2019年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析預(yù)習(xí)題(6)

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案例分析

1、甲開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國(guó)有土地使用證，正在施工，尚未封頂。

<1> 、下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是(　)。

A、該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨(dú)辦理抵押登記

B、該宗地?zé)o論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)，因已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，即可單獨(dú)辦理抵押登記

C、該在建工程在取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證后才能辦理抵押登記手續(xù)

D、該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)

<2> 、對(duì)該在建工程進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估，下列表述中錯(cuò)誤的是(　)。

A、以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程進(jìn)行抵押

B、估價(jià)方法可選用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法

C、此時(shí)評(píng)估只能反映房屋未建成時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，包含拖欠價(jià)款

D、要全面掌握估價(jià)對(duì)象狀況

<3> 、若該在建工程已整體抵押，在無(wú)法確定優(yōu)先受償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價(jià)值，測(cè)算結(jié)果應(yīng)為(　)。

A、抵押價(jià)值

B、處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值

C、抵押價(jià)值-處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)

D、處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值-處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)

<4> 、房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，下列關(guān)于抵押原則的表述中，不正確的是(　)。

A、在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘

B、在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)低估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)高估折舊

C、在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率不應(yīng)偏低

D、在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)

2、甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng)，租期5年。估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對(duì)該酒樓進(jìn)行征收估價(jià)，酒樓業(yè)主不配合征收工作，不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)相關(guān)資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書(shū)齊全，用途合法，無(wú)違章搭建。

<1> 、房屋征收估價(jià)時(shí)，應(yīng)如何選定估價(jià)機(jī)構(gòu)?

<2> 、針對(duì)酒樓業(yè)主不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘這一情況，在估價(jià)程序上應(yīng)如何處理?

<3> 、若采用成本法估價(jià)，簡(jiǎn)述其估價(jià)技術(shù)路線。

<4> 、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值應(yīng)如何確定?

3、某企業(yè)一幢3層辦公大樓于2年前抵押給銀行，獲得貸款1000萬(wàn)元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業(yè)，用途為商務(wù)辦公，現(xiàn)因該企業(yè)無(wú)力償還債務(wù)，債權(quán)人申請(qǐng)以拍賣(mài)變現(xiàn)方式執(zhí)行債務(wù)清償。法院確定了拍賣(mài)底價(jià)，

<1> 、該房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)是否需要考慮租賃權(quán)的影響?

<2> 、當(dāng)采用收益法評(píng)估該辦公樓價(jià)值時(shí)，簡(jiǎn)述其估價(jià)技術(shù)路線。

4、某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價(jià)師咨詢(xún)房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)情況。

<1> 、若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值發(fā)生減損，其主要原因是(　)

A、道路擴(kuò)寬后，交通發(fā)生變化

B、綠地率發(fā)生變化

C、公共配套設(shè)施發(fā)生變化

D、土地形狀發(fā)生變化

<2> 、若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值增值，其主要原因是(　)。

A、噪聲和污染程度發(fā)生變化

B、土地形狀發(fā)生變化

C、人口密度發(fā)生變化

D、出行便捷程度發(fā)生變化

<3> 、房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值變化額度的正確思路是(　)。

A、由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算價(jià)值變化額度

B、以減少的綠地的建設(shè)成本費(fèi)用作為價(jià)值變化額度

C、用比較法分別測(cè)算出城市道路擴(kuò)展前后房地產(chǎn)的價(jià)值，相減得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額度

D、用路線價(jià)法測(cè)算臨街距離引起的房屋價(jià)值變化得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額度【答案解析請(qǐng)翻頁(yè)查看】

1、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定。在建項(xiàng)目應(yīng)取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證后才可以辦理抵押。參見(jiàn)教材P221。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)路線及估價(jià)方法。對(duì)在建工程作為抵押物進(jìn)行估價(jià)時(shí)，只能反映房屋未建成時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，不含拖欠價(jià)款。參見(jiàn)教材P224。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)。抵押物的變現(xiàn)價(jià)值=處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值-處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)。參見(jiàn)教材P227。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。參見(jiàn)教材P226～227。

2、

【正確答案】 本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門(mén)組織被征收人投票并以得票多的當(dāng)選，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收估價(jià)業(yè)務(wù)。參見(jiàn)教材P247。

【正確答案】 本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽宇或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門(mén)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。參見(jiàn)教材P249。

【正確答案】 本題考查的是征收估價(jià)—成本法估價(jià)技術(shù)路線。成本法估價(jià)技術(shù)路線：首先求取被征收房屋的土地重新購(gòu)建價(jià)格、建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格和建筑物折舊，然后將土地和建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格減去建筑物折舊求取被征收房屋的價(jià)格。參見(jiàn)教材P247。

【正確答案】 本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。當(dāng)被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值由征收當(dāng)事人協(xié)商確定或房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)另行評(píng)估確定時(shí)，所評(píng)估的被征收房屋價(jià)值不應(yīng)包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修的價(jià)值，并應(yīng)在被征收房屋價(jià)值估價(jià)報(bào)告中作出特別說(shuō)明。參見(jiàn)教材P245。

3、

【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。人民法院書(shū)面說(shuō)明依法將拍賣(mài)房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后進(jìn)行拍賣(mài)的，評(píng)估價(jià)值的影響因素不應(yīng)包括拍賣(mài)房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán);沒(méi)有說(shuō)明的，需要考慮租賃的影響。本題中未說(shuō)明不考慮租賃權(quán)的影響，因此估價(jià)時(shí)需要考慮租賃權(quán)的影響。參見(jiàn)教材P264。

【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。法院沒(méi)有書(shū)面說(shuō)明，且該大樓已經(jīng)出租，在租期內(nèi)(毀約除外)應(yīng)根據(jù)租賃合同計(jì)算凈收益，租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)客觀租金水平、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、稅金等求取待估商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益，并根據(jù)市場(chǎng)租金變化趨勢(shì)判斷未來(lái)租金水平。參見(jiàn)教材P264。

4、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及種類(lèi)。從題干條件可知是部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，綠地率發(fā)生變化地產(chǎn)整體價(jià)值發(fā)生減損。參見(jiàn)教材P274～277。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及種類(lèi)。從題干條件可知是擴(kuò)展城市道路，出行便捷程度發(fā)生變化，該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值可能增值。參見(jiàn)教材P274～277。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇。測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值變化額度的正確思路是用比較法分別測(cè)算出城市道路擴(kuò)展前后房地產(chǎn)的價(jià)值，相減得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額度。參見(jiàn)教材P281。

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