2019房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理備考預(yù)習(xí)題(7)

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判斷題

1、財(cái)務(wù)杠桿的正向作用是指當(dāng)全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時(shí)，借款越多，資本金的收益率越大。

『正確答案』 ×

『答案解析』本題考查的是全部投資和資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)的差異。只有當(dāng)項(xiàng)目全部投資的平均收益水平高于借貸資金成本時(shí)，使用借貸資金才能提高資本金收益水平，具有正向放大作用。參見(jiàn)教材 P178。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期發(fā)生的期間費(fèi)用均計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。

『正確答案』 ×

『答案解析』本題考查的是投資與成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。參見(jiàn)教材 P173。

3、按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式的不同，期間費(fèi)用可能全部或部分計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中。

『正確答案』 √

『答案解析』本題考查的是投資與成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于銷(xiāo)售時(shí)，期間費(fèi)用為計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用，不另行計(jì)算;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用;房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。參見(jiàn)教材 P173。

4、當(dāng)預(yù)測(cè)通貨膨脹率趨高時(shí)，投資者往往會(huì)要求降低期望投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響。

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是通貨膨脹的影響。通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響。參見(jiàn)教材 P180。

5、借款償還期和投資回收期都是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。借款償還期是清償能力指標(biāo)，而投資回收期是盈利能力指標(biāo)。參見(jiàn)教材 P178。

6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本中不包含銷(xiāo)售稅金。

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是成本利潤(rùn)率與銷(xiāo)售利潤(rùn)率。銷(xiāo)售費(fèi)用屬于總開(kāi)發(fā)成本，但銷(xiāo)售稅費(fèi)不屬于成本，直接從銷(xiāo)售收入中扣除，稱(chēng)為總開(kāi)發(fā)價(jià)值。參見(jiàn)教材 P189。

7、流動(dòng)比率越低，說(shuō)明營(yíng)運(yùn)資本(即流動(dòng)資產(chǎn)減流動(dòng)負(fù)債的余額)越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是流動(dòng)比率。流動(dòng)比率越高，營(yíng)運(yùn)資本越多，債權(quán)就越安全。參見(jiàn)教材 P205。

8、一般來(lái)說(shuō)，通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，房地產(chǎn)增值導(dǎo)致折現(xiàn)率降低。

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是通貨膨脹的影響。通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，但房地產(chǎn)增值一般不影響折現(xiàn)率。參見(jiàn)教材 P180。

9、資本金利潤(rùn)率是年稅后利潤(rùn)總額或年平均稅后利潤(rùn)總額占資本金的比例。

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是資本金利潤(rùn)率和資本金凈利潤(rùn)率。分子是利潤(rùn)總額而非稅后利潤(rùn)。參見(jiàn)教材P199。

10、資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。( )『正確答案』×『答案解析』本題考查的是資產(chǎn)負(fù)債率。資產(chǎn)負(fù)債率屬于長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)。參見(jiàn)教材 P205。

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