2020房估《理論與方法》章節(jié)練習題：對房地產估價的需要

2020房估《理論與方法》章節(jié)練習題：對房地產估價的需要

【例題】房地產抵押對房地產估價的需要，包括(　)。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對抵押房地產進行動態(tài)監(jiān)測

C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產抵押貸款

D.處置抵押房地產

E.租賃抵押房地產

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是房地產抵押的需要。房地產抵押對房地產估價的需要，包括：初次抵押估價、再次抵押估價、續(xù)貸抵押估價、抵押期間估價、抵押房地產處置估價。參見教材P17。

【例題】在貸款前期需要提供的房地產估價服務是(　)。

A.轉抵押估價

B.抵押房地產價值動態(tài)評估

C.抵押成數(shù)測算

D.處置抵押房地產估價

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產抵押的需要。抵押貸款前，除了提供房地產價值評估，還可提供房地產貸款項目評價、抵押率(或貸款價值比、貸款成數(shù))測算等服務。參見教材P17。

【2013年真題】在房地產損害賠償估價中，如果損害修復的必要費用大于修復所能帶來的價值增加額，則損害在經濟上是可修復的。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產損害賠償?shù)男枰Ｔ诜康禺a損害賠償估價中，如果損害修復的必要費用大于修復所能帶來的價值增加額，則損害在經濟上是不可修復的。參見教材P23。

【例題】某住宅樓因鄰近施工項目而出現(xiàn)基礎不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積為10000m2。共有100套住房，有100戶居民。經評估，該住宅樓在未受損情況下的市場價格為5000元/m2，平均每套住房的市場租金為1500元/月，在受損情況下的市場價格為4500元/m2;如果對該住宅樓進行修復，恢復工程費為150萬元，并需居民搬遷和在外臨時安置6個月，搬遷費平均每戶每次1300元;該住宅樓修復后，會因曾受損而導致心理減價5%，關于該住宅樓修復和損害賠償?shù)恼f法，正確的是(　)。

A.該損害在經濟上是可修復的

B.修復所能帶來的價值增加額為500萬元

C.該住宅樓在不修復情況下的價值減損額為500萬元

D.在不修復情況下平均應給予每戶的賠償金為6.5萬元

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產損害賠償?shù)男枰?。選項A，經濟上是否可修復，主要看修復的必要費用，和修復帶來的價值增值誰大。修復的必要費用包括：修復工程費150萬;租金損失100×1500×6=90萬;搬遷費1300×2×100=26萬;合計266萬;修復后的價值增值：[5000×(1-5%)-4500]×10000=250萬，得不償失，所以不具備經濟上的可修復性。選項B，修復帶來的價值增值額為250萬。選項C，不修復的時候的價值減損額為(5000-4500)×10000=500萬。選項D，不修復的情況下，需要給每戶的賠償額為500萬/100=5萬。參見教材P22。

【例題1-1】某辦公樓工程基礎施工中，造成鄰近一幢住宅樓出現(xiàn)一定程度的門窗變形、墻體開裂和基礎不均勻沉降等。該住宅樓總建筑面積5500m2，共60套住房，有60戶居民。經評估，該住宅樓在未受損狀況下的市場價格為6000元/m2，平均每套住房的市場租金為2000元/月，在受損狀況下的市場價格為5200元/m2;如果對該住宅樓進行修復，修復工程費為180萬元，并需要居民搬遷和在外臨時安置6個月，搬遷費平均每戶每次1000元，臨時安置費平均每戶每月2000元;該住宅樓即使修復后，也會因曾受損使人們心理減價3%。

計算：

①該住宅樓在不修復情況下的價值減損額;

即受損前后的市場價格差：

(6000-5200)×5500=440.00(萬元)

②修復所能帶來的價值增加額;

修復后前的市場價格差，即：

[6000×(1-3%)-5200]×5500=341.00(萬元)

補充：受損后，和修復前，是一個時點，一個概念。

③修復的各項必要費用;

包括修復工程費、搬遷費和臨時安置費，即：180+0.1×2×60+0.2×6×60=264.00(萬元)

④該損害在經濟上是否可修復;

比較修復的必要費用(成本)與修復的價值增值(收益)。如前者≦后者，可修復;反之，不可修復。

因為修復成本264萬元<修復所能帶來的價值增加額341萬元(修復收益)，在經濟上可修復。

⑤該損害造成的相關經濟損失額;

房地產價值減損(本例為修復工程費和修復后的價值減損額)之外的直接經濟損失額，包括搬遷費和臨時安置費，即：

0.1×2×60+0.2×6×60=84.00(萬元)

⑥該損害造成的總損失額;

修復的必要費用和修復后的價值減損額，即：

264+0.6×3%×5500=363.00(萬元)

⑦如果由損害方修復，則損害方除修復外，平均還應給予每戶的賠償金額。

給予每戶的賠償金額包括搬遷費、臨時安置費和修復后的價值減損額，或者總損失額減去修復工程費后的余額，即：

0.1×2+0.2×6+0.6×3%×5500÷60=3.05(萬元)

本例題作為選擇題，以及計算題的考點，要注意：

不修復情況下的價值減損=損壞前后的市場價差

修復帶來的價值增加額=修復后前的市場價值差

損害經濟上是否可被修復，修復的必要費用小于修復后的價值增加值(成本效益原則)

損害造成的相關經濟損失，主要是搬遷費和臨時安置費

總損失額=修復必要費用+修復后的價值減損額

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