2019房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營(yíng)與管理考前沖刺練習(xí)題(六)

2019房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營(yíng)與管理考前沖刺練習(xí)題(六)

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1、在利用期望值法進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率之后，需要做的是(　)。

A、計(jì)算各年凈現(xiàn)金流量的標(biāo)準(zhǔn)差

B、計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率

C、計(jì)算各年凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差

D、計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值

2、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過測(cè)算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場(chǎng)前景好，凈現(xiàn)值為5680萬元，如果市場(chǎng)前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬元，如果市場(chǎng)前景不好，凈現(xiàn)值為負(fù)的3680萬元;經(jīng)分析市場(chǎng)前景為：好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%，則該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值為(　)萬元。

A、2677.50

B、3680.60

C、4003.50

D、5356.80

3、某投資者以30萬元購(gòu)買了一個(gè)寫字樓2年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，第一年凈現(xiàn)金流量可能為30萬元、27萬元和23萬元，概率分別為0.3、0.5和0.2;第二年凈現(xiàn)金流量可能為38萬元、31萬元和28萬元，概率分別為0.4、0.4和0.2，若折現(xiàn)率為10%。問該購(gòu)買商鋪投資凈現(xiàn)值的期望值為(　)萬元。

A、22.07

B、21.58

C、19.34

D、23.21

4、各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時(shí)，以方案風(fēng)險(xiǎn)大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時(shí)應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是(　)。

A、凈現(xiàn)值

B、凈現(xiàn)值期望值

C、凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差

D、凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)

5、下列選項(xiàng)中，不屬于決策原則的是(　)。

A、最優(yōu)原則

B、預(yù)測(cè)原則

C、反饋原則

D、系統(tǒng)原則

6、下列各項(xiàng)中，不屬于常用的不確定型決策方法的是(　)。

A、小中取大法

B、大中取大法

C、大中取小法

D、最小最大后悔值法

7、傳統(tǒng)投資決策方法隱含兩種假定，即(　)。

A、可逆性和可延期性

B、不可逆性和可延期性

C、不可逆性和不可延期性

D、可逆性和不可延期性

8、對(duì)規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常常需要對(duì)項(xiàng)目何時(shí)開發(fā)、分幾期開發(fā)等問題進(jìn)行決策。從實(shí)物期權(quán)理論上看，該類開發(fā)項(xiàng)目可能產(chǎn)生(　)問題。

A、成長(zhǎng)型期權(quán)

B、等待投資型期權(quán)

C、放棄型期權(quán)

D、柔性期權(quán)

9、(　)和蒙特卡洛模擬法是風(fēng)險(xiǎn)分析的兩種主要方法。

A、概率分析

B、解析法

C、調(diào)查和老師打分法

D、杠桿分析

10、當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無限多種取值時(shí)，一般采用(　)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。

A、概率分析法

B、解析法

C、蒙特卡洛模擬法

D、杠桿分析法

答案

1、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法進(jìn)行概率分析，一般需要遵循以下步驟：(1)選用凈現(xiàn)值作為分析對(duì)象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素;(2)按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍;(3)分析估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率;(4)分別計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值;(5)計(jì)算各年凈現(xiàn)金流的標(biāo)準(zhǔn)差、整個(gè)項(xiàng)目壽命周期凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差或標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù);(6)計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累積概率;(7)對(duì)以上分析結(jié)果作綜合評(píng)價(jià)，說明項(xiàng)目是否可行及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)性大小。參見教材P233。

2、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是概率分析中的期望值法。項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值=5680×45%+2450×35%+(-3680×20%)=2677.50(萬元)。參見教材P233。

3、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是概率分析中的期望值法。E(NPV1)=30×0.3+27×0.5+23×0.2=27.1(萬元)，E(NPV2)=38×0.4+31×0.4+28×0.2=33.2(萬元)，兩年的現(xiàn)值之和=27.1/(1+10%)+33.2/(1+10%)2=52.07(萬元)，52.07-30=22.07(萬元)。參見教材P234。

4、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是概率分析中的期望值法。期望值不同，應(yīng)比標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)。參見教材P234。

5、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是決策的概念。決策的原則包括滿意原則、系統(tǒng)原則、信息原則、預(yù)測(cè)原則、比較選優(yōu)原則和反饋原則。參見教材P239。

6、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是決策的方法。常用的不確定型決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法。參見教材P240。

7、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)。傳統(tǒng)投資決策方法隱含兩種假定，即可逆性和不可延期性。參見教材P243。

8、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。實(shí)物期權(quán)觀點(diǎn)認(rèn)為，該類型的開發(fā)項(xiàng)目可能產(chǎn)生成長(zhǎng)型期權(quán)，因而可以對(duì)成長(zhǎng)型期權(quán)進(jìn)行估價(jià)，以確定是否進(jìn)行投資。參見教材P245。

9、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法。解析法和蒙特卡洛模擬法是風(fēng)險(xiǎn)分析的兩種主要方法。參考教材P231。

10、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法。蒙特卡洛模擬法是一種通過對(duì)隨機(jī)變量的統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)、隨機(jī)模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法。適用于項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無限多種取值的情形。參見教材P231。

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