2020房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》練習(xí)題(12)

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2020房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》練習(xí)題(12)

1、現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格、特別是具體一宗房地產(chǎn)價格，直接取決于其(　)。

A、市場價值

B、花費的成本

C、效用

D、投資價值

2、在人流量很小的地方建造商場，無論誰來建造該商場，都需要花費很多成本，但該商場卻不會有那么高的價值，這說明了(　)。

A、應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整

B、應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求，對成本法估價進(jìn)行調(diào)整

C、應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等分析進(jìn)行調(diào)整

D、應(yīng)在實際成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等分析進(jìn)行調(diào)整

3、王某取得一宗面積為10000平方米的住宅用地的土地使用權(quán)，樓面地價為2000元/m2，容積率為3，受讓人需按照受讓價格的3%繳納契稅，則王某的土地成本為(　)萬元。

A、2000

B、5820

C、6000

D、6180

4、某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田，該項目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人，據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補償費金額最低為(　)萬元，最高為(　)萬元。

A、30，60

B、30，80

C、60，100

D、80，100

5、成本法中一般不計息的項目是(　)。

A、土地成本

B、銷售費用

C、建設(shè)成本

D、銷售稅費

6、采用成本法估價時，關(guān)于投資利息的表述中，正確的是(　)。

A、投資利息指的是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費

B、從估價的角度看，自有資金應(yīng)獲得的利息可以算作開發(fā)利潤

C、投資利息的應(yīng)計息項目包括土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費

D、投資利息計算時一般采用價值時點的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率

7、房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為(　)。

A、土地成本+建設(shè)成本

B、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

C、土地成本+建設(shè)成本+管理費用

D、土地成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用

8、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，銷售稅金及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為(　)萬元。

A、2651.52

B、2667.75

C、2705.63

D、2771.49

9、某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬元，建設(shè)成本和管理費用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費用和銷售稅費分別為重新購建價格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產(chǎn)的重新購建價格為(　)萬元。

A、939.56

B、947.80

C、952.51

D、986.84

10、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1000元/m2，建設(shè)成本和管理費用為1200元/m2，建設(shè)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為(　)。

A、7.90%

B、11.08%

C、11.83%

D、13.73%

答案

單項選擇題

1、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是成本法概述?，F(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價格，直接取決于其效用而非花費的成本，成本的增加一定要對效用的增加有所作用才能構(gòu)成價格。參見教材P287。

2、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是成本法概述。成本法估價時注意“逼近”，特別要注意下列3個問題：(1)應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本。實際成本也稱為個別成本，是購置估價對象的實際支出，或開發(fā)建設(shè)估價對象的實際支出及所得利潤?？陀^成本也稱為正常成本，是購置估價對象的必要支出，或開發(fā)建設(shè)估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤，或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的成本;(2)應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等分析進(jìn)行調(diào)整;(3)應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整。參見教材P287～288。

3、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。土地成本為：2000×3×10000×(1+3%)=6180(萬元)。參見教材P290。

4、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補償費金額最低=1000元/畝×100畝×6=60(萬元)。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補償費金額最高=1000元/畝×100畝×10=100(萬元)。參見教材P290。

5、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。銷售稅費一般不計算利息。參見教材P294。

6、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。選項A錯誤，投資利息與財務(wù)費用或融資成本有所不同，是在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應(yīng)計算的利息，而不是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費等;選項B錯誤，從估價的角度看，為了使評估價值客觀合理，通常需要把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金應(yīng)獲得的利息與其應(yīng)獲得的開發(fā)利潤分開，不能把自有資金應(yīng)獲得的利息算作開發(fā)利潤;選項C錯誤，投資利息的應(yīng)計息項目包括土地成本、建設(shè)成本、管理費用和銷售費用，銷售稅費一般不計算利息;選項D正確，投資利息計算時一般采用價值時點的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。參見教材P294。

7、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為：土地成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用。參見教材P298。

8、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。綜合樓價值V=1000+800+60+140+(5.6%+2%)V+(1000+800)×25%，解得綜合樓價值V=2651.52(萬元)。直接成本利潤率的計算基數(shù)，只有前兩項。參見教材P298。

9、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。V=200+500+50+3%V+6%V+(200+500+50+3%V)×15%，V=952.512(萬元)。參見教材P298。

10、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。土地投資1000萬，建設(shè)成本和管理費用1200萬;投資利息1000×[(1+10%)1.5-1]+1200×[(1+10%)0.75-1]=242.61(萬元)，銷售費用3000×2%=60(萬元)，銷售稅費3000×5.5%=165(萬元)，銷售利潤=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39(萬元)，銷售利潤率=332.39/3000=11.08%。參見教材P298。

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