2019房地產估價師經營與管理備考預習題(6)

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單項選擇題

1、銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款人資質審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來(　)。

A.操作風險

B.法律風險

C.信用風險

D.管理風險

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是個人住房貸款的風險。(1)操作風險：對客戶調查不深入，容易出現假按揭;(2)管理風險：銀行的管理能力不高，如借款人資質審查不嚴、手續(xù)不完整、放松貸款條件等;(3)信用風險：與開發(fā)商相關的信用風險，主要涉及開發(fā)商欺詐、項目拖期、質量糾紛、違法預售等問題;來源于購房人的信用風險，則包括自然原因、社會原因導致借款人失去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴賬不還。參見教材 P311。

2、銀行個人住房貸款業(yè)務中發(fā)生的“假按揭”屬于(　)風險。

A.信用

B.管理

C.法律

D.操作

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是個人住房貸款的風險。操作風險：對客戶調查不深入，容易出現假按揭。參見教材 P310。

3、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為 2000 元的個人住房抵押貸款，該家庭所購住房的物業(yè)管理費為每月 150 元。從當前我國商業(yè)銀行風險管理的角度來看，該家庭的月均收入應不低于(　)元。

A.3583

B.3909

C.4300

D.4778

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是個人住房抵押貸款的風險管理?？己酥笜酥械姆慨a支出與收入比。本題中沒有提及其它債務問題，所以不計算第二個指標。房產支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費)/月均收入=(2000+150)/月均收入﹤50%，月均收入﹥4300。參見教材P312。

4、某居住項目規(guī)劃建筑面積為 30000m 2 ，含土地費用在內的開發(fā)成本為 7500 萬元，開發(fā)費用為1650 萬元，銷售稅費為銷售收入的 5.5%，銷售均價為 5500 元/m 2 ，適用的土地增值稅稅率為 30%，則該項目應繳納的土地增值稅為(　)萬元。(2014 年真題)

A.1482.75

B.1755.00

C.1932.75

D.2205.00

『正確答案』A

5、某房地產項目的初始投資額為 310 萬元，基準收益率為 15%，經營期為 15 年，財務凈現值為210 萬元，該項目在經營期內的等額年值為(　)萬元。(2014 年真題)

A.14.00

B.34.67

C.35.91

D.88.93

『正確答案』C

6、投資者在投資過程中使用財務杠桿的主要目的，是為了(　)。

A.抵御通貨膨脹的影響

B.提高資本金的投資收益率

C.提高全部投資的平均收益率

D.降低借貸資金的資金成本

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是全部投資和資本金評價指標的差異。使用財務杠桿的主要目的，是為了提高資本金的投資收益率。參見教材 P178。

7、如果某項目 FNPV 等于零，說明該項目的獲利能力(　)。

A.達到了基準收益率的要求

B.超過了基準收益率的要求

C.未達到財務內部收益率的要求

D.達到了財務內部收益率的要求

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是財務凈現值。財務凈現值大于零，說明項目的獲利能力超過了基準收益率的要求，等于零，說明正好達到了基準收益率。參見教材 P181

8、某投資項目每年可獲得 50000 元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款年利率為 12%，貸款期限為 20 年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為(　)萬元。

A.28.73

B.29.11

C.344.74

D.349.31

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是償債備付率。參見教材 P203

9、對一個計算周期為 20 年的房地產置業(yè)投資項目進行現金流分析時，若折現率始終為一個常數，那么該折現率(　)。

A.包含了對通貨膨脹的補償

B.不包含對通貨膨脹的補償

C.沒有實際意義

D.不能直接用于財務評價

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是通貨膨脹的影響。當折現率不包含對通貨膨脹的補償時，房地產投資收人現金流的折現值才是一個常數。參見教材 P179。

10、假設某房地產投資項目的折現率分別取 i 1 =15%、i 2 =16%、i 3 =17%，i 4 =18%時，其對應的凈現值分別為 NPV 1 =300 萬元、NPV 2 =100 萬元、NPV 3 =-50 萬元、NPV 4 =-150 萬元，則依此測算的內部收益率精度最高的是(　)。

A.16.67%

B.16.71%

C.16.80%

D.17.00%

『正確答案』A

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