2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》練習(xí)題(30)

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2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》練習(xí)題(30)

1.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，因估價(jià)對象可能存在抵押權(quán)或債權(quán)，所以在估價(jià)時(shí)要考慮這些因素對房地產(chǎn)價(jià)值的影響。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是估價(jià)對象的確定。司法拍賣估價(jià)不考慮債權(quán)債務(wù)因素。參見教材P405。

2.理論上同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的及相應(yīng)特定條件下形成的正常值是唯一的。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是價(jià)值類型。同一估價(jià)對象可以有不同類型的價(jià)值，即同一估價(jià)對象的價(jià)值并不是唯一的。但同一估價(jià)對象在同一時(shí)間的具體某種價(jià)值和價(jià)格，是該估價(jià)對象在相應(yīng)估價(jià)目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。參見教材P33。

3.在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)對象的范圍包含房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)逐一予以說明。未作說明的，應(yīng)理解為不在估價(jià)對象的范圍內(nèi)。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義。在實(shí)際房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)對象的范圍如果包含房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)的，也應(yīng)逐一列舉說明，未作說明的，應(yīng)理解為不在估價(jià)對象的范圍內(nèi)。參見教材P50。

4.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，各類房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定：“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布”。參見教材P103。

5.若某因素對房地產(chǎn)價(jià)值的影響可用數(shù)學(xué)模型量化，同時(shí)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師也可根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷時(shí)，應(yīng)優(yōu)先根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述。只有當(dāng)無法采用定量分析予以量化時(shí)，才可以僅憑借經(jīng)驗(yàn)判斷某種因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度。參見教材P121。

6.房地產(chǎn)估價(jià)原則可以使不同的注冊房產(chǎn)估價(jià)師對房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性，對同一估價(jià)對象在同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評估價(jià)值趨于相同或相近。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用。房地產(chǎn)估價(jià)原則可以使不同的估價(jià)師對房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性。對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評估價(jià)值趨于相同或相近。參見教材P154。

7.在采用比較法估價(jià)時(shí)，如果估價(jià)對象為普通裝修，可比實(shí)例為高檔裝修，則在建立比較基礎(chǔ)時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例的裝修價(jià)值扣除。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。建立比較基礎(chǔ)時(shí)，是將估價(jià)對象與可比實(shí)例進(jìn)行“有無對比”，而非“好壞”、“優(yōu)劣”對比，不應(yīng)扣除“普通”和“高檔”的價(jià)格差異，這部分差異的調(diào)整應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中體現(xiàn)。參見教材P184。

8.從投資角度理解，投資人購買收益性房地產(chǎn)的目的是為了購買該房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的一系列收益，而不是購買該房地產(chǎn)本身。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是收益法的理論依據(jù)。投資者購買收益性房地產(chǎn)的目的，不是購買房地產(chǎn)本身，而是購買房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的一系列收益。參見教材P216。

9.某房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為10萬元，運(yùn)營費(fèi)用為2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，該房地產(chǎn)的資本化率為7.5%。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是直接資本化法概述。估價(jià)對象價(jià)值V=10×10=100(萬元)，第一年凈收益NOI=10-2.5=7.5(萬元)，V=NOI/R，R=7.5/100=7.5%。參見教材P267。

10.建筑物重新購建價(jià)格是全新狀況的建筑物的建安工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息及開發(fā)利潤之和。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方法。建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況的建筑物的重新購建價(jià)格。包括建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤。參見教材P305。

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