2019年房地產(chǎn)估價師考試理論與方法備考習題(7)

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判斷題

1、折現(xiàn)率是在采用靜態(tài)分析法時需要確定的一個重要參數(shù)。

對

錯

2、假設(shè)開發(fā)法在實際估價中特別是評估投資價值時，有時還應(yīng)考慮某些額外的收入、節(jié)省的費用或無形收益。

對

錯

3、假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，形式上是成本法的 “ 倒算法 ” 。

對

錯

4、運用假設(shè)開發(fā)法估價的關(guān)鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開發(fā)房地產(chǎn)狀況;另一頭是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。

對

錯

5 、每種估價方法除了其適用的估價對象，還有需要具備的條件。

對

錯

單項選擇題

6、在采用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法進行房地產(chǎn)估價時，一般不計息的項目是( 　 )。

A、未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

B、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費

C、銷售稅費

D、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用

7、在動態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測( 　 )房地產(chǎn)市

場狀況下的價值。

A、未來開發(fā)完成之時的

B、購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的

C、建設(shè)期間的某個時間

D、全部租售出去時的

8、在動態(tài)分析法中預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，一般可以采用( 　 )和長期趨勢法相結(jié)合進行估算。

A、比較法

B、收益法

C、成本法

D、路線價法

簡答題

9、某成片荒地的面積為 2km 2 2 ，適宜進行 “ 五通一平 ” 的土地開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓;可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60% ;附近地區(qū)與之位置相當?shù)?“ 小塊 ”“ 五通一平 ” 熟地的單價為 0 800 元 /m 2 2 ;建設(shè)期為 為 3 3 年;將該成片荒地開發(fā)成 “ 五通一平 ” 熟地的開發(fā)成本以及管理費用、銷售費用為 5 2.5 億元/km 2 2 ;貸款年利率為 8% ;土地開發(fā)的年投資利潤率為 10% ;當?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅等稅費為轉(zhuǎn)讓價格的 6% ，買方需要繳納的契稅等稅費為轉(zhuǎn)讓價格的 4% 。請采用靜態(tài)分析法測算該成片荒地的總價和單價。【答案解析請翻頁查看】

1、

【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是折現(xiàn)率。折現(xiàn)率是在采用動態(tài)分析法時需要確定的一個重要參數(shù)。參見教材 P333。

2、

【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是測算中的其他有關(guān)問題。假設(shè)開發(fā)法在實際估價中特別是評估投資價值時，有時還應(yīng)考慮某些額外的收入、節(jié)省的費用或無形收益。參見教材 P334。

3、

【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法總結(jié)。假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，形式上是成本法的“倒算法”。參見教材 P334。

4、

【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法總結(jié)。運用假設(shè)開發(fā)法估價的關(guān)鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開發(fā)房地產(chǎn)狀況;另一頭是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。參見教材 P334。

5、

【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是選用估價方法進行測算。每種估價方法除了其適用的估價對象，還有需要具備的條件。參見教材 P409。

6、

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是后續(xù)開發(fā)的必要支出。銷售稅費一般不計算利息。參見教材 P331。

7、

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是開發(fā)完成后的價值。在動態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測它在未來開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。參見教材P332。

8、

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是開發(fā)完成后的價值。在動態(tài)分析法中預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，一般不宜將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格直接“平移”過來作為開發(fā)完成后的價值，通常是采用比較法并考慮類似房地產(chǎn)市場價格的未來變化趨勢，或者采用比較法與長期趨勢法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的市場價格及其未來可能的變化趨勢來推測。參見教材 P332。

9、

【正確答案】(1)確定估價時點。

估價時點為購買該成片荒地之日，假設(shè)為現(xiàn)在。

(2)起始狀態(tài)。起點——荒地;終點——五通一平熟地

設(shè)該成片荒地的總價為 V：

開發(fā)完成后的熟地總價值=800×2000000×60%=9.6(億元)

取得該荒地的稅費=V×4%=0.04V(億元)

土地開發(fā)成本及管理費用、銷售費用總額=2.5×2=5(億元)

投資利息總額=(V+0.04V)×[(1+8%) 3 -1]+5×[(1+8%) 1.5 -1]=0.27V+0.612(億元)(注：理

解計息期的取值，土地取得費用和稅費，一次性投入，因而計息期是 3 年，土地開發(fā)成本和管理銷售費用是均勻投入的，計息期取一半，1.5 年)轉(zhuǎn)讓開發(fā)完成后的熟地的稅費總額=9.6×6%=0.576(億元)(注：只計算賣方承擔的稅費;)土地開發(fā)利潤總額=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(億元)(注：題目給出的是投資利潤率，所以利潤的計算基數(shù)不包括投資利息。)

V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)

V=1.641(億元)

故：該成片荒地總價=1.641(億元)單價=164100000/2000000=82.05 元/m 2 。

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