2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》練習(xí)題(2)

2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》練習(xí)題(2)

2017年5月10日，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，評(píng)估一處2012年建成，建筑面積為103平方米的毛坯住宅小區(qū)配套商鋪的市場(chǎng)價(jià)值。選用比較法作為主要的估價(jià)方法，搜集到三個(gè)交易實(shí)例。實(shí)例1是本小區(qū)底商，上下兩層，建筑面積共260平方米，平均單價(jià)12000元/m2，簡(jiǎn)裝;實(shí)例2是對(duì)面小區(qū)帶裝修底商，現(xiàn)出租做飯店用途，建筑面積130平方米，平均單價(jià)16000元/m2;實(shí)例3是本小區(qū)剛剛轉(zhuǎn)讓的面積103平方米一層底商，買賣雙方的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，買賣合同約定合同約定成交價(jià)格10000元/m2，除以上情況外，三個(gè)交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象均具有較好的可比性。

問題：

1.這三個(gè)交易實(shí)例是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)還是可作為可比實(shí)例?并說明理由。

2.如若選用為可比實(shí)例，請(qǐng)說明如何修正處理?

考點(diǎn)分析：比較法的可比實(shí)例的選取。

【參考答案】

1.交易實(shí)例是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中真實(shí)成交的房地產(chǎn)交易案例;類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近并與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況(用途、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)相同)或相當(dāng)(規(guī)模、檔次)的房地產(chǎn);可比實(shí)例房地產(chǎn)是指交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的、與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似、成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格應(yīng)盡量為房地產(chǎn)正常價(jià)格。交易實(shí)例房地產(chǎn)的外延最大，類似房地產(chǎn)次之，可比實(shí)例房地產(chǎn)最小，是包含和被包含的關(guān)系。

實(shí)例1因規(guī)模不相當(dāng)不能成為類似房地產(chǎn)、更不能成為可比實(shí)例;實(shí)例2、實(shí)例3符合可比實(shí)例要求，選為可比實(shí)例。

2.實(shí)例2應(yīng)扣除裝修費(fèi)用修正為不含有裝修的毛坯房地產(chǎn)價(jià)值;實(shí)例3根據(jù)所得到的賣方實(shí)際價(jià)值，選用公式，確定正常市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行交易情況修正。

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