2020房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》練習(xí)題(13)

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2020房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》練習(xí)題(13)

1、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價應(yīng)該注意的內(nèi)容包括(　)。

A、應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本

B、應(yīng)該采用實(shí)際成本而不是客觀成本

C、應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

D、應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

E、應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

2、房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括(　)。

A、土地成本

B、建設(shè)成本

C、管理費(fèi)用

D、銷售稅費(fèi)

E、開發(fā)利潤

3、征收國有土地上房屋的土地成本包括(　)。

A、場地平整費(fèi)

B、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

C、渣土清運(yùn)費(fèi)

D、青苗補(bǔ)償費(fèi)

E、地上物拆除費(fèi)

4、成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費(fèi)包括(　)。

A、增值稅

B、印花稅

C、教育費(fèi)附加

D、城市維護(hù)建設(shè)稅

E、土地增值稅、企業(yè)所得稅

5、在成本法中，直接成本利潤率的計(jì)算基數(shù)包括(　)。

A、土地成本

B、建設(shè)成本

C、管理費(fèi)用

D、銷售費(fèi)用

E、投資利息

6、關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有(　)。

A、重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實(shí)際支出

B、重新購建價格相當(dāng)于賬面價值

C、重新購建成本是客觀的重新購建成本

D、建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本

E、土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格

7、在求取土地的重新購建成本時，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，再采用(　)等求取該土地的重新購置價格。

A、比較法

B、收益法

C、假設(shè)開發(fā)法

D、基準(zhǔn)地價修正法

E、長期趨勢法

8、按照建筑物重新建造方式的不同，可將建筑物重新購建成本分為(　)。

A、重建成本

B、重置成本

C、置換成本

D、估算重建成本

E、估算重置成本

9、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括(　)。

A、地震

B、電梯數(shù)量不夠

C、酸雨

D、單行道

E、門窗的自然破損

10、建筑物功能折舊可以分為(　)。

A、功能缺乏折舊

B、功能落后折舊

C、功能過剩折舊

D、城市規(guī)劃改變

E、市場供給的過量或需求不足

答案

多項(xiàng)選擇題

1、

【正確答案】 ACD

【答案解析】 本題考查的是成本法概述。采用成本法估價時應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本;應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析調(diào)整;應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整。選項(xiàng)E違背了估價師獨(dú)立性的原則。參見教材P287～288。

2、

【正確答案】 ABCD

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)之和稱為開發(fā)成本。參見教材P289。

3、

【正確答案】 ABCE

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。征收國有土地上房屋的土地成本一般包括房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用、相關(guān)費(fèi)用和其他費(fèi)用。房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用一般包括被征收房屋補(bǔ)償費(fèi)、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi);相關(guān)費(fèi)用一般包括房屋征收評估費(fèi)、房屋征收服務(wù)費(fèi)和政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用。其他費(fèi)用一般包括地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場地平整費(fèi)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等，通常依照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或采用比較法求取。參見教材P292。

4、

【正確答案】 ABCD

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。銷售稅費(fèi)可分為兩類：(1)銷售稅金及附加，包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加;(2)其他銷售稅費(fèi)，包括印花稅等。參見教材P297。

5、

【正確答案】 AB

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。直接成本利潤率的計(jì)算基數(shù)是7個項(xiàng)目中的前兩項(xiàng)，即土地成本和建設(shè)成本。參見教材P298。

6、

【正確答案】 CD

【答案解析】 本題考查的是重新購建成本的內(nèi)涵。選項(xiàng)A錯在實(shí)際兩個字，應(yīng)該是必要的;選項(xiàng)B賬面價值是基于歷史成本的余值;選項(xiàng)E土地重新購建成本是價值時點(diǎn)狀況的土地的重新購建成本。參見教材P303。

7、

【正確答案】 AD

【答案解析】 本題考查的是重新購建成本的求取思路。求取土地的重新購建成本，通常是假設(shè)該土地上沒有建筑物，除此之外的狀況均維持不變，然后采用比較法、基準(zhǔn)地價修正法等方法求取。參見教材P304。

8、

【正確答案】 AB

【答案解析】 本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方式。按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新購建成本分為重建成本和重置成本。參見教材P304。

9、

【正確答案】 ACE

【答案解析】 本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。選項(xiàng)B是功能缺乏的功能折舊，選項(xiàng)D是外部折舊，規(guī)劃限制導(dǎo)致的。參見教材P311。

10、

【正確答案】 ABC

【答案解析】 本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。功能折舊可分為：功能缺乏折舊;功能落后折舊;功能過剩折舊。參見教材P312。

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