2019房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理備考預(yù)習(xí)題(2)

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單項(xiàng)選擇題

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)董事會(huì)要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，可供選擇的融資方式是( )。

A.發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券

B.發(fā)行普通股股票

C.發(fā)行優(yōu)先股股票

D.發(fā)行公司債券

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。債務(wù)融資不會(huì)稀釋股權(quán)。參見(jiàn)教材 P289。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)日建設(shè)過(guò)程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將面臨( )。

A.政策風(fēng)險(xiǎn)

B.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

C.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

D.信用風(fēng)險(xiǎn)

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的各種政策、法律、法規(guī)的變化或行業(yè)發(fā)展、管理不規(guī)范而給投資乃至最終給貸款者帶來(lái)?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)投資受到多種政策因素的影響和制約，例如產(chǎn)業(yè)政策、投資政策、金融政策、土地政策、稅費(fèi)政策、住房政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)管理政策等。參見(jiàn)教材 P302。

3、押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過(guò)土地( )的 70%。

A.評(píng)估價(jià)值

B.實(shí)際價(jià)值

C.投資價(jià)值

D.出讓金收入

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是土地儲(chǔ)備貸款。以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的 70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò) 2 年。參見(jiàn)教材 P306。

4、控制個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，常用月房產(chǎn)支出與收入比來(lái)考核借款人的還款能力，計(jì)算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是( )。

A.本次貸款的月還款額/月均收入

B.(本次貸款的月還款額+其他債務(wù)月償還額)/月均收入

C.(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入

D.(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)十其他債務(wù)月償還額)/月均收入

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理。房產(chǎn)支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入;所有債務(wù)與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)十其他債務(wù)月償還額)/月均收入。參見(jiàn)教材 P312。

5、列市盈率的表達(dá)式中，正確的是( )。

A.市盈率=股價(jià)/每股凈資產(chǎn)

B.市盈率=股價(jià)/每股收益

C.市盈率=市值/銷售收入

D.市盈率=市值/現(xiàn)金流

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是公開(kāi)資本市場(chǎng)融資中的定價(jià)問(wèn)題。市盈率(P/E)=股價(jià)/每股收益;市凈率(P/B)=股價(jià)/每股凈資產(chǎn)。參見(jiàn)教材 P300。

6、某在 1 年前獲得一筆月還款額為 800 元、期限為 5 年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為 1200 元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為 100 元，則其月均收入至少應(yīng)為( )元。

A.2363.64

B.2600.00

C.3818.18

D.4200.00

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理。采用月所有債務(wù)支出與收入比這個(gè)指標(biāo)，不能大于 55%。(1200+100+800)/55%=3818.18(元)。參見(jiàn)教材 P312。

7、般來(lái)說(shuō)，投資于房地產(chǎn)信托基金(REITs)的風(fēng)險(xiǎn)比直接投資于房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要小得多，這主要是因?yàn)?REITs 具有( )。

A.較高的收益性

B.較強(qiáng)的流動(dòng)性

C.直接融資的功能

D.抵御通貨膨脹影響的功能

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金概述。信托的流動(dòng)性僅次于現(xiàn)金。流動(dòng)性好就會(huì)減小風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材 P316。

8、2007年末，某市住房總量為5000萬(wàn)㎡，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬(wàn)㎡，商品住房3750萬(wàn)㎡;同期住房空置量為750萬(wàn)㎡，其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬(wàn)㎡，商品住房為450萬(wàn)㎡，則該市2007年末的商品住房空置率是( )。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%

『正確答案』B

『答案解析』空置率=報(bào)告期期末空置房屋/同期房屋存量=450/3750=12%。

9、按( )細(xì)分對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的主要方式。

A.地域范圍

B.房地產(chǎn)用途

C.增量存量

D.交易方式

『正確答案』A

10、市2009年新開(kāi)工的房屋建筑面積為120萬(wàn)平方米，2008年末完工轉(zhuǎn)入2009年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為80萬(wàn)平方米，2009年竣工的房屋建筑面積為100萬(wàn)平方米。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為( )。

A.0.8年

B.l.2年

C.2年

D.3年

『正確答案』D

『答案解析』(120+80)÷100=2(年)。

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