2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》練習(xí)題(9)

2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》練習(xí)題(9)

1、除了城鎮(zhèn)土地使用稅和(　)因按照占地面積實(shí)行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價(jià)外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價(jià)。

A、契稅

B、財(cái)產(chǎn)稅

C、不動產(chǎn)稅

D、耕地占用稅

2、政府因救災(zāi)需要而征用某房屋，半年后返還，下列項(xiàng)目中，不應(yīng)作為補(bǔ)償項(xiàng)目的是(　)。

A、征用期間導(dǎo)致房屋毀損的價(jià)值損失

B、征用造成的家具、物資等動產(chǎn)搬遷費(fèi)用

C、征用期間租賃經(jīng)營損失

D、征用期間市場上類似房地產(chǎn)的增值差價(jià)

3、李某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)李某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運(yùn)營費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報(bào)酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為(　)元。

A、5000

B、12574

C、12650

D、13911

4、某商務(wù)樓工程基礎(chǔ)施工中，導(dǎo)致鄰近一幢住宅樓出現(xiàn)一定程度的墻體開裂和基礎(chǔ)不均勻沉降。該住宅總建筑面積為5000m2，共50套住房。經(jīng)評估，該住宅樓在未受損失狀況下的市場價(jià)格為9000元/m2，平均每套住房的市場租金是3000元/月，在受損狀況下的市場價(jià)格為7800元/m2。不考慮其他情況，該住宅在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額是(　)萬元。

A、150

B、450

C、600

D、900

5、目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式不包括(　)。

A、招標(biāo)

B、拍賣

C、掛牌和協(xié)議

D、自由買賣

6、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》，下列有關(guān)房地產(chǎn)行政管理對房地產(chǎn)估價(jià)的需要，表述正確的是(　)。

A、采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)

B、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格根據(jù)具體情況確定并公布，不受時(shí)間的制約

C、房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向省級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)

D、房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財(cái)產(chǎn)

7、估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人，其中(　)是估價(jià)主體。

A、估價(jià)報(bào)告的使用者

B、估價(jià)服務(wù)的需求者

C、估價(jià)委托人

D、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師

8、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值類型，本質(zhì)上是由(　)決定的。

A、估價(jià)委托人

B、估價(jià)師

C、估價(jià)目的

D、估價(jià)對象

9、關(guān)于確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評估價(jià)值的先后次序的說法，正確的是(　)。

A、確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在先，得出評估價(jià)值在后

B、得出評估價(jià)值在先，確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在后

C、確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評估價(jià)值應(yīng)同時(shí)進(jìn)行

D、確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評估價(jià)值沒有先后關(guān)系，誰先誰后都可以

10、下列關(guān)于估價(jià)依據(jù)的表述中，正確的是(　)。

A、選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)具有針對性，主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對象來選取

B、估價(jià)機(jī)構(gòu)不得制定嚴(yán)于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

C、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》是效力最低的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

D、不同的估價(jià)目的和估價(jià)對象，估價(jià)依據(jù)有所不同

答案

1、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是對房地產(chǎn)估價(jià)的需要。除城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按照占地面積實(shí)行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價(jià)外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價(jià)。參見教材P18。

2、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是對房地產(chǎn)估價(jià)的需要。征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)給予使用上的補(bǔ)償(補(bǔ)償金額相當(dāng)于租金)，如果房地產(chǎn)被征用后毀損、滅失的，還應(yīng)根據(jù)實(shí)際損失給予補(bǔ)償。例如，房地產(chǎn)被征用后毀損的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價(jià)值之差的補(bǔ)償;房地產(chǎn)被征用后滅失的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償。在房地產(chǎn)征收、征用中不僅需要評估房地產(chǎn)價(jià)值和租金，有時(shí)還需要評估因征收、征用房地產(chǎn)造成的家具、電器、機(jī)器設(shè)備、物資等動產(chǎn)的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失。參見教材P20。

3、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是對房地產(chǎn)估價(jià)的需要。損失=污染治理費(fèi)用+損失的租金凈收益的現(xiàn)值=5000+3000×(1-15%)×(P/A，0.5%，3)=5000+3000×(1-15%)×(1/0.5%)×[1-1/(1+0.5%)3]=12574.13(元)。參見教材P21～23。

4、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是對房地產(chǎn)估價(jià)的需要。(9000-7800)×5000=600(萬元)。參見教材P21～23。

5、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是對房地產(chǎn)估價(jià)的需要。目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等方式。參見教材P24。

6、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是對房地產(chǎn)估價(jià)的需要。選項(xiàng)A正確，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià);選項(xiàng)B錯誤，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布;選項(xiàng)C錯誤，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào);選項(xiàng)D錯誤，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。參見教材P26。

7、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的要素。估價(jià)當(dāng)事人是指與房地產(chǎn)估價(jià)活動有直接關(guān)系的單位或個(gè)人，包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人。其中，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師是估價(jià)服務(wù)的提供者，是估價(jià)主體;估價(jià)委托人是估價(jià)服務(wù)的直接需求者和對象。參見教材P28～29。

8、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的要素。在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，價(jià)值類型不是隨意確定的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來確定。參見教材P33。

9、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的要素。確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)在先，得出評估價(jià)值應(yīng)在后。參見教材P33。

10、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的要素。選項(xiàng)A錯誤，選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)具有針對性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對象來選取;選項(xiàng)B錯誤，鼓勵估價(jià)機(jī)構(gòu)制定嚴(yán)于國家標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn);選項(xiàng)C錯誤，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》是效力最高的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其要求是估價(jià)的底線;選項(xiàng)D正確，不同的估價(jià)目的和估價(jià)對象，估價(jià)依據(jù)有所不同。參見教材P34。

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