“獨(dú)一無二”的特性

C、房地產(chǎn)具有“價(jià)值量大”的特性

D、非專業(yè)人員無法對房地產(chǎn)估價(jià)

11、在房地產(chǎn)抵押過程中，債務(wù)人或者第三人(　)房地產(chǎn)的占有。

A、不轉(zhuǎn)移

B、轉(zhuǎn)移

C、暫不轉(zhuǎn)移

D、暫時(shí)轉(zhuǎn)移

12、某宗房地產(chǎn)初次抵押估價(jià)價(jià)值為100萬元，并為80萬元貸款擔(dān)保。問：最多還可以為(　)萬元的貸款提供抵押擔(dān)保。

A、100

B、80

C、20

D、90

13、下面關(guān)于征收征用房地產(chǎn)補(bǔ)償?shù)恼f法錯(cuò)誤的是(　)。

A、房地產(chǎn)征用后被損毀，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和損毀前后價(jià)值之差的補(bǔ)償

B、被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，不需要評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值

C、被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)該提供用于產(chǎn)權(quán)條換的房屋

D、房地產(chǎn)征收征用中，需要評估房地產(chǎn)價(jià)值和租金

14、除了耕地占用稅和(　)應(yīng)按面積和稅額標(biāo)準(zhǔn)征收不需要房地產(chǎn)估價(jià)提供有關(guān)服務(wù)之外，其他我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都需要房地產(chǎn)估價(jià)提供有關(guān)服務(wù)。

A、房產(chǎn)稅

B、土地增值稅

C、城鎮(zhèn)土地使用稅

D、契稅

15、在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險(xiǎn)需要評估因保險(xiǎn)事故發(fā)生造成的(　)，為保險(xiǎn)人確定賠償保險(xiǎn)金的數(shù)額提供參考依據(jù)。

A、市場價(jià)格

B、保險(xiǎn)價(jià)值

C、商品價(jià)值

D、財(cái)產(chǎn)損失

16、某套住宅的月有效毛收入為3000元，運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預(yù)計(jì)重新裝修等費(fèi)用為50000元，在裝修期3個(gè)月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個(gè)月方可使用。若月報(bào)酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為(　)元。(2011年真題)

A、49627

B、57647

C、65548

D、65920

17、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作(　)年以上的房地產(chǎn)估價(jià)師。

A、1

B、3

C、5

D、6

18、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)當(dāng)事人的說法中正確的是(　)。

A、估價(jià)委托人一定是估價(jià)對象權(quán)利人

B、估價(jià)對象權(quán)利人一般都是估價(jià)利害關(guān)系人

C、估價(jià)報(bào)告使用人一定是估價(jià)利害關(guān)系人

D、估價(jià)委托人一定是估價(jià)報(bào)告使用人

19、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由(　)決定的。

A、估價(jià)機(jī)構(gòu)

B、估價(jià)師

C、估價(jià)報(bào)告使用者

D、估價(jià)委托人的估價(jià)需要

20、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，本質(zhì)上是由(　)決定的。

A、估價(jià)委托合同簽訂時(shí)間

B、估價(jià)目的

C、實(shí)地查勘估價(jià)對象的時(shí)間

D、委托人意愿

21、關(guān)于估價(jià)假設(shè)，要防止出現(xiàn)的情況不包括(　)。

A、濫用估價(jià)假設(shè)

B、不明確估價(jià)假設(shè)

C、無針對性地列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無關(guān)的估價(jià)假設(shè)

D、對不能肯定、而又必須予以明確的前提條件提出假設(shè)

22、下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與中國香港測量師資格互認(rèn)的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、2004年8月中央政府與中國香港特別行政區(qū)政府簽署了《內(nèi)地與中國香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》

B、2004年8月首次完成了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與中國香港產(chǎn)業(yè)測量師資格互認(rèn)

C、內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與中國香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師自動(dòng)成為中國香港測量師

D、內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與中國香港產(chǎn)業(yè)測量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與中國香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的專業(yè)技術(shù)人員資格之一

23、房地產(chǎn)價(jià)值采用的三種基本方法不包括( 　)。

A、假設(shè)開發(fā)法

B、比較法

C、收益法

D、成本法

24、在建工程一般不適用(　)進(jìn)行估價(jià)。

A、假設(shè)開發(fā)法

B、比較法

C、收益法

D、成本法

25、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師的做法，不符合職業(yè)道德準(zhǔn)則的是(　)。

A、不承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)

B、對于重大估價(jià)事項(xiàng)上，應(yīng)向估價(jià)委托人詳細(xì)說明

C、對于自己的近親屬更加公正和積極的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)

D、不在非自己估價(jià)的房地產(chǎn)報(bào)告上簽字、蓋章

二、多項(xiàng)選擇題

1、房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德包括(　)。

A、有資格證書即可勝任任何估價(jià)業(yè)務(wù)

B、誠實(shí)與正直

C、公平競爭

D、社會(huì)責(zé)任

E、保守秘密

2、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不符合職業(yè)道德的行為有(　)。(2011年真題)

A、某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評估

B、某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，涉及特殊構(gòu)筑物估價(jià)，主動(dòng)聘請有關(guān)老師提供專業(yè)幫助

C、某估價(jià)機(jī)構(gòu)把在估價(jià)工作中需要了解的估價(jià)委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢查

D、估價(jià)委托人對估價(jià)結(jié)果提出了明確要求，由于時(shí)間緊，加上估價(jià)業(yè)務(wù)簡單，某估價(jià)機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價(jià)

E、某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù)，實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員以該估價(jià)師名義在估價(jià)報(bào)告上簽字后提交估價(jià)報(bào)告

3、房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德包括(　)。

A、有資格證書即可勝任任何估價(jià)業(yè)務(wù)

B、誠實(shí)與正直

C、公平競爭

D、社會(huì)責(zé)任

E、保守秘密

4、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的內(nèi)容包括(　)。

A、評估制度

B、估價(jià)原則

C、估價(jià)程序

D、估價(jià)報(bào)告

E、職業(yè)道德

5、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級可分為(　)。

A、暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)

B、三級資質(zhì)

C、二級資質(zhì)

D、一級資質(zhì)

E、臨時(shí)級資質(zhì)

6、在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，則(　)。

A、估價(jià)的依據(jù)有可能不同

B、估價(jià)的方法有可能不同

C、估價(jià)對象的范圍有可能不同

D、不影響估價(jià)結(jié)果的公正性

E、不影響估價(jià)報(bào)告的用途

7、在具體的房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)中應(yīng)遵守的技術(shù)性原則主要有(　)。

A、預(yù)期原則

B、合法原則

C、最高最佳使用原則

D、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

E、替代原則

8、房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法是(　)。

A、假設(shè)開發(fā)法

B、路線價(jià)法

C、市場法

D、成本法

E、收益法

9、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有(　)。

A、做到誠實(shí)正直公正執(zhí)業(yè)

B、為了提高業(yè)務(wù)水平，可以接受超過自己專業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目

C、未經(jīng)委托人書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開

D、應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只能適當(dāng)收取額外的費(fèi)用

E、不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章

10、除房地產(chǎn)交易需要估價(jià)之外，還需要房地產(chǎn)估價(jià)的情況有(　)。

A、房地產(chǎn)租賃

B、房地產(chǎn)抵押

C、房地產(chǎn)征收、征用

D、耕地占用稅

E、房地產(chǎn)分割

11、下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是(　)。

A、抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測

B、抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

C、租賃抵押房地產(chǎn)

D、增加抵押貸款

E、處置抵押房地產(chǎn)

12、下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的是(　)。

A、企業(yè)所得稅

B、個(gè)人所得稅

C、印花稅

D、營業(yè)稅

E、契稅

13、與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于專門針對房地產(chǎn)設(shè)置的稅種是(　)。

A、房產(chǎn)稅

B、城鎮(zhèn)土地使用稅

C、城市維護(hù)建設(shè)稅

D、耕地占用稅

E、契稅

14、目前，我國土地使用權(quán)出讓的主要方式有(　)。

A、招標(biāo)

B、拍賣

C、掛牌

D、協(xié)議

E、自由買賣

15、與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有(　)。

A、具有公信力

B、估價(jià)對象的價(jià)值更大

C、實(shí)行有償服務(wù)

D、是由專業(yè)機(jī)構(gòu)專業(yè)人員完成的

E、估價(jià)作業(yè)日期長

16、有關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格，下列正確的描述是(　)。

A、房地產(chǎn)價(jià)值更加科學(xué)、準(zhǔn)確

B、房地產(chǎn)的價(jià)值是房地產(chǎn)真實(shí)所值

C、房地產(chǎn)的價(jià)格圍繞其價(jià)值上下波動(dòng)

D、現(xiàn)實(shí)中由于個(gè)人偏好、定價(jià)決策、無知等原因，時(shí)常發(fā)生價(jià)格背離價(jià)值的情況

E、房地產(chǎn)的價(jià)格是相對穩(wěn)定的，而價(jià)值不穩(wěn)定

17、對于房地產(chǎn)估價(jià)準(zhǔn)確性的認(rèn)識正確的有(　)。

A、即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評估價(jià)值，只會(huì)得出近似的評估價(jià)值

B、所有的評估價(jià)值都會(huì)有誤差

C、能用物理量測量的誤差來要求估價(jià)的誤差

D、判斷一個(gè)評估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較

E、判斷評估價(jià)值誤差大小及準(zhǔn)確性一般是通過選用合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果

18、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)，下列說法正確的是(　)。

A、房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)格而不是價(jià)值

B、房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場定價(jià)而不是替代市場定價(jià)

C、房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見也可以作價(jià)格保證

D、房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)

E、房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)又是一門藝術(shù)

19、下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的特性有(　)。(2011真題)

A、獨(dú)一無二

B、壽命長久

C、供給有限

D、價(jià)值量大

E、保值增值

20、下列“完全市場”必須同時(shí)具備的條件正確的是(　)。

A、同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買

B、買者和賣者的人有限

C、買者和賣者都有進(jìn)出市場的自由

D、買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測未來的價(jià)格

E、銷售者要求總效用最大化，消費(fèi)者要求總利潤最大化

21、由于具有(　)特性，房地產(chǎn)是一種良好的提供債務(wù)履行擔(dān)保的物品。

A、保值增值

B、價(jià)值量大

C、不可移動(dòng)

D、壽命長久

E、獨(dú)一無二

三、判斷題

1、非專業(yè)估價(jià)可以不承擔(dān)法律責(zé)任，而專業(yè)估價(jià)必須承擔(dān)法律責(zé)任。(　)

對

錯(cuò)

2、房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估計(jì)機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測算和判斷并提供專業(yè)意見的活動(dòng)。(　)

對

錯(cuò)

3、一般情況下，房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)評估可以不做區(qū)分。(　)。

對

錯(cuò)

4、一般來說，不宜直接使用實(shí)際成交價(jià)格來判斷估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。(　)

對

錯(cuò)

5、房地產(chǎn)不僅在轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、征收、分割、損害賠償、稅收、保險(xiǎn)等活動(dòng)需要估價(jià)，而且房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評估本身。(　)

對

錯(cuò)

6、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。

對

錯(cuò)

7、在任何時(shí)候，估價(jià)委托人既是估價(jià)報(bào)告使用者，又是估價(jià)利害相關(guān)人。(　)

對

錯(cuò)

8、初次抵押估價(jià)，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行的評估。(　)

對

錯(cuò)

9、房地產(chǎn)被征用后損毀的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)損毀前后價(jià)值之差的補(bǔ)償。(　)

對

錯(cuò)

10、房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋也屬于抵押財(cái)產(chǎn)。(　)

對

錯(cuò)

11、在房屋征收評估中，委托人一般是房屋征收部門，是評估報(bào)告使用人，被征收人是評估報(bào)告使用人和估價(jià)利害關(guān)系人。(　)(2011年真題)

對

錯(cuò)

12、委托人委托估價(jià).獲取估價(jià)報(bào)告只能是供自己使用，不能提供給第三方使用。(　)

對

錯(cuò)

13、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。(　)

對

錯(cuò)

14、對于有租約限制的房地產(chǎn)，如果是為城市房屋征收補(bǔ)償為目的進(jìn)行估價(jià)的，不必考慮房屋租約的影響，應(yīng)視為無租約限制的房屋進(jìn)行估價(jià)。(　)

對

錯(cuò)

15、每種估價(jià)方法都有其特定的適用對象和條件，有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用，以相互驗(yàn)證，有時(shí)是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。(　)

對

錯(cuò)

16、本著平等互利的原則，經(jīng)建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，2004年8月中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)與中國香港測量師學(xué)會(huì)完成了首批房地產(chǎn)估價(jià)師資格互認(rèn)。(　)

對

錯(cuò)

17、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。(　)

對

錯(cuò)

答案部分見下一頁

一、單項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】B

【答案解析】房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證。參見教材5-10。

2、【正確答案】B

【答案解析】房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了從事傳統(tǒng)價(jià)值評估業(yè)務(wù)(即為了各種估價(jià)目的，對各種房地產(chǎn)的各種價(jià)值進(jìn)行評估)，通常還從事房地產(chǎn)估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢業(yè)務(wù)，如價(jià)值分配業(yè)務(wù)、價(jià)值減損評估業(yè)務(wù)、價(jià)值提升評估業(yè)務(wù)、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。參見教材P4。

3、【正確答案】C

【答案解析】本質(zhì)區(qū)別除ABD外還有專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的是專業(yè)意見、要承擔(dān)法律責(zé)任。參見教材P2。

4、【正確答案】C

【答案解析】房地產(chǎn)價(jià)值評估相關(guān)業(yè)務(wù)范疇包括：房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)價(jià)值提升評估業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)價(jià)值減損評估業(yè)務(wù)、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。參見教材P4。

5、【正確答案】A

【答案解析】房地產(chǎn)評估的是房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。參見教材P5。

6、【正確答案】B

【答案解析】承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。參見教材P7。

7、【正確答案】B

【答案解析】評估價(jià)值一般是假定在正常交易情況下進(jìn)行交易的最可能價(jià)格。實(shí)際成交時(shí)的交易情況不一定正常。參見教材P9。

8、【正確答案】B

【答案解析】估價(jià)會(huì)有誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)是門藝術(shù)，關(guān)于誤差的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，沒有這么客觀。參見教材P9。

9、【正確答案】B

【答案解析】房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證。參見教材5～10。

10、【正確答案】A

【答案解析】一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有獨(dú)一無二和價(jià)值較大兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)評估。參見教材P11。

11、【正確答案】A

【答案解析】房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保。參見教材P14。

12、【正確答案】C

【答案解析】財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。100-80=20。參見教材P15。

13、【正確答案】B

【答案解析】被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，要對征收房屋的價(jià)值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值進(jìn)行評估。參見教材P16～17。

14、【正確答案】C

【答案解析】除了耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)按面積和稅額標(biāo)準(zhǔn)征收不需要房地產(chǎn)估價(jià)提供有關(guān)服務(wù)之外，其他我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都需要房地產(chǎn)估價(jià)提供有關(guān)服務(wù)。參見教材P17。

15、【正確答案】D

【答案解析】在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險(xiǎn)需要評估因保險(xiǎn)事故發(fā)生造成的財(cái)產(chǎn)損失，為保險(xiǎn)人確定賠償保險(xiǎn)金的數(shù)額提供參考依據(jù)。參見教材P21。

16、【正確答案】C

【答案解析】該住宅因被水淹造成的損失包括兩塊：一是重新裝修費(fèi)用，二是損失租金。都要折算到現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)。50000×1/1.0051.5+3000×0.9/0.005×(1-1/1.0056)。參見教材P22。

17、【正確答案】B

【答案解析】房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的房地產(chǎn)估價(jià)師。參見教材P28。

18、【正確答案】B

【答案解析】可以用舉例法排除錯(cuò)誤選項(xiàng)。如法院拍賣查處的房地產(chǎn)，法院就不是估價(jià)對象權(quán)利人，排除A;估價(jià)報(bào)告的使用者不見得一定是估價(jià)利害關(guān)系人，還是上面的拍賣的例子，法院就不是估價(jià)利害關(guān)系人，排除C;如抵押估價(jià)中，委托人可能是借款人，而報(bào)告使用人為貸款人。故排除D;估價(jià)委托人可能是,也可能不是估價(jià)對象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用人;估價(jià)對象權(quán)利人一般是估價(jià)利害關(guān)系人;可能是也可能不是估價(jià)委托人或估價(jià)報(bào)告使用人。參見教材P28。

19、【正確答案】D

【答案解析】一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由估價(jià)委托人的估價(jià)需要決定的。參見教材P29。

20、【正確答案】B

【答案解析】估價(jià)時(shí)點(diǎn)是不可以隨意確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的來確定。估價(jià)時(shí)點(diǎn)從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價(jià)師決定的，而是由估價(jià)目的決定的。參見教材P31。

21、【正確答案】D

【答案解析】估價(jià)假設(shè)是指針對估價(jià)對象等估價(jià)前提所做的必要的、合理的、有依據(jù)的假定。參見教材P34。

22、【正確答案】C

【答案解析】C項(xiàng)沒有規(guī)定，排除法。參見教材P38。

23、【正確答案】A

【答案解析】房地產(chǎn)價(jià)值采用的三種基本方法：比較法、收益法和成本法。參見教材P34。

24、【正確答案】B

【答案解析】在建工程一般不適用比較法估價(jià)，但適用于成本法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。參見教材P35。

25、【正確答案】C

【答案解析】房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)回避與自己、近親屬、關(guān)聯(lián)方及其他利害關(guān)系人有利害關(guān)系的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。參見教材P36。

二、多項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】BCDE

【答案解析】參見教材P36。

2、【正確答案】ACDE

【答案解析】A因?yàn)榇嬖诶嫦嚓P(guān)關(guān)系，應(yīng)該回避;C沒有經(jīng)過委托人的同意，不得擅自將其資料公開或泄露給他人;D迎合了委托人的估價(jià)結(jié)果要求;E允許他人使用自己的名義。參見教材P36。

3、【正確答案】BCDE

【答案解析】房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德實(shí)踐上可概括以下要求：誠實(shí)正直;回避利益沖突;具備專業(yè)勝任能力;勤勉盡責(zé);保守秘密;公平競爭;承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。參見教材P36。

4、【正確答案】BCDE

【答案解析】除BCDE外還有總則、術(shù)語、估價(jià)方法、不同估價(jià)目的下的估價(jià)、估價(jià)結(jié)果。參見教材P40。

5、【正確答案】ABCD

【答案解析】房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級可分為暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)、三級資質(zhì)、二級資質(zhì)、一級資質(zhì)。參見教材P28。

6、【正確答案】ACD

【答案解析】估價(jià)目的不同會(huì)影響估價(jià)報(bào)告的用途。參見教材P30。

7、【正確答案】BCDE

【答案解析】在評估市場價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則主要有：獨(dú)立、客觀、公正原則;合法原則;估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則;替代原則;最高最佳利用原則。參見教材P33。

8、【正確答案】CDE

【答案解析】三種基本估價(jià)方法是：市場法、收益法和成本法。參見教材P34。

9、【正確答案】ACE

【答案解析】B超越自己業(yè)務(wù)能力的估價(jià)項(xiàng)目是不可以承接的，對于部分超越了估價(jià)機(jī)構(gòu)專業(yè)勝任能力的，可以用合作或者聘請老師的方式提升自己的專業(yè)能力;D不能收取任何額外費(fèi)用。參見教材P34～35。

10、【正確答案】ABCE

【答案解析】對房地產(chǎn)估計(jì)的各種需要有：房地產(chǎn)抵押的需要、房地產(chǎn)征收征用的需要、房地產(chǎn)稅收的需要、房地產(chǎn)司法拍賣的需要、房地產(chǎn)分割的需要、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要、房地產(chǎn)行政管理的需要、其他方面的需要。參見教材P14～27。

11、【正確答案】ABD

【答案解析】租賃時(shí)需要確定租金，但是不需要確定抵押價(jià)值。參見P14～15。

12、【正確答案】ABCD

【答案解析】E是專門針對房地產(chǎn)設(shè)置的稅種。參見教材P17。

13、【正確答案】ABDE

【答案解析】C屬于具有普遍調(diào)解功能的稅種。參見教材P17。

14、【正確答案】ABCD

【答案解析】目前，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。參見教材P23。

15、【正確答案】ACD

【答案解析】專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的五大不同。參見教材P2。

16、【正確答案】ABCD

【答案解析】價(jià)值為物的真實(shí)所值、價(jià)格的波動(dòng)“中心”，是相對穩(wěn)定的;價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，是實(shí)際發(fā)生的、已完成的、能夠觀察到的事實(shí)，因人而異，時(shí)高時(shí)低。參見教材P6。

17、【正確答案】ABDE

【答案解析】不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，C錯(cuò)。參見教材P8～9。

18、【正確答案】BDE

【答案解析】房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格，A錯(cuò)。房地產(chǎn)估價(jià)只提供價(jià)值意見，而不做價(jià)格保證，C錯(cuò)誤。參見教材P5～10。

19、【正確答案】AD

【答案解析】專業(yè)估價(jià)需要其獨(dú)一無二，且價(jià)值量大。參見教材P11。

20、【正確答案】ACD

【答案解析】經(jīng)濟(jì)學(xué)上，“完全市場”必須同時(shí)具備以下8個(gè)條件：

①同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買;

②買者和賣者的人數(shù)眾多;

③買者和賣者都有進(jìn)出市場的自由;

④買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測未來的價(jià)格;

⑤就成交總額而言，每個(gè)買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的;

⑥買者和賣者無串通共謀行為;

⑦消費(fèi)者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化;

⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。參見教材P11。

21、【正確答案】ABCD

【答案解析】由于具有保值增值、價(jià)值量大、不可移動(dòng)、壽命長久特性，房地產(chǎn)是一種良好的提供債務(wù)履行擔(dān)保的物品。參見教材P14。

三、判斷題

1、【正確答案】對

【答案解析】與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)要承擔(dān)法律責(zé)任。參見教材P2。

2、【正確答案】對

【答案解析】房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估計(jì)機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測算和判斷并提供專業(yè)意見的活動(dòng)。

3、【正確答案】對

【答案解析】一般情況下，房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)評估可以不做區(qū)分。參見教材P3。

4、【正確答案】對

【答案解析】判斷估價(jià)誤差大小，一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比，因?yàn)閷?shí)際成交價(jià)格不見得是正常合理價(jià)格，判斷方法一般是與其他合格估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一目的、同時(shí)估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。參見教材P8。

5、【正確答案】對

【答案解析】參見教材P13。

6、【正確答案】對

7、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】判斷題可以用舉反例進(jìn)行判斷。如借款人的抵押價(jià)值評估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。注意：判斷題中，如果出現(xiàn)“任何、絕對、肯定、一定”之類字眼，往往都是錯(cuò)誤的。參見教材P15。

8、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】初次抵押估價(jià)，即將沒有抵押的房地產(chǎn)抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行的評估。參見教材P15。

9、【正確答案】對

【答案解析】參見教材P16。

10、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。參見教材P26。

11、【正確答案】對

【答案解析】參見教材P28。

12、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】委托人委托估價(jià).獲取估價(jià)報(bào)告的目的可能是供自己使用也可能是提供給特定的第三方使用。例如，受上市公司委托出具的某些估價(jià)報(bào)告是提供給社會(huì)公眾使用。參見教材P28。

13、【正確答案】對

【答案解析】房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)，不受地域范圍限制。參見教材P29。

14、【正確答案】對

【答案解析】城市房屋征收情況下，原有房屋會(huì)因?yàn)檎魇斩鴾缡?，因而其上的各種未來權(quán)利都會(huì)消失。因而直接按照無租約限制的房屋，進(jìn)行完整產(chǎn)權(quán)房屋的價(jià)值評估。參見教材P30。

15、【正確答案】對

【答案解析】參見教材P35。

16、【正確答案】對

【答案解析】參見教材P38。

17、【正確答案】對

【答案解析】參見教材P42。

以上就是小編整理的2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》專項(xiàng)練習(xí)題，大家在備考過程中如果需要更多章節(jié)練習(xí)、歷年真題等考試資料，可點(diǎn)擊下方按鈕免費(fèi)下載，更多備考資料持續(xù)更新中。