2020房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》精華試題(8)

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2020房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》精華試題(8)

1.估價對象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺，假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地臨街寬度為25英尺，臨街深度為100英尺，總價格為400萬。根據(jù)四三二一法則，該估價對象的單價為( )元/平方英尺。

A.1920

B.2400

C.2560

D.3200

【答案】A

【試題解析】臨街寬度為25英尺，臨街深度75英尺的總價=400×(40%+30%+20%)=360(萬元)，則臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺的宗地總價=360÷25×20=288(萬元)，單價為：288萬元÷(20×75)=1920(元/平方英尺)。

2.某宗工業(yè)用地面積為5000㎡，容積率為1.0，樓面地價為800元/㎡，若城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價為3000元/㎡，居住用途建筑面積占60%，樓面地價為1000元/㎡。該宗地塊上理論上應(yīng)補(bǔ)交的地價為( )萬元。

A.4000

B.5900

C.6800

D.7200

【答案】C

【試題解析】應(yīng)補(bǔ)地價=8.0×5000×(3000×40%+1000×60%)-800×1.0×5000=6800(萬元)

3.明確估價基本事項是實施估價的基本前提，實際估價中不能明確估價事項的責(zé)任主要應(yīng)歸屬于( )。

A.估價委托人

B.估價利害關(guān)系人

C.承擔(dān)估價項目的估價師

D.估價對象的權(quán)利人

【答案】C

【試題解析】明確估價基本事項主要包括弄清估價目的、價值時點、估價對象和價值類型這四項。在實際估價中，一些估價師寄希望于委托人提出明確的估價目的、估價對象、價值時點和價值類型，甚至抱怨委托人不能明確地提出它們。這種思想是完全錯誤的。估價基本事項不能明確的責(zé)任主要在估價師。

4.房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價師對估價對象的實地查勘記錄上簽字或未蓋章的，應(yīng)當(dāng)由( )見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。

A.房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系第三人

B.房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系第三人

C.公證機(jī)關(guān)和無利害關(guān)系的第三人

D.人民法院和無利害關(guān)系的第三人

【答案】B

【試題解析】原《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》的說法是A，《國有土地上房屋征收評估辦法》的說法是B，以后者說法為準(zhǔn)。

5.關(guān)于估價資料歸檔的要求的說法，錯誤的是( )。

A.估價資料歸檔的內(nèi)容應(yīng)包括估價中形成的有保存價值的各種文字、圖表、影像等資料

B.記錄估價中估價師對估價結(jié)果的不同意見的資料應(yīng)作為必須歸檔的內(nèi)容之一

C.歸檔的估價資料應(yīng)采用紙質(zhì)文檔形式，不得只采用電子文檔形式

D.對未正式出具估價報告的估價項目及相關(guān)資料也應(yīng)歸檔，保存期不得少于半年

【答案】D

【試題解析】保存的估價資料一般包括：①估價報告;②估價委托書和估價委托合同;③估價所依據(jù)的委托人提供的資料;④估價項目來源和溝通情況記錄;⑤估價作業(yè)方案(2017年教材新增內(nèi)容);⑥估價對象實地查勘記錄;⑦估價報告內(nèi)部審核記錄;⑧估價中的不同意見記錄;⑨外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。估價資料應(yīng)采用紙質(zhì)文檔保存，同時可采用電子文檔保存。對未正式出具估價報告的估價項目及相關(guān)資料也應(yīng)歸檔，保存期不得少于一年。

判斷題

1.在國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)出讓中，投標(biāo)人運用假設(shè)開發(fā)法測算的投標(biāo)報價本質(zhì)上是投資價值而不是市場價值。( )

【答案】√

【試題解析】投資價值是指估價對象對某個特定單位或個人的價值。

2.采用假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法估價時，應(yīng)計息項目包括后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費。( )

【答案】×

【試題解析】銷售稅費不應(yīng)計算利息，而待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費也應(yīng)計息。

【考點來源】教材第八章《假設(shè)開發(fā)法及其運用》第六節(jié)：假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。

3.長期趨勢法是運用預(yù)測科學(xué)的有關(guān)理論和方法，根據(jù)房地產(chǎn)在未來較長時期內(nèi)獲得收益的變動規(guī)律，推測和判斷房地產(chǎn)價格的方法。( )

【答案】×

【試題解析】長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價格在過去和現(xiàn)在較長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律，推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格的方法。

4.在收集房地產(chǎn)交易、收益、成本等資料時，還要了解它們是否受到不正?；蛉藶橐蛩氐挠绊?。對于受到這些因素影響的，在估價時不可以采用。( )

【答案】×

【試題解析】在收集房地產(chǎn)交易、收益、成本等資料時，還要了解它們是否受到不正?；蛉藶橐蛩氐挠绊憽τ谑艿竭@些因素影響的，嚴(yán)格地說，只有在能夠確定其受影響程度并能夠進(jìn)行修正的情況下才可以采用。

5.估價檔案保存期限自估價報告出具之日起計算，應(yīng)不少于10年。保存期限屆滿而估價服務(wù)行為尚未結(jié)束的，估價檔案應(yīng)保存至估價服務(wù)的行為結(jié)束為止。( )

【答案】×

【試題解析】估價資料保存期限自估價報告出具之日起計算。根據(jù)《資產(chǎn)評估法》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，估價資料的保存期限不少于15年;屬于法定評估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于30年;估價資料保存已超過15年或30年而估價服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，應(yīng)保存到估價服務(wù)的行為結(jié)束。

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