2019年房地產(chǎn)估價師案例分析預(yù)習(xí)題(7)

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案例分析題

1、某公司有一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)廠房，于2005年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)批準，該公司于2013年12月將該廠房改為二手汽車交易市場，并在辦理二手汽車交易市場手續(xù)時補交了土地使用權(quán)出讓金，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2013年12月31日起至2053年12月30日止，不可續(xù)期。2015年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場的房地產(chǎn)作價出資。

<1> 、若評估二手汽車交易市場房地產(chǎn)的作價出資價格，下列說法中正確的是(　)。

A、作價出資價格應(yīng)為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的原始價值

B、作價出資價格應(yīng)為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的賬面價值

C、作價出資價格評估應(yīng)采用公開市場價值標準

D、作價出資價格應(yīng)較評估出的價值低

<2> 、如果采用成本法估價，且建筑物的經(jīng)濟壽命等于其自然壽命，應(yīng)按(　)年計算建筑物的折舊。

A、38.5

B、40.5

C、48.0

D、50.0

<3> 、如果采用收益法估價，經(jīng)調(diào)查，在價值時點該二手汽車交易市場房地產(chǎn)的客觀年凈收益為300萬元。且未來每年不變，報酬率為7.5%，則收益價格為(　)萬元。

A、3752.92

B、3786.20

C、3875.70

D、3892.44

2、房地產(chǎn)抵押估價報告

估價項目名稱：××股份有限公司位于××市××產(chǎn)業(yè)園××路××號房地產(chǎn)抵押價值評估

估價委托人：××股份有限公司

房地產(chǎn)估價機構(gòu)：××房地產(chǎn)估價有限公司

注冊房地產(chǎn)估價師：×××(注冊號：×××)、×××(注冊號：×××)

估價作業(yè)期：2011年9月18日至9月27日

估價報告編號：××估字[2011]第××號

目錄(略)

致估價委托人函(略)

估價師聲明(略)

估價假設(shè)和限制條件(略)

估價結(jié)果報告

一、估價委托人(略)

二、房地產(chǎn)估價機構(gòu)(略)

三、估價目的

為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。

四、估價對象

1.估價對象范圍

估價對象為位于××市××產(chǎn)業(yè)園××路××號生產(chǎn)基地的3幢建筑物及其占用的土地使用權(quán)，總建筑面積為12263.24㎡，土地面積為8860.06㎡。納入本次抵押的估價對象包括房屋的所有權(quán)和所占用的土地在剩余使用期限的使用權(quán)，以及確保其正常使用功能不可分割的基本設(shè)備設(shè)施和裝修。

2.估價對象概況

(1)位置及環(huán)境狀況(略)

(2)建筑物狀況

估價對象建筑物共3幢，其中第1、2幢為生物制藥車間，均為一層鋼混結(jié)構(gòu)。層高4.5m，建筑面積均為6100㎡;第3幢為動力中心，一層磚混結(jié)構(gòu)，層高3.5m，建筑面積為63.24㎡。建筑物外墻均為深灰涂料，內(nèi)墻涂料刷白，水泥砂漿頂棚，水泥地地面;水電衛(wèi)齊全，塑鋼門窗。估價對象整體保養(yǎng)狀況較好。

(3)土地狀況

估價對象房地產(chǎn)所在宗地開發(fā)程度已達到“五通一平”(宗地紅線外通路、通電、通信、通上水、通下水，宗地紅線內(nèi)場地平整)。估價對象宗地形狀規(guī)則，地勢平坦，地質(zhì)狀況良好。

3.權(quán)利狀況

(1)房屋所有權(quán)情況(略)

(2)土地使用權(quán)情況(略)

(3)他項權(quán)利狀況

根據(jù)委托人提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》和《法定優(yōu)先受償權(quán)利情況證明》顯示，至價值時點估價對象無尚未注銷的他項權(quán)利登記，即估價對象法定優(yōu)先受償款為0。

根據(jù)估價人員實地查勘情況，估價對象房地產(chǎn)中第2幢車間已出租，由于委托人未提供相關(guān)租賃合同，估價對象在價值時點的租賃價格不詳，故本次評估未考慮估價對象租約對房地產(chǎn)價格的影響。

五、價值時點

2011年9月14日，與實地查勘日一致。

六、價值類型

房地產(chǎn)抵押價值等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

七、估價依據(jù)

(一)國家和地方政府相關(guān)法律法規(guī)(略)

(二)房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范和標準

1.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》;

2.《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》;

3.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。

(三)估價委托人提供的有關(guān)資料

1.《房屋所有權(quán)證》;

2.《國有土地使用證》;

3.委托人提供的其他有關(guān)資料。

(四)估價機構(gòu)實地查勘、市場調(diào)查獲得的資料(略)

八、估價原則(略)

九、估價方法

房地產(chǎn)估價方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和基準地價修正法五種方法。估價人員遵循估價原則，根據(jù)估價對象的特點和估價目的，結(jié)合鄰近地區(qū)市場狀況調(diào)查和估價對象實地查勘情況，在認真分析研究所掌握的資料基礎(chǔ)上，最終選用成本法與收益法兩種方法進行評估。(方法定義略)

十、估價結(jié)果

估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，遵循估價原則，在進行實地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項因素，結(jié)合估價對象特點和使用現(xiàn)狀，按照科學(xué)的估價程序，選用成本法和收益法進行測算，最終確定估價對象在價值時點2011年9月14日假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值為人民幣3301.26萬元，估價師知悉的估價對象至價值時點的法定優(yōu)先受償款為0。

估價對象房地產(chǎn)抵押價值為人民幣3301.26萬元(大寫：人民幣叁仟叁佰零壹萬貳仟陸佰元整)。

十一、注冊房地產(chǎn)估價師(略)

十二、估價作業(yè)期(略)

十三、風(fēng)險提示(略)

十四、變現(xiàn)能力分析(略)

估價技術(shù)報告

一、估價對象實物狀況描述與分析(略)

二、估價對象區(qū)位狀況描述與分析(略)

三、估價對象權(quán)益狀況描述與分析(略)

四、市場背景描述與分析

五、最高最佳利用分析(略)

六、估價方法適用性分析(略)

七、估價測算過程

(一)成本法

成本法是求取估價對象在價值時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其基本公式為：

房地產(chǎn)價值=重新購建價格-建筑物折舊

房地重新購建價格=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

1.土地取得成本

采用成本法和基準地價修正法評估土地使用權(quán)價格，同時考慮買方應(yīng)當負擔的相關(guān)稅費后，土地取得成本為7836797元(測算過程略)。

2.建設(shè)成本

建設(shè)成本主要包括勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)期間稅費、不可預(yù)見費。

(1)建筑安裝工程費

建筑安裝工程費包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用、安裝工程費用、設(shè)備設(shè)施費、裝飾裝修工程費用等。

A.建筑物建安費

根據(jù)《關(guān)于發(fā)布××市建筑安裝工程2011年1季度造價指數(shù)的通知》，鋼混結(jié)構(gòu)建筑物建安綜合造價為1150元/m2，包括建安造價、基礎(chǔ)工程費、設(shè)備設(shè)施安裝費、裝飾裝修工程費等。則：

估價對象建筑物建安費為12263.24×1150=14102726(元)。

B.附屬工程費

附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池水景、建筑小品、綠化等。估價對象為工業(yè)廠房，用于生產(chǎn)。根據(jù)工業(yè)建筑設(shè)計和規(guī)劃要求，結(jié)合現(xiàn)狀，綜合確定估價對象附屬工程費按建筑面積分攤計65元/m2，則附屬工程費為795204元。

建筑安裝工程費為上述兩項之和，即14102726+795204=14897930(元)。

(2)勘察設(shè)計和前期工程費

1)勘察設(shè)計費

按造價的6.23%計算，為928141元。(依據(jù)略)

2)前期工程費

按建筑面積計122元/m2，共計1496115元。(依據(jù)略)

上述兩項合計為2424256元。

(3)不可預(yù)見費

根據(jù)房地產(chǎn)市場狀況及開發(fā)項目的規(guī)模，不可預(yù)見費一般為建設(shè)成本的1%～3%，本次評估確定其比率為3%。前述(1)(2)項之和的3%，為446938元。

3.管理費用

管理費用為前述各項之和的3%，為768155元。

(依據(jù)略)

4.銷售費用

銷售費用通常按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比率來測算，但估價對象為專業(yè)廠房，由業(yè)主自行委托設(shè)計，故本次不考慮銷售費用。

5.投資利息

投資利息是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應(yīng)計算的利息，開發(fā)期為0.75年。(依據(jù)略)

利息率取價值時點同期銀行1年期貸款利率6.56%。

假定土地取得成本、勘察設(shè)計費、前期工程費和開發(fā)期間稅費在開工前一次性投入，建設(shè)成本中建筑安裝工程費、附屬工程費、不可預(yù)見費以及管理費用、銷售費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，則：

投資利息=(土地取得成本+勘察設(shè)計和前期工程費+開發(fā)期間稅費)×[(1+利率)開發(fā)年限-1]×[(建筑安裝工程費+附屬工程費+不可預(yù)見費+開發(fā)期間稅費+管理費用+銷售費用)×(1+利率)開發(fā)年限/2-1]=829443(元)

6.銷售稅費

銷售稅費為銷售收入的5.85%，另當?shù)匦陆ǚ亲≌灰拙C合服務(wù)費為11元/m2，則：銷售稅費=P×5.85%+11×12263.24(依據(jù)略)

7.開發(fā)利潤

根據(jù)××市生物醫(yī)藥行業(yè)平均利潤率的調(diào)查和估價對象實際情況，取平均利潤率，為15%，則：

開發(fā)利潤=(土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費)×成本利潤率=(27203519+P×5.85%+11×12263.24)×15%

8.估價對象房地產(chǎn)重新購建價格的確定

房地產(chǎn)重新購建價格=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

解得：P=34539073(元)

9.建筑物折舊的確定

建筑物折舊=建筑物重新購建價格×(1-成新率)。

經(jīng)計算，建筑物折舊為1410273元。(測算過程略)

10.成本法評估結(jié)果確定

房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)重新購建價格-建筑物折舊=34539073-1410273=33128800(元)

則：房地產(chǎn)單價=33128800÷12263.24≈2701(元/m2)

(二)收益法

1.基本原理

收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到價值時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

房地產(chǎn)收益為有限年期的收益法公式為：V=A/Y[1-(1+Y)-n]

式中，V為房地產(chǎn)價格，A為房地產(chǎn)凈收益，Y為房地產(chǎn)報酬率，n為房地產(chǎn)收益年限。

2.測算過程

本次評估采用房地產(chǎn)出租方式計算房地產(chǎn)年凈收益。公式為：房地產(chǎn)年凈收益=房地產(chǎn)年總收益-房地產(chǎn)年總費用

(1)確定房地產(chǎn)年總收益

房地產(chǎn)年總收益是指出租房地產(chǎn)在正常情況下應(yīng)取得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀年收益，包括租金收入、保證金和押金利息收入。

根據(jù)估價人員對估價對象所在區(qū)域類似房地產(chǎn)出租情況的調(diào)查(調(diào)查結(jié)果表略)，綜合確定估價對象平均租金為每月20元/m2，正?？罩寐蕿?%，租金損失率為1%，則房地產(chǎn)年總收益為：

20×12×12263.24×(1-1%)×(1-1%)=2884608(元)

(2)確定房地產(chǎn)年總費用

①管理費

結(jié)合估價對象具體情況確定管理費費率為1.5%(依據(jù)略)，則年管理費為：

2884608×1.5%=43269(元)

②維修費

維修費按房屋重置價格的2%計算(依據(jù)略)，估價對象房屋重置價格為14102726元，則年維修費為：14102726×2%=282055(元)

③房屋年保險費

保險費按房屋現(xiàn)值的2‰計算(依據(jù)略)，估價對象房屋現(xiàn)值為12791453元，則房屋年保險費為：12791453×2‰=25385(元)

④年應(yīng)交稅金

主要包括房產(chǎn)稅和營業(yè)稅及附加，根據(jù)當?shù)匾?guī)定，估價對象應(yīng)繳稅金合計為租金收入的13.68%，則年應(yīng)交稅金為：2884608×13.68%=394614(元)

則：房地產(chǎn)年總費用=①+②+③+④=745323(元)

(3)確定房地產(chǎn)年凈收益

房地產(chǎn)年凈收益=房地產(chǎn)年總收益-房地產(chǎn)年總費用

=2884608-745323

=2139285(元)

(4)確定報酬率

估價對象為工業(yè)用房，根據(jù)當?shù)厥袌鰻顩r，租金價格波動較小，故其風(fēng)險系數(shù)較小，結(jié)合工業(yè)用房報酬率調(diào)查，確定以一年期貸款利率6%為估價對象房地產(chǎn)報酬率。

(5)確定房地產(chǎn)價格

截至價值時點，估價對象地上建筑物有效使用年限約為9年。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，鋼混結(jié)構(gòu)用房的耐用年限為50年，則其剩余年限約為41年，經(jīng)估價人員實地查勘，估價對象維護保養(yǎng)狀況尚可，建筑物結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，整體使用功能正常，確定其尚可使用年限為45年。估價對象土地使用權(quán)終止日期為2055年9月1日，至價值時點，土地剩余使用年限為43.96年。

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，房地產(chǎn)收益年限應(yīng)當取建筑物耐用年限和土地剩余年限中的較短年限，故確定估價對象剩余使用年限為43.96年。本次評估假設(shè)上述房地產(chǎn)年經(jīng)營收益相應(yīng)費用在剩余使用年限內(nèi)保持不變，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，報酬率每年不變，則估價對象房地產(chǎn)總價為：

V=A/Y[1-(1+Y)-n]

=2139285/6.0%×[1-(1+6.0%)-43.96]

=32902609(元)

3.收益法評估結(jié)果確定

房地產(chǎn)單價=32902609/12263.24≈2683(元/m2)

(三)估價對象市場價值

根據(jù)上述測算，成本法測算結(jié)果為2701元/m2，收益法測算結(jié)果為2683元/m2;兩種方法的結(jié)果差異較小，估價人員最終確定以兩種方法的算術(shù)平均值作為估價對象房地產(chǎn)市場價值的最終評估結(jié)果，則：

估價對象房地產(chǎn)單價=(2701+2683)/2≈2692(元/m2)

估價對象房地產(chǎn)總價=2692×12263.24≈3301.26(萬元)

(四)估價對象抵押價值

根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》《國有土地使用證》和《法定優(yōu)先受償權(quán)利情況證明》，估價對象至價值時點的法定優(yōu)先受償款為0，故：

房地產(chǎn)抵押價值=3301.26-0=3301.26(萬元)

八、估價結(jié)果確定

估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，最終確定估價對象在價值時點假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值為人民幣3301.26萬元，估價師知悉的估價對象至價值時點的法定優(yōu)先受償款為0。

估價對象房地產(chǎn)抵押價值為人民幣3301.26萬元(大寫：人民幣叁仟叁佰零壹萬貳仟陸佰元整)，單價：人民幣2692元/m2。

<1> 、上述房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明1處錯誤得3分，本題全對得40分。)【答案解析請翻頁查看】

1、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價類型。作價出資價格評估應(yīng)采用公開市場價值標準。參見教材P294。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是不同目的房地產(chǎn)估價-成本法。建筑物的經(jīng)濟壽命實際經(jīng)過了9.5年，加土地剩余年限38.5年，總計48年。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是不同目的房地產(chǎn)估價-收益法。V=300÷7.5%×[1-1÷(1+7.5%)38.5] =3752.92(萬元)。

2、

【正確答案】 1.封面中應(yīng)是“估價報告出具日期”而不是“估價作業(yè)期”。

2.“致估價委托人函”應(yīng)放在“目錄”之前。

3.估價對象介紹中缺少建筑物建成年份。

4.價值類型描述不規(guī)范不全面，應(yīng)為“房地產(chǎn)抵押價值等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款”，另外最好還應(yīng)對“假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值”和“房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款”作進一步描述。

5.估價依據(jù)中缺《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》。

6.嚴格講，在估價依據(jù)中，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》應(yīng)放在“國家和地方政府相關(guān)法律法規(guī)”中。

7.估價方法中缺少選用成本法和收益法的理由。

8.嚴格講，在估價結(jié)果中“本著獨立、客觀、公正、合法的原則”與“遵循估價原則”重復(fù)。

9.估價結(jié)果中缺少單價表示或者說未說明不列單價的理由。

10.估價結(jié)果報告中缺少“實地查勘期”。

11.成本法計算中，建筑物建安費中第3幢建筑物應(yīng)按磚混結(jié)構(gòu)造價計算。

12.成本法計算中，建設(shè)成本中缺“其他工程費”。

13.成本法計算中，建設(shè)成本中缺“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)期間稅費”的計算。

14.成本法計算中，銷售費用不考慮的理由不正確或者說應(yīng)考慮銷售費用。

15.成本法計算中，投資利息中的銷售費用應(yīng)說明是在開發(fā)完成之前發(fā)生的。

16.成本法計算中，開發(fā)利潤率取值不能依據(jù)××市生物醫(yī)藥行業(yè)平均利潤率，而應(yīng)依據(jù)此類工業(yè)廠房開發(fā)建設(shè)的平均利潤率水平。

17.開發(fā)利潤計算中，成本利潤率計算基數(shù)中不應(yīng)有“銷售稅費”一項。

18.收益法計算中，房地產(chǎn)年總收益中缺少押金或租賃保證金利息收入。

19.收益法計算中，租金內(nèi)涵未說明或者說確定房地產(chǎn)年總費用項目構(gòu)成未說明理由。

20.收益法計算中，維修費計算時未說明估價對象房屋重置價格確定理由。

21.收益法計算中，保險費計算時未說明估價對象房屋現(xiàn)值確定理由。

22.收益法計算中，未說明年凈收益是保守估計值。

23.報酬率確定中，一年期貸款利率應(yīng)為6.56%而不是6%。

24.收益法計算中，未說明在土地使用權(quán)出讓合同中約定不可續(xù)期，且當土地使用權(quán)期限屆滿時，對收回的建筑物不予補償。

25.確定最終估價結(jié)果時，對兩種方法結(jié)果采用算術(shù)平均的理由說明不充分不嚴謹。

26.估價報告缺最后一大項(第八項)：附件。

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