2020房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》練習題(21)

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2020房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》練習題(21)

1、房屋征收估價工作流程中，選定房地產(chǎn)估價機構(gòu)后，房屋征收部門應當在(　)日內(nèi)向估價機構(gòu)出具房屋征收估價委托書，并與估價機構(gòu)簽訂房屋征收估價委托合同。

A、三

B、五

C、七

D、十

2、估價老師委員會應當選派成員組成老師組，對復核結(jié)果進行鑒定。老師組成員為(　)人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價師不得少于二分之一。

A、3

B、5

C、7

D、9

3、拍賣房地產(chǎn)是以已確定用途、規(guī)模、位置的現(xiàn)有狀況進行銷售，而不像房地產(chǎn)開發(fā)項目先進行市場定位、營銷、策劃，以銷定產(chǎn)的方式進行，這導致了拍賣房地產(chǎn)具有(　)的特點。

A、強制處分

B、快速變現(xiàn)

C、市場需求面窄

D、推廣力度小

4、下列關(guān)于房地產(chǎn)司法拍賣估價評估價值的表述中，正確的是(　)。

A、評估價值的影響因素包括拍賣房地產(chǎn)的瑕疵

B、評估價值的影響因素包括拍賣房地產(chǎn)被查封

C、評估價值的影響因素包括拍賣房地產(chǎn)上原有的擔保物權(quán)

D、評估價值的影響因素包括拍賣房地產(chǎn)上其他優(yōu)先受償權(quán)

5、拍賣財產(chǎn)經(jīng)過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時可以酌情降低保留價，但每次降低的額度不得超過前次保留價的(　)。

A、10%

B、20%

C、25%

D、30%

6、因規(guī)劃修改、變更對房地產(chǎn)價值造成損失的具體情況不包括(　)。

A、小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

B、房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

C、房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

D、因在相鄰土地建造建筑物給相鄰房地產(chǎn)造成價值損失

7、按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分時，房地產(chǎn)損害可分為實物損害、區(qū)位損害和(　)。

A、實體損害

B、功能損害

C、環(huán)境損害

D、權(quán)益損害

8、某工廠有一處臨街廠房，占地面積900㎡，用地性質(zhì)為國有劃撥土地，建筑面積為1800㎡，建筑物成新率為80%，房屋所有權(quán)證登記的用途為工業(yè)。根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場資料，2015年5月該區(qū)域工業(yè)和商業(yè)用途的土地市場價格分別為樓面地價650元/㎡和1400元/㎡，其中土地使用權(quán)出讓金為11元/㎡和450元/㎡。2015年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場價格平均為4250元/㎡，而同期新建上述廠房建筑物的重置價格為1500元/㎡。如果工廠將其廠房改造裝修成商業(yè)用房，需投入的總費用大約是750元/㎡。問：如果按工業(yè)用途進行評估，估價目的為保險估價，價值時點為2015年5月9日，其合理的評估價值約為(　)萬元。

A、315.0

B、216.0

C、295.2

D、333.0

9、對可修復的被損害房地產(chǎn)價值減損和房地產(chǎn)損害中可修復的部分，宜采用(　)測算其修復成本作為價值減損額。

A、修復成本法

B、損失資本化法

C、損害前后價差法

D、剩余法

10、損失資本化法的類型不包括(　)。

A、凈收益減少收益年期不變型

B、收益不變收益年期減少型

C、收益及收益年期減少型

D、收益及收益年期增加型

答案

1、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價工作流程。房地產(chǎn)估價機構(gòu)選定后，房屋征收部門應當在10日內(nèi)向估價機構(gòu)出具房屋征收估價委托書，并與估價機構(gòu)簽訂房屋征收估價委托合同。參見教材P254。

2、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房屋征收復核估價和鑒定。《國有土地上房屋征收評估辦法》第二十四條規(guī)定，評估老師委員會應當選派成員組成老師組，對復核結(jié)果進行鑒定。老師組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價師不得少于二分之一。參見教材P257。

3、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的特點。拍賣房地產(chǎn)是以已確定用途、規(guī)模、位置的現(xiàn)有狀況進行銷售，而不像房地產(chǎn)開發(fā)項目先進行市場定位、營銷、策劃，以銷定產(chǎn)的方式進行，因此市場需求面窄，只會滿足個別消費者的需求并在許多方面存在“先天不足”，在成交價格上不得不低于正常的房地產(chǎn)項目。參見教材P269。

4、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的相關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)司法拍賣估價，評估價值的影響因素應包括拍賣房地產(chǎn)的瑕疵，但不應包括拍賣房地產(chǎn)被查封及拍賣房地產(chǎn)上原有的擔保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán)。參見教材P269。

5、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的技術(shù)路線。拍賣財產(chǎn)經(jīng)過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時可以酌情降低保留價，但每次降低的額度不得超過前次保留價的百分之二十。

6、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價值損失的原因及種類。因規(guī)劃修改、變更對房地產(chǎn)價值造成損失的具體情況主要體現(xiàn)在以下幾方面：(1)房屋本身的規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失;(2)小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失;(3)小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失;(4)房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失;(5)房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失。參見教材P287～288。

7、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害造成的損失分析。按照房地產(chǎn)受損害的部位可劃分為三種類型：(1)實物損害(又可分為實體損害和功能損害);(2)權(quán)益損害;(3)區(qū)位損害(也稱為環(huán)境損害)。參見教材P289。

8、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點。1500×80%×1800=2160000(元)。注意此問的估價目的是為保險估價，只評房價即可。

9、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價相關(guān)技術(shù)規(guī)定。對可修復的被損害房地產(chǎn)價值減損和房地產(chǎn)損害中可修復的部分，宜采用修復成本法測算其修復成本作為價值減損額。參見教材P291。

10、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇。損失資本化法可分為三種類型，即凈收益減少收益年期不變型、收益不變收益年期減少型、收益及收益年期減少型。參見教材P292。

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