2020房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》練習(xí)題(21)

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2020房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》練習(xí)題(21)

1.估價上的折舊注重的是( )。

A.原始取得價值的減價修正

B.原始取得價格的攤銷與回收

C.重置價格的攤銷與回收

D.價值的減價修正

2.某宗房地產(chǎn)1993年10月建成，在2003年10月預(yù)評估其現(xiàn)值，經(jīng)估價人員判定認(rèn)為該宗物業(yè)尚可使用40年，假若殘值率為0，按直線法確定其成新率為( )%。

A.60

B.70

C.80

D.90

3、已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價格為2500元/平方米，報酬率為10%，則該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價格為(　)元/平方米。

A、2400

B、2405

C、2410

D、2415

4、預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為(　)年。

A、13

B、15

C、16

D、17

5、某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年，未來第一年的有效毛收入為80萬元，運營費用為45萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用在上年基礎(chǔ)上分別遞增4%和3%，該房地產(chǎn)的報酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價格為(　)萬元。

A、183.78

B、257.55

C、873.19

D、1427.16

6、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于(　)萬元。

A、280

B、285

C、290

D、295

7、某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預(yù)測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為(　)萬元。

A、267.35

B、287.86

C、298.84

D、300.86

8、某寫字樓年凈收益為420萬元，未來三年內(nèi)仍然維持該水平，預(yù)計三年后該寫字樓為現(xiàn)在價格的1.3倍，該房地產(chǎn)的報酬率為13%。該寫字樓現(xiàn)在的價格為(　)萬元。

A、992

B、3306

C、10014

D、12723

9、關(guān)于收益法中收益期確定的說法，正確的是(　)。

A、在正常市場和運營條件下估價對象未來可獲取收益的時間

B、在正常市場和運營條件下估價對象過去和未來可獲取收益的時間

C、自估價對象竣工投入使用時起至未來不能獲取收益時止的時間

D、自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間

10、馬克思的地租理論不包括(　)。

A、級差地租

B、剩余地租

C、壟斷地租

D、絕對地租

答案

1、

【正確答案】 D

2、

【正確答案】C

3、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。V30=(V40/K40)×K30={[1-1/(1+10%)30]/[1-1/(1+10%)40]}×2500=2410(元/平方米)。參見教材P224。

4、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為：A-(n-1)×b=0，n=30÷2+1=16(年)。參見教材P228。

5、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是凈收益按一定比率遞減的公式。解題關(guān)鍵，能記住等比遞增的有限年期的收益現(xiàn)值的公式。V=[ I/(Y-gI)]×{1-[(1+gI)/(1+Y)]n}-[E/(Y-gE)] ×{1-[(1+gE)/(1+Y)]n}=[ 80/(6%-4%)]×{1-[(1+4%)/(1+6%)]8}-[45/(6%-3%)] ×{1-[(1+3%)/(1+6%)]8}=257.55(萬元)。參見教材P231。

6、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。該房地產(chǎn)的收益價格：V=15/(1+8%)+18/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%×[1-1/(1+8%)37]/(1+8%)3=281.2670379(萬元)。選項中最接近的一個為選項A，280萬元。參見教材P233。

7、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。V=20/1.1+22/1.12+25/1.13+28/1.14+30/1.15+35/10%×[1-1/(1+10%)33]×[1/(1+10%)3]=300.86(萬元)。參見教材P233～234。

8、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是預(yù)知未來若干年后價格的公式。V=420/13%×[1-1/(1+13%)3]+1.3V/(1+13%)3。計算得到：V=10013.49(萬元)。參見教材P235。

9、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是收益期和持有期的測算。收益期是預(yù)計在正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間，即自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間。參見教材P238。

10、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是地租理論及地租的測算。馬克思關(guān)于地租的計算，可以從他對級差地租、絕對地租、壟斷地租的論述中反映出來。參見教材P247。

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