2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》練習(xí)題(10)

2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》練習(xí)題(10)

1、某在建商城的建設(shè)用地使用權(quán)于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續(xù)期。預(yù)計(jì)尚需1.5年建成，總建筑面積為50000m2，可供出租的面積為總建筑面積的80%;經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，目前當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌?chǎng)租金為每月90元/㎡，空置率為10%;預(yù)測(cè)該商城建成后當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌?chǎng)租金為每月100元/m2，空置率為15%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%。報(bào)酬率為10%，折現(xiàn)率為12%，該商城開發(fā)完成后的現(xiàn)值為(　)萬(wàn)元。

A、22253

B、23352

C、26488

D、27796

2、假設(shè)開發(fā)法在形式上是適用于評(píng)估新開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的(　)的“倒算法”。

A、市場(chǎng)法

B、收益法

C、成本法

D、長(zhǎng)期趨勢(shì)法

3、某市區(qū)有一大型物資儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場(chǎng)需求，擬改為超級(jí)市場(chǎng)。需評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)的公開市場(chǎng)價(jià)值，最適宜采用(　)進(jìn)行估價(jià)。

A、比較法

B、成本法

C、假設(shè)開發(fā)法

D、長(zhǎng)期趨勢(shì)法

4、評(píng)估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2014年9月1日的價(jià)值，預(yù)測(cè)該宗土地2017年9月1日開發(fā)完成后的房?jī)r(jià)中屬于地價(jià)的部分為4000萬(wàn)元，折現(xiàn)率為10%，則該土地的價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

A、3636.36

B、3305.79

C、3005.26

D、2732.05

5、下列有關(guān)動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，描述錯(cuò)誤的是(　)。

A、動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算結(jié)果精確

B、靜態(tài)分析法測(cè)算過程相對(duì)復(fù)雜

C、動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算需要精確預(yù)測(cè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的時(shí)間

D、靜態(tài)分析法測(cè)算結(jié)果比較粗略

6、下列對(duì)假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提說(shuō)法中，正確的是(　)。

A、自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值

B、自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要小于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值

C、自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，要小于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值

D、自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要小于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值

7、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式是(　)。

A、房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

B、待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-相應(yīng)的支出及利潤(rùn)

C、待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-已完成工作的必要費(fèi)用

D、待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-開發(fā)成本

8、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用動(dòng)態(tài)分析法計(jì)算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應(yīng)是(　)。

A、待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時(shí)的具體日期

B、待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

C、取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

D、房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期

9、運(yùn)營(yíng)期是從未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日起至(　)的日期。

A、房屋驗(yàn)收合格

B、房屋可使用

C、將其售出之日止

D、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束

10、后續(xù)開發(fā)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一段時(shí)間內(nèi)不斷發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時(shí)間段的(　)。

A、期初

B、期中

C、期末

D、任意階段

1、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是開發(fā)完成后的價(jià)值。建成后每年凈收益=100×5×80%×12×(1-15%)×(1-30%)=2856(萬(wàn)元)，開發(fā)完成后現(xiàn)值為：

2、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法”。參見教材P337。

3、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象不僅是房地產(chǎn)開發(fā)用地，凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。參見教材P337～338。

4、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。4000/(1+10%)3=3005.26(萬(wàn)元)。參見教材P340。

5、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)。靜態(tài)分析法測(cè)算過程相對(duì)簡(jiǎn)單。參見教材P341。

6、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提。一般情況下，自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。參見教材P341。

7、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法最基本的公式。假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。參見教材P343。

8、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是取得估價(jià)對(duì)象的日期。參見教材P346～347。

9、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期結(jié)束之日或者經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日。參見教材P347。

10、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是后續(xù)開發(fā)的必要支出。后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一段時(shí)間內(nèi)不斷發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時(shí)間段的期中。參見教材P349。

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