2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》練習(xí)題(16)

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2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》練習(xí)題(16)

1、某公司于5年前在公開(kāi)市場(chǎng)上以2000萬(wàn)元購(gòu)得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地，投入1000萬(wàn)元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場(chǎng)價(jià)值為4000萬(wàn)元，若5年來(lái)房屋建安工程造價(jià)水平基本穩(wěn)定，則有觀點(diǎn)認(rèn)為該宗土地的重新取得價(jià)格上漲了1000萬(wàn)元。

<1> 、請(qǐng)問(wèn)上述觀點(diǎn)是否正確?為什么?

2、某商務(wù)辦公樓屬于甲公司所有，現(xiàn)在乙公司有意購(gòu)買此辦公樓用于出租，以獲取較穩(wěn)定的租金收益，并期望收益率不低于現(xiàn)行一年期銀行存款利率。乙公司為此委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其對(duì)該商鋪的最高出價(jià)。

<1> 、商務(wù)辦公樓估價(jià)的常用方法有哪些?

<2> 、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況有哪些?

<3> 、該估價(jià)項(xiàng)目適宜采用哪種估價(jià)方法?請(qǐng)簡(jiǎn)述該方法的估價(jià)技術(shù)路線。

簡(jiǎn)答題

1、

【正確答案】 本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

1.上述觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。2.房地產(chǎn)價(jià)值不是土地價(jià)值和建房投入簡(jiǎn)單的相加。

3.應(yīng)考慮房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良、通貨膨脹因素。

4.雖然造價(jià)穩(wěn)定，但管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，稅費(fèi)水平可能有變化。

2、

【正確答案】 本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。商務(wù)房地產(chǎn)的估價(jià)可以選擇收益法、比較法、成本法等。

【正確答案】 本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況。影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況包括外觀形象;內(nèi)部裝飾裝修;設(shè)備、設(shè)施;智能化程度;物業(yè)服務(wù)水平以及租戶類型。

【正確答案】 本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。該估價(jià)項(xiàng)目主要適宜采用收益法。首先，確定未來(lái)收益期限;其次，預(yù)測(cè)未來(lái)各期的凈收益;第三，求取報(bào)酬率，根據(jù)委托方要求，求其最高出價(jià)，報(bào)酬率確定為一年期銀行存款利率。第四，選用合適的報(bào)酬資本化法公式計(jì)算收益價(jià)值。

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