2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》精華試題(6)

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2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》精華試題(6)

1.房地產(chǎn)投資適合作為一種長(zhǎng)期投資，其特點(diǎn)包括( )。

A.土地不會(huì)毀損

B.地上建筑物有耐久性

C.變現(xiàn)性差

D.土地使用權(quán)年限較長(zhǎng)

E.流動(dòng)性較好

【答案】ABD

【試題解析】變現(xiàn)性差是房地產(chǎn)投資的一項(xiàng)特點(diǎn)，但不是適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資的特點(diǎn)。

2.一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括( )等分析。

A.投入資金的安全性

B.項(xiàng)目定位的科學(xué)性

C.期望收益的可靠性

D.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性

E.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性

【答案】ACDE

【試題解析】房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間是相互影響和聯(lián)系的，投資周期在( )滯后于市場(chǎng)自然周期變化。

A.第一階段

B.第二階段初期

C.第三階段初期

D.第三階段

E.第四階段

【答案】AB

【試題解析】房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間是相互影響和聯(lián)系的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場(chǎng)自然周期變化。

4.政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，可選擇的手段主要有( )。

A.土地供應(yīng)政策

B.調(diào)整城市規(guī)劃

C.住房政策

D.租金控制

E.加快城市化進(jìn)程

【答案】ABCD

【試題解析】宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括土地供應(yīng)政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策和租金控制等。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第二章《房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行》第五節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)。

5.房地產(chǎn)投資決策分析主要包括( )等。

A.價(jià)格分析

B.市場(chǎng)分析

C.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

D.成本分析

E.投資決策

【答案】BCE

【試題解析】投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和投資決策三部分工作。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第三章《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序與管理》第二節(jié)：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析。

6.開(kāi)發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)，須提供的材料主要有( )等。

A.國(guó)土資源行政主管部門批準(zhǔn)用地的文件

B.設(shè)計(jì)方案審查意見(jiàn)及附圖復(fù)印件

C.建設(shè)工程施工圖

D.地形圖

E.國(guó)有建設(shè)用地出讓合同

【答案】ABC

【試題解析】D、E選項(xiàng)屬于建設(shè)用地規(guī)劃許可證申領(lǐng)階段提交的資料。

7.利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時(shí)，可選擇的方案有( )。

A.期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案

B.期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案

C.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案

D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案

E.標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的方案

【答案】ACE

【試題解析】判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是：期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)。

8.對(duì)于“開(kāi)發(fā)—銷售”模式下的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，分析其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期包括( )。

A.開(kāi)發(fā)期

B.論證決策期

C.經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期

D.經(jīng)營(yíng)期

E.銷售期

【答案】AE

【試題解析】對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中項(xiàng)目類型為出售的，其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期與銷售期之和;對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中項(xiàng)目類型為出租或自營(yíng)的，其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期為開(kāi)發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期之和;當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為置業(yè)投資的，其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期為經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期和經(jīng)營(yíng)期之和。

9.甲乙兩個(gè)項(xiàng)目均為出售型住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2年。對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比選時(shí)，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有( )。

A.利潤(rùn)總額

B.投資利潤(rùn)率

C.資產(chǎn)負(fù)債率

D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

E.償債備付率

【答案】AB

【試題解析】對(duì)于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可直接采用利潤(rùn)總額、投資利潤(rùn)率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選。

10.下列分析方法中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的常用方法有( )。

A.故障樹(shù)分析法

B.期望值法

C.盈虧平衡法

D.解析法

E.蒙特卡洛模擬法

【答案】DE

【試題解析】風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用的方法包括調(diào)查和老師打分法、解析方法和蒙特卡洛模擬法三種。解析方法和蒙特卡洛模擬法實(shí)際上都采用了概率分析，期望值法也是概率分析方法的一種，但教材中并沒(méi)有把期望值法列入風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)估的常用方法中。

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