2020房估《理論與方法》章節(jié)練習(xí)題：對房地產(chǎn)估價的認(rèn)識

2020房估《理論與方法》章節(jié)練習(xí)題：對房地產(chǎn)估價的認(rèn)識

【例題】某注冊房地產(chǎn)估價師擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價師根據(jù)自己對該套住房實物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運用適當(dāng)方法對該套住房進(jìn)行了估價，并最終以接近于該估價對象價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。必須是專業(yè)人員的職業(yè)行為而非個人行為，不是由專業(yè)機(jī)構(gòu)完成，無公信力，不承擔(dān)法律責(zé)任。參見教材P2。

【例題】與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有(　)。

A.是一種專業(yè)意見

B.估計價格或價值

C.實行有償服務(wù)

D.承擔(dān)法律責(zé)任

E.估價作業(yè)日期長

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。專業(yè)估價具有下列特點：它是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員完成的、提供的是專業(yè)意見、具有公信力、實行有償服務(wù)、承擔(dān)法律責(zé)任。參見教材P2。

【2012年真題】房地產(chǎn)估價師除了可以從事房地產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)，還可以從事房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等咨詢業(yè)務(wù)。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。房地產(chǎn)估價師除了從事房地產(chǎn)價值和價格評估業(yè)務(wù)，還經(jīng)常從事下列房地產(chǎn)價值或價格評估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)：(1)房地產(chǎn)價格和價值分配業(yè)務(wù);(2)房地產(chǎn)價值提升評估業(yè)務(wù);(3)房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù);(4)相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù);(5)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。參見教材P4～5。

【2012年真題】下列房地產(chǎn)估價活動中，不屬于鑒證性估價的是(　)。

A.為人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)確定保留價提供參考

B.為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額提供參考

C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價格提供參考

D.為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)指標(biāo)出讓中確定投標(biāo)報價提供參考

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。鑒證性估價或稱證據(jù)性估價、公證性估價，是向委托人提供的，估價報告供委托人給第三方使用，起著價值證明作用的估價，如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋征收補(bǔ)償、人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價;咨詢性估價是向委托人提供的，估價報告供委托人自己使用的估價，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價、購買房地產(chǎn)確定出價提供參考依據(jù)的估價。鑒證性估價承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢性估價承擔(dān)的法律責(zé)任。參見教材P5。

【例題】關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是(　)。

A.判斷評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實價值進(jìn)行比較

B.估價會有誤差，可用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)

C.所有的評估價值都有誤差，因此可以說所有的評估價值都是近似值

D.估價誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。選項B錯誤，估價會有誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價是門藝術(shù)，關(guān)于誤差的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，沒有這么客觀。參見教材P9～11。

【2013年真題】不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為(　)。

A.掌握的有關(guān)信息不同

B.做出的估價師聲明不同

C.估價對象狀況不同

D.委托人不同

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價師也只能得出近似的評估價值。參見教材P9～11。

【例題】一般來說，不宜直接使用實際成交價格來判斷估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。判斷估價誤差大小，一般不與實際成交價格相比，因為實際成交價格不一定是正常成交價格，判斷方法一般是與其他合格估價師對同一估價對象在同一目的、同一價值時點下的重新估價結(jié)果進(jìn)行比較。參見教材P10。

【例題】從科學(xué)可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值誤差大小或準(zhǔn)確性的是(　)。

A.估價對象的真實價值

B.估價對象的重置價格

C.估價對象的實際成交價值

D.合格估價師的重新估價結(jié)果

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。判斷一個評估價值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是把它與真實價值進(jìn)行比較，實際中一般是把它與數(shù)名合格的估價師的重新估價結(jié)果進(jìn)行比較。注意題干中的“可操作性”這幾個重要的關(guān)鍵提示，沒有這個提示，選項A也是正確的，但是有了操作性的限制，則只有選項D為正確答案。本題給我們的啟示——細(xì)心審題，注意發(fā)現(xiàn)題干中的提示。參見教材P10。

【例題】下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法中，正確的有(　)。

A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

B.房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價

C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證

D.房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)

E.房地產(chǎn)估價是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。選項B錯誤，房地產(chǎn)估價是模擬市場價格形成過程，而不是代替市場定價;選項C錯誤，房地產(chǎn)估價只提供價值意見，而不作價格保證。參見教材P9～11。

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