2020房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》精華試題(7)

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2020房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》精華試題(7)

1.房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證，說明房地產(chǎn)估價師和估價機構(gòu)可以不負任何責任。( )

【答案】×

【試題解析】估價是估價機構(gòu)和估價師以專業(yè)機構(gòu)和老師的身份發(fā)表對估價對象價值的專業(yè)意見，而不應(yīng)被視為估價機構(gòu)和估價師對估價對象在市場上可實現(xiàn)價格的保證。但這又不能被曲解為估價機構(gòu)和估價師可以隨意發(fā)表意見并可以不負任何責任。估價機構(gòu)和估價師都要承擔一定的法律責任，但鑒證性估價承擔的法律責任一般要大于咨詢性估價承擔的法律責任。

2.對于房地產(chǎn)的價格水平、供求狀況及價格走勢，在不同地區(qū)之間可能不同，但不會相差太大。( )

【答案】×

【試題解析】由于房地產(chǎn)具有不可移動性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并且受制于其所在的空間環(huán)境，所以房地產(chǎn)市場不是一個全國性市場，更不是一個全球性市場，而是一個地區(qū)性市場，房地產(chǎn)的供求狀況、價格水平及價格走勢等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至其變動是反方向的。

3.在對某房地產(chǎn)進行抵押價值評估時，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對該房地產(chǎn)投資價值的評估。( )

【答案】√

【試題解析】投資價值是對特定的投資者而言的，是基于主觀的、個人因素上的價值;而房地產(chǎn)估價通常是評估房地產(chǎn)的市場價值，與投資價值評估是兩個概念。

【考點來源】教材第三章《房地產(chǎn)價格與價值》第一節(jié)：房地產(chǎn)價格和價值的種類。

4.在房地產(chǎn)價格影響因素中，判斷一個因素是否屬于區(qū)位因素，可以把實際上不可移動的房地產(chǎn)想象為可以移動的，然后假設(shè)將它移動。如果隨著房地產(chǎn)的移動會發(fā)生變化的因素，就屬于區(qū)位因素;反之，就屬于非區(qū)位因素。( )

【答案】√

【試題解析】隨著房地產(chǎn)的移動，如方位、與相關(guān)場所的距離，臨街狀況等會發(fā)生變化，這些因素就是區(qū)位因素。

5.稅收是影響房地產(chǎn)價格制度的政策因素之一，在買方市場條件下，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收難以使房地產(chǎn)價格下降。( )

【答案】×

【試題解析】增加或減少賣方的稅收在短期內(nèi)是否會導致房地產(chǎn)價格的升降，如果是買方市場，則增加賣方的稅收主要會降低賣方的收益等而“內(nèi)部消化”，難以導致房地產(chǎn)價格上漲;而減少賣方的稅收則會使房地產(chǎn)價格下降。

6.可比實例的交易方式應(yīng)適合估價目的，比如說估價對象是出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)，則不宜選取劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)作為可比實例。( )

【答案】×

【試題解析】可比實例房地產(chǎn)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，如估價對象是出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)，則不宜選取劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)作為可比實例。

可比實例的交易方式應(yīng)適合估價目的，如買賣目的估價，應(yīng)選買賣實例為可比實例;抵押、房屋征收補償目的估價，應(yīng)選取買賣實例為可比實例，而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買賣實例。

7.甲、乙兩塊其他條件相似的相鄰?fù)恋?，甲土地樓面地價為450元/㎡，土地使用年限為50年，乙土地樓面地價為400元/㎡，土地使用年限為60年，以樓面地價來判斷，投資乙地塊較甲地塊更經(jīng)濟(土地報酬率為6%)。( )

【答案】√

【試題解析】甲地塊V∞=V50×1/K50=450÷[1-1/(1+6%)50]=475.83(元/㎡)，乙地塊V∞=V60×1/K60=400÷[1-1/(1+6%)60]=412.50(元/㎡)，則甲樓面地價大于乙樓面地價，投資乙地塊更經(jīng)濟。

8.征收耕地的土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。( )

【答案】√

【試題解析】這是最高標準。依照規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。

9.成本法中的土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用等的金額，均按照它們在過去發(fā)生時的正常水平來估算。( )

【答案】×

【試題解析】成本法中的土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用等的金額，均應(yīng)按照它們在價值時點的房地產(chǎn)價格構(gòu)成來測算的價格，但應(yīng)注意的是，價值時點并非總是現(xiàn)在，也可能是過去或?qū)怼?/p>

10.在假設(shè)開發(fā)法中，搞清楚將擁有的土地權(quán)利，包括弄清楚權(quán)利性質(zhì)、使用年限、可否續(xù)期，以及對轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等，主要是為了測算后續(xù)開發(fā)成本、租金等服務(wù)。( )

【答案】×

【試題解析】搞清楚土地的權(quán)益狀況包括搞清楚規(guī)劃條件(如土地用途、容積率、建筑密度、綠地率等)和將擁有的土地權(quán)利(如土地權(quán)利類型、使用期限、能否續(xù)期，以及對該房地產(chǎn)開發(fā)項目及建成后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、價格等的有關(guān)規(guī)定等)。搞清楚規(guī)劃條件主要是為選擇最佳的開發(fā)利用方式、確定未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況服務(wù)，搞清楚將擁有的土地權(quán)利主要是為預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價格、租金等服務(wù)。

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