2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法備考習(xí)題(6)

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判斷題

1、成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成

后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過預(yù)測(cè)等方法得到，需要求取的是開發(fā)成本等扣除項(xiàng)目的價(jià)值。

對(duì)

錯(cuò)

2、假設(shè)開發(fā)法用于投資分析與用于估價(jià)的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，投資

分析是站在某個(gè)特定投資者的立場(chǎng)上，而估價(jià)是站在一般投資者的立場(chǎng)上。

對(duì)

錯(cuò)

3、對(duì)于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未正式明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，通常不適合

采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。

對(duì)

錯(cuò)

4、在假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，估價(jià)結(jié)果的可靠程度主要取決于是否能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)

值以及需支出的成本、費(fèi)用和稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式無關(guān)。

對(duì)

錯(cuò)

5、在動(dòng)態(tài)分析法中要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分，也包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分。

對(duì)

錯(cuò)

6、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值，一般采用計(jì)算利息的靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法，由

于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測(cè)偏離實(shí)際，因此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用計(jì)算利息的靜

態(tài)分析法。

對(duì)

錯(cuò)

7、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值+后續(xù)必要支出。

對(duì)

錯(cuò)

8、經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)通常是取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日

期。

對(duì)

錯(cuò)

9、銷售期是自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間。

對(duì)

錯(cuò)

10、折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率。

對(duì)

錯(cuò)【答案解析請(qǐng)翻頁查看】

1、【答案】錯(cuò)

【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的含義。假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。參見教材 P319。

2、【答案】對(duì)

【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)估價(jià)與用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析的主要不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)上，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。參見教材P321。

3、【答案】對(duì)

【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。參見教材 P321。

4、【答案】錯(cuò)

【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法估價(jià)需要具備的條件。在實(shí)際估價(jià)中，假設(shè)開發(fā)法測(cè)算結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于以下兩個(gè)預(yù)測(cè)：(1)是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價(jià)對(duì)象的最佳開發(fā)利用方式;(2)是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，正確預(yù)測(cè)了估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。參見教材 P322。

5、【答案】對(duì)

【解析】本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。動(dòng)態(tài)分析法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分。參見教材 P323。

6、【答案】錯(cuò)

【解析】本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)。由于存在著眾多的未知因素和偶然因素會(huì)使預(yù)測(cè)偏離實(shí)際，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)是十分困難的。盡管如此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用動(dòng)態(tài)分析法。在難以采用動(dòng)態(tài)分析法的情況下，可以采用靜態(tài)分析法。參見教材 P324。

7、【答案】錯(cuò)

【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法最基本的公式。假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。參見教材 P326。

8、【答案】錯(cuò)

【解析】本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是取得估價(jià)對(duì)象的日期，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。參見教材 P329。

9、【答案】對(duì)

【解析】本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。銷售期是自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間。參見教材 P330。

10、【答案】對(duì)

【解析】本題考查的是折現(xiàn)率。折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率。參見教材 P333。

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