2019年房地產(chǎn)估價師考試理論與方法備考習(xí)題(8)

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一、單項選擇題

1.專業(yè)估價由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完成，估價結(jié)果較科學(xué)、準確、客觀合理，具有證明效力，能使人們信服、認可或接受。這說明(　)。

A.專業(yè)估價提供的是專業(yè)意見

B.專業(yè)估價具有公信力

C.專業(yè)估價實行有償服務(wù)

D.專業(yè)估價要承擔(dān)法律責(zé)任

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是專業(yè)估價與非專業(yè)估價。專業(yè)估價有公信力，專業(yè)估價由于是專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完成、估價結(jié)果較科學(xué)、準確、客觀合理，所以具有證明效力，能使人們信服、認可或接受。參見教材P2。

2.評估因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改帶來的區(qū)位因素惡化，造成的房地產(chǎn)價值的影響，屬于(　)業(yè)務(wù)。

A.價值評估業(yè)務(wù)

B.價值分配

C.相關(guān)經(jīng)濟損失評估

D.價值減損評估

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是估價與評估的異同。城鄉(xiāng)規(guī)劃修編會導(dǎo)致房地產(chǎn)區(qū)位因素變化，如果是惡化的話，會存在房地產(chǎn)價值的減損。可以通過評估求得。選項C會有一定的干擾，相關(guān)經(jīng)濟損失，注意“相關(guān)”，由房地產(chǎn)被征收、損害及修復(fù)過程中造成的停產(chǎn)停業(yè)、搬遷、臨時安置費等。參見教材P4。

3.高層建筑物地價分攤，屬于(　)。

A.房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)

B.房地產(chǎn)價值分配業(yè)務(wù)

C.房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)

D.相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是估價與評估的異同。注意題干中的提示：分攤的“分”。分攤，屬于價值分配的業(yè)務(wù)范疇。參見教材P4。

4.房地產(chǎn)估價從某種意義上講是(　)房地產(chǎn)的價值。

A.發(fā)明

B.發(fā)現(xiàn)

C.創(chuàng)造

D.確定

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。估價師運用估價的理論與方法，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查，模擬市場價格運行機制，通過科學(xué)的分析、測算和判斷，發(fā)現(xiàn)或探測出房地產(chǎn)價值。參見教材P7。

5.不同的注冊房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估值可能有所不同，主要原因是(　)。

A.掌握的估價信息不同

B.遵循的估價原則不同

C.履行的估價程序不同

D.估價對象的狀況不同

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。估價原則是在長期估價實踐中總結(jié)出來的，估價工作中應(yīng)該遵循的法則和標準。同一估價對象同一估價目的和同一價值時點下的評估，應(yīng)該遵循同樣的估價原則;估價程序是確保估價過程沒有錯漏、缺失的估價工作的先后程序。任何估價業(yè)務(wù)都要遵循相同的估價程序;同一估價對象，其基本狀況肯定是一樣的。參見教材P9。

6.從科學(xué)可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值誤差大小或準確性的是(　)。

A.估價對象的真實價值

B.估價對象的重置價格

C.估價對象的實際成交價值

D.合格估價師的重新估價結(jié)果

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。注意題干中的“可操作性”這個重要的關(guān)鍵提示，沒有這個提示，A也是正確的，但是有了可操作性的限制，則只有D為正確答案。參見教材P9。

7.下列有關(guān)估價準確性問題的描述，錯誤的是(　)。

A.合格估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似評估價值

B.所有的評估價值都存在一定誤差，即：評估價值=真實價值+誤差

C.不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，應(yīng)允許估價師有較大的，但又適度的誤差

D.理論上，評估價值的誤差一般是將它與合格的估價師的重新估價結(jié)果進行比較，實際中，是將其與真實價值進行比較

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。選項D錯誤，判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，理論上是將它與真實價值進行比較，實際中一般是將它與合格的估價師的重新估價結(jié)果進行比較。參見教材P9。

8.在抵押貸款期間需要提供的房地產(chǎn)估價服務(wù)是(　)。

A.房地產(chǎn)抵押價值評估

B.抵押成數(shù)測算

C.抵押房地產(chǎn)價值動態(tài)評估

D.房地產(chǎn)貸款項目評價

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。ABD都屬于貸款前期的估價服務(wù)項目。參見教材P15。

9.根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或價值、抵押價值等進行重新評估，此為房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價需要中的(　)。

A.再次抵押估價

B.抵押期間估價

C.抵押房地產(chǎn)處置估價

D.續(xù)貸抵押估價

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。抵押間期估價，即根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或價值、抵押價值等進行重新評估。參見教材P15。

10.某套住宅的月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預(yù)計重新裝修等費用為50000元，在裝修期3個月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個月方可使用。若月報酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為(　)元。

A.49627

B.57647

C.65548

D.65920

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?。該住宅因被水淹造成的損失為兩個部分：(裝修費，損失的凈營運利潤。兩者都需要折現(xiàn)處理。)=50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×(1-1.005-6)=65547.57(元)。參見教材P20～21。

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