2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》專項練習：現(xiàn)金流量與資金時間價值(2)

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現(xiàn)金流量與資金時間價值

一、判斷題

1、如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認的習慣方法是將其代數(shù)和看成是在計息周期的期初發(fā)生的。(　)

對

錯

2、房地產(chǎn)投資信托基金常采用“開發(fā)-持有出租-出售”的模式。(　)

對

錯

3、資金一旦用于投資就不能用于即期消費，所以，從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的不必要補償。(　)

對

錯

4、馬克思的利率決定理論認為，平均利率是一個純理論的概念。(　)

對

錯

5、復(fù)利計息有間斷復(fù)利和連續(xù)復(fù)利之分，在實際使用中都采用較為簡便的連續(xù)復(fù)利計息方式計算。(　)

對

錯

6、如果名義利率相同，計息周期不同，則未來某個時點上兩筆等額資金的現(xiàn)值也是相等。(　)

對

錯

7、實際利率是指一年內(nèi)多次計息時給出的年利率，它等于計息周期利率與一年內(nèi)計息周期數(shù)的乘積。(　)

對

錯

8、名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越小。(　)

對

錯

9、在計息周期不變時，名義利率越大，實際利率就越小。(　)

對

錯

10、某貸款年利率為5%，按季度計息，則該貸款的實際利率為5.09%。(　)

對

錯

11、資金等效值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。(　)

對

錯

12、年值是指連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期期末的等額支付金額。(　)

對

錯

13、等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)與等額序列支付儲存基金系數(shù)的乘積為1。(　)

對

錯

14、商品住宅的價格不下跌，不一定不發(fā)生次貸危機。(　)

對

錯

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二、計算題

1、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：

(1)抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少?

(2)如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅?

(3)如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少?

2、王某擬購買一套面積為120㎡、單價為7800元/㎡的住房，首付款為30%，其余申請年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為多少萬元?

3、王某購買一套商品住宅，成交價格為50萬元，首期付款為房價的30%，余款向銀行抵押貸款。該貸款的貸款期限為10年，貸款年利率為6%，采用按月等額還款方式償還。若第5年末王某決定提前償還全部貸款余額，此時的貸款余額為多少元?

4、梁某投資者以8000萬元購入一寫字樓物業(yè)20年的使用權(quán)用于出租經(jīng)營，已知該投資者的目標收益率為27%，預(yù)計未來20年內(nèi)的年租金上漲率為10%，問該寫字樓于第八年的凈租金收入為多少時，方能滿足投資者收益目標的要求?

5、某家庭準備以抵押貸款方式購買一套住房。該家庭月總收入7000元，最多能以月總收入的25%支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為6%，最長貸款期限20年。最低首付款為房價的30%，若采用按月等額償還方式，問：

(1)該家庭能購買此房的最高總價是多少?

(2)若第5年末銀行貸款利率上調(diào)為9%，為保持原月償還額不變。則該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元?

(3)如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長多少年?

參考答案見下一頁

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一、判斷題

1、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是現(xiàn)金流量圖。如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認的習慣方法是將其代數(shù)和看成是在計息周期的期末發(fā)生，稱為期末慣例法。參見教材P147。

2、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資活動共的現(xiàn)金流量。房地產(chǎn)投資信托基金常采用“購買-持有出租-出售”的模式。參見教材P149。

3、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是資金時間價值的概念。資金一旦用于投資就不能用于即期消費，所以，從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的必要補償。參見教材P151。

4、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是利息與利率。平均利率是一個純理論的概念。在現(xiàn)實生活中，人們面對的是市場利率而非平均利率。參見教材P154。

5、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是單利計息與復(fù)利計息。從理論上講，資金在不停地運動，每時每刻都在通過生產(chǎn)和流通領(lǐng)域增值，因而應(yīng)該采用連續(xù)復(fù)利計息，但是在實際使用中都采用較為簡便的間斷復(fù)利計息方式計算。參見教材P156。

6、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是名義利率與實際利率?，F(xiàn)值計算，如果名義利率相同，計息周期不同，則未來某個時點上兩筆等額資金的現(xiàn)值不一定相等。參見教材P156～157。

7、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是名義利率與實際利率。名義利率是指一年內(nèi)多次計息時給出的年利率，它等于計息周期利率與一年內(nèi)計息周期數(shù)的乘積。參見教材P156。

8、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是名義利率與實際利率。名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大。參見教材P157。

9、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是名義利率與實際利率。運用公式i=(1+r/m)m-1，在m不變時，名義利率r越大，實際利率i就越大。參見教材P157。

10、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是名義利率與實際利率。實際利率=(1+名義利率/計息周期數(shù))計息周期數(shù)-1=(1+5%/4)4-1=5.09%。參見教材P157。

11、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是資金等效值的概念。資金等效值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。參見教材P157。

12、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計算。年值是指連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期期末的等額支付金額。參見教材P158。

13、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計算。等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)與等額序列支付資金回收系數(shù)互為倒數(shù)，兩者之積為1。參見教材P159。

14、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。次貸危機的原因相當復(fù)雜，并不單單是一個住房價格下跌的因素。參見教材P168。

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二、計算題

1、【正確答案】(1)抵押貸款額P=100×50%=50萬元;

月貸款利率i=12%/12=1%;

月還款額為：A= P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]= 50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=5505.43元;

(2)該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元

(3)該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為

Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，

代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[((1+1%)240-60-1)/[1%(1+1%)240-60]=458721.59元。

2、【正確答案】 第一步：計算出貸款總額

P=120×7800×(1-30%)=65.52(萬元)

第二步：計算出商業(yè)貸款的總額

P1=65.52-20=45.52(萬元)

第三步：計算出商業(yè)貸款的月還款額A1。

3、【正確答案】 貸款余額=第6年至第10年的年值，折現(xiàn)到第5年年末時的現(xiàn)值。

4、【正確答案】 (1)已知P=8000萬元，n=20年，i=27%，S=10%，t=8;

(2)由A1=P×(i-s)/(1-[(1+s)/(1+i)]n)可得：

A1=8000×(27%-10%)/{1-[(1+10%)/(1+27%)]20)=1441.4(萬元);

(3)利用公式At=A1(1+s)t-1，可得A8=1441.4×(1+10%)8-1=2808.9(萬元)

該寫字樓第八年的凈租金收入達到2808.9萬元以上時，方能滿足投資者收益目標的要求。

5、【正確答案】 (1)月還款額=7000×25%=1750元，月利率=6%/12=0.5%;

購買住房最高額=最高貸款額/70%

=(1750/0.5%)×[1-1/(1+0.5%)12×20]/70%=34.9(萬元)(套用“等額序列支付的現(xiàn)值計算公式”)

(2)月利率=9%/12=0.75%，套用“等額序列支付的現(xiàn)值計算公式”

按6%利率計算第6年年初還剩的貨款總額=1750/0.5%×[1-1/(1+0.5%)180]=207381.15

按9%利率計算月還款1750元相當?shù)呢浛羁傤~=1750/0.75%×[1-1/(1+0.75%)180]=172538.47

則為保持原月償還額不變，第6年年初需要一次性還款額=207381.15-172538.47=34842.68(元)

(3)若不提前償還貸款，設(shè)需要償還的年限為n

207381.15=(1750/0.75%)×[1-1/(1+0.75%)12n]

則n=24.5年

延長期=24.5-15=9.5(年)

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