2019房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選試題(三)

一、某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500㎡，占地2900㎡，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府擬將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/㎡，商品住宅銷售均價為1.2萬元/㎡。

據(jù)此，估價師擬定了以下兩種估價思路：

1.以商品住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價;

2.以商業(yè)用途土地價格為基礎(chǔ)估價。

【問題】

1.上述兩種估價思路中哪種較合適?并說明理由。

2.針對你所選的估價思路，描述其估價技術(shù)路線。

【正確答案】

1.本題考查的是房地產(chǎn)估價報告的寫作。

若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價格為基礎(chǔ)估價較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價較合適。(2分)

理由：

估價對象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高使用原則應以商業(yè)用途價格為基礎(chǔ)估價。

或估價對象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價。(4分)

參見教材P16。

2.本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。

估價技術(shù)路線：①選擇估價方法，②方法運用中的具體處理，③確定估價結(jié)果。

參見教材P86。

二、某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該宗土地的公開市場價值，供其確定投標價格時參考。作為房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?

【正確答案】

本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的常用方法。

1.選用假設(shè)開發(fā)法和市場法進行估價;

2.了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產(chǎn)狀況;

3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本;

4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案;

5.了解房地產(chǎn)開發(fā)成本開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式，(租或售)，運用市場法和收益法預測建成后房地產(chǎn)總價值，調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用等，如前期費用、建安工程費用、專業(yè)費等，測算土地價格;

6.選取可比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格;

7.綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價結(jié)果;

8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報告。

參見教材P196。

三、某公司于5年前在公開市場上以2000萬元購得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地，投入1000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場價值為4000萬元，若5年來房屋建安工程造價水平基本穩(wěn)定，則有觀點認為該宗土地的重新取得價格上漲了1000萬元。請問上述觀點是否正確?為什么?

【正確答案】

本題考查的是影響商務辦公房地產(chǎn)價格的因素。

1.上述觀點是錯誤的。(1分)

2.房地產(chǎn)價值不是土地價值和建房投入簡單的相加。(3分)

3.應考慮房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良、通貨膨脹因素。[《理論》教材65頁] (3分)

4.雖然造價穩(wěn)定，但管理費用、財務費用，稅費水平可能有變化。(3分)

參見教材P123。

某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托，評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣做的理由。

【正確答案】

本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。

1.(1)估價中的房地產(chǎn)年凈收益與財務報表中的凈利潤含義不同;

(2)收益指房地產(chǎn)對應凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻部分;

(3)凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財務費用(含利息收益)及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等;

2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命，還要考慮土地使用年限(或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年);

3.估價采用的成本應為估價時點的社會平均(客觀)成本(或者：實際成本不一定是社會平均(客觀)成本)。

參見教材P107。

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