2020房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》練習(xí)題(20)

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2020房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》練習(xí)題(20)

(一)某新建住宅樓頂層相鄰的兩套住房因暴雨導(dǎo)致屋頂滲漏進(jìn)水，房屋室內(nèi)裝修及部分家具家電遭到不同程度的損壞，但房屋主體結(jié)構(gòu)和安全性未受到影響。該住宅樓開發(fā)企業(yè)擬對該兩戶業(yè)主作出相應(yīng)賠償，委托某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)分別對該兩戶業(yè)主的損失價值進(jìn)行評估，兩個估價結(jié)果差異較大。

1.本估價項目最適宜采用的估價方法是(　)。

A.修復(fù)費(fèi)用法

B.損失資本化法

C.賠償實例比較法

D.損害前后價差法

『正確答案』A

『答案解析』據(jù)題意：“兩戶室內(nèi)裝修及部分家具家電受到損壞，主體結(jié)構(gòu)安全性未受影響”，可見兩套住宅屬于暫時性的損害，可推斷損害是可修復(fù)的，因此不能采用損害前后價差法(此方法主要適用于不可修復(fù)損失的);損失資本化法也不適用，因為損失前后收益變化難以確定;賠償實例比較法也不適用，因為類似損失程度和范圍的比較實例很難獲得。綜上所述，本估價項目最適宜采用的估價方法是修復(fù)費(fèi)用法。

2.本估價項目的估價結(jié)果不包括(　)。

A.屋面及室內(nèi)裝修修繕費(fèi)用

B.損壞家具家電維修費(fèi)用

C.房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用

D.房屋市場價值的減損額

『正確答案』D

『答案解析』由于釆用修復(fù)費(fèi)用法，估價結(jié)果主要包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、由于修復(fù)活動造成的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用。

V=C1+C2+C3+C4-C5

式中

V——房地產(chǎn)損害評估值;

C1——拆除工程費(fèi)用;

C2——修繕工程費(fèi)用;

C3——恢復(fù)工程費(fèi)用;

C4——直接經(jīng)濟(jì)損失;

C5——被拆除物殘值。

其中，直接經(jīng)濟(jì)損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所造成的經(jīng)濟(jì)損失，包括：

(1)房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用。

(2)房屋空置的收益損失。

(3)房屋使用面積減少的損失。

(4)房屋室內(nèi)凈高降低的損失。

(5)房屋采光面積減少的損失。

(6)房屋耐久性降低的損失。

(7)鄰近房屋損壞的補(bǔ)償。

(8)施工影響的補(bǔ)償。

(9)其他直接經(jīng)濟(jì)損失。

被拆除物殘值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估時點(diǎn)的回收市場價格合理確定。

D選項“房屋市場價值的減損額”是損害前后價差法的計算結(jié)果。

3.導(dǎo)致兩個估價結(jié)果差異較大的因素不包括(　)。

A.房屋滲漏情況

B.房屋購置原價

C.修繕工期長短

D.房屋使用人數(shù)

『正確答案』B

『答案解析』房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用屬于直接經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)計入估價結(jié)果，因此估價結(jié)果與房屋使用人數(shù)有關(guān)，損失價值多少與房屋損失程度、范圍和內(nèi)容有關(guān)，與房屋購置原價無關(guān)。

考點(diǎn)分析：損害賠償目的估價，考估價方法選用，損害賠償費(fèi)用，結(jié)果差異較大的因素分析。

(二)因公共利益需要，政府對某棚戶改造區(qū)作出了房屋征收決定，甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)被選定為征收評估機(jī)構(gòu)。被征收人張某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中一處辦理了權(quán)屬登記，另一處為其10年前自行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。收到征收評估分戶評估報告后，張某對評估范圍和評估結(jié)果有異議，認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。

4.本案中征收評估機(jī)構(gòu)的選定程序應(yīng)當(dāng)是(　)。

A.由征收部門對備選估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評分，根據(jù)評分結(jié)果確定

B.由被征收人推選的代表對備選評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評分，根據(jù)評分結(jié)果確定

C.由征收部門與被征收人協(xié)商，協(xié)商不成的，由征收部門采取公開方式確定

D.由被征收人協(xié)商，協(xié)商不成的，由征收部門組織被征收人投票以得票多的當(dāng)選或采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定

『正確答案』D

『答案解析』房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人投票并以得票多的當(dāng)選，或者釆取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

5.關(guān)于張某的自建房屋是否應(yīng)當(dāng)進(jìn)行評估的說法，正確的是(　)。

A.依照市、縣人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估

B.依據(jù)張某提供的自建房屋相關(guān)證明材料，按照合法建筑進(jìn)行評估

C.該自建房屋未進(jìn)行權(quán)屬登記，不論何種情況均不應(yīng)當(dāng)予以評估

D.該自建房屋已建10年未被拆除，可認(rèn)定為合法，按照合法建筑進(jìn)行評估

『正確答案』A

『答案解析』對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。

6.張某對評估結(jié)果有異議，首先應(yīng)當(dāng)(　)。

A.委托其他評估機(jī)構(gòu)另行評估

B.向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估

C.向當(dāng)?shù)卦u估老師委員會申請鑒定

D.向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟

『正確答案』B

『答案解析』被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

7.張某就征收補(bǔ)償提出的下列要求中，不合理的是(　)。

A.張某選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

B.張某要求先補(bǔ)償、后搬遷

C.張某要求按照搬遷之日類似房地產(chǎn)市場價格補(bǔ)償

D.張某要求和房屋征收部門訂立書面補(bǔ)償協(xié)議

『正確答案』C

『答案解析』對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋價值評估時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點(diǎn)一致。房屋征收決定公告之日不是搬遷之日，房屋征收決定公告之日一般情況下早于搬遷之日。

考點(diǎn)分析：房屋征收估價，估價機(jī)構(gòu)的選定程序;自建房屋的認(rèn)定;異議時的再評估;征收補(bǔ)償規(guī)定。

(三)某工廠有甲、乙兩個廠區(qū)，兩個廠區(qū)的土地均以劃撥方式取得。目前甲廠區(qū)已補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，辦理了出讓手續(xù)，并整體出租給另一企業(yè)使用，租賃合同尚未到期?，F(xiàn)該工廠因發(fā)展需要，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)房地產(chǎn)，抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)擴(kuò)建廠房，為此委托某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)同時對兩個廠區(qū)進(jìn)行評估。

8.針對上述情況，在估價時最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ?　)。

A.因委托人相同，應(yīng)當(dāng)將兩個廠區(qū)一并估價，出具一份估價報告

B.因價值時點(diǎn)相同，應(yīng)當(dāng)將兩個廠區(qū)一并估價，出具一份估價報告

C.因權(quán)屬狀況不同，應(yīng)當(dāng)將兩個廠區(qū)分別估價，并分別出具估價報告

D.因估價目的不同，應(yīng)當(dāng)將兩個廠區(qū)分別估價，并分別出具估價報告

『正確答案』D

『答案解析』由于估價目的不同，不能合并出具估價報告。一個估價報告只能有一個估價目的，可以有多個估價對象。

9.評估甲廠區(qū)房地產(chǎn)市場價值時，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮選用的估價方法是(　)。

A.成本法

B.收益法

C.假設(shè)開發(fā)法

D.基準(zhǔn)地價修正法

『正確答案』B

『答案解析』因為甲廠區(qū)有出租收益，有收益或類似房地產(chǎn)有收益的應(yīng)把收益法作為一種估價方法，因此應(yīng)采用收益法估價。

10.評估乙廠區(qū)土地市場價值時，最適宜的估價思路是(　)。

A.采用比較法按照出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價值

B.采用假設(shè)開發(fā)法按照出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價值

C.按照出讓土地使用權(quán)評估其市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

D.采用成本法評估乙廠區(qū)房地產(chǎn)市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

『正確答案』C

『答案解析』由于題意是評估土地市場價值，而且乙廠區(qū)土地使用權(quán)類型是劃撥，因此C選項最合適。

主要考點(diǎn)：兩塊土地的估價處理;劃撥地和出讓地的估價方法選用和技術(shù)路線。

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