2020房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》練習(xí)題(3)

2020房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》練習(xí)題(3)

2.某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托評估一停建住宅項目的轉(zhuǎn)讓價值，價值時點為2014年6月15日。該項目土地是2008年6月以出讓方式取得，2010年6月項目結(jié)構(gòu)封頂后因故停工。根據(jù)委托人提供的資料，項目實際已支出成本2800元/m2，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用以及2008年6月至價值時點的投資利息。注冊房地產(chǎn)估價師經(jīng)調(diào)查核實，認(rèn)為委托人列支的截止項目停工的各項實際成本費用符合當(dāng)時的市場情況，在采用成本法估價時，確定該房地產(chǎn)的重置成本為2800元/m2。

問題：

1.上述確定該房地產(chǎn)的重置成本的過程有哪些錯誤?

2.在正確確定重置成本后，還應(yīng)考慮哪些因素才能測算出成本價值?

考點分析：成本法的應(yīng)用、還可作指錯類型范例：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進行商品房建設(shè)，房地產(chǎn)價格構(gòu)成分為土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金、投資利息和開發(fā)利潤。

《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材289～299頁。

【參考答案】

1.錯誤有：

(1)不能按照各項成本費用在過去發(fā)生時的實際或正常水平來估算，而應(yīng)該按照當(dāng)時價值時點市場情況的各項費用的客觀正常水平來估算。

(2)“開發(fā)成本”包含土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、投資利息共六項，不能將開發(fā)成本與土地取得成本和管理費等并列。

(3)該房地產(chǎn)重置成本除上述開發(fā)成本外，還應(yīng)有開發(fā)利潤。

(4)投資利息的計息起點應(yīng)為計息項目費用發(fā)生時點，終點是建設(shè)期的終點。

或：不應(yīng)計至價值時點。

2.重置價格還應(yīng)減去折舊。

或：(1)可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

(2)可能存在的爛尾樓設(shè)計過時(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

(3)可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。

《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材311～312頁。

試題總結(jié)：成本法主要考查實際成本和客觀成本的不同，投資利息和開發(fā)利潤的確定，折舊的扣除、折舊年限的確定。

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