2020年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》專項(xiàng)練習(xí)(2)

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判斷題

1、與一般物品相比，房地產(chǎn)不僅單價(jià)高，而且總價(jià)大。(　)

2、用途多樣特性也稱為用途的競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)換及并存的可能性，這一特性在空地上表現(xiàn)得尤為明顯。(　)

3、不同房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力不同。房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力與其通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性等有關(guān)。(　)

4、房地產(chǎn)因土地總量不能增加、交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口增加等，其價(jià)值通常可以得到保持，甚至隨著時(shí)間的推移而自然增加，即投資增值。(　)。

5、根據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)的習(xí)慣用語(yǔ)，房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物，有時(shí)特別指國(guó)有土地上的房屋，不包括房屋占用范圍內(nèi)的土地。(　)

6、未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)，最常見(jiàn)的是期房。(　)

7、從實(shí)物的角度來(lái)看，現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括有租約限制的房地產(chǎn)、干凈的房屋所有權(quán)和共有的房地產(chǎn)等20類。(　)

8、所謂“干凈”，是指房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)為單獨(dú)所有，未設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)等情況，但是可以出租。(　)。

9、房地產(chǎn)評(píng)估只能評(píng)估不包含無(wú)形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值。(　)

10、可出售的房地產(chǎn)可以采用比較法估價(jià);出租或自營(yíng)的房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià);僅適用于自用的房地產(chǎn)主要采用成本法估價(jià)。(　)

答案部分見(jiàn)下一頁(yè)

1、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是價(jià)值較大。與一般物品相比，房地產(chǎn)的單價(jià)高、總價(jià)大。參見(jiàn)教材P63。

2、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是用途多樣。用途多樣特性也稱為用途的競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)換及并存的可能性，該特性在空地上表現(xiàn)得尤為明顯。參見(jiàn)教材P63。

3、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是難以變現(xiàn)。不同類型的房地產(chǎn)及在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，變現(xiàn)能力有所不同。影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：(1)該房地產(chǎn)的通用性;(2)該房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性;(3)該房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性;(4)該房地產(chǎn)的區(qū)位;(5)該房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度;(6)該房地產(chǎn)的價(jià)值大小;(7)該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。參見(jiàn)教材P66～67。

4、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是保值增值。外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。參見(jiàn)教材P67。

5、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是按立法用語(yǔ)劃分的種類。根據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)的習(xí)慣用語(yǔ)，房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物，有時(shí)特別指國(guó)有土地上的房屋，可能還包括房屋占用范圍內(nèi)的土地。參見(jiàn)教材P68。

6、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是按實(shí)物形態(tài)劃分的種類。未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)，其中最常見(jiàn)的是期房，即目前尚未建成而在將來(lái)建成的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地。參見(jiàn)教材P70。

7、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是按權(quán)益狀況劃分的種類。從權(quán)益狀況的角度來(lái)劃分，現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括有租約限制的房地產(chǎn)、干凈的房屋所有權(quán)和共有的房地產(chǎn)等20類。參見(jiàn)教材P71～73。

8、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是按權(quán)益狀況劃分的種類。所謂“干凈”，是指房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)為單獨(dú)所有，沒(méi)有出租，未設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)或其他任何形式的他項(xiàng)權(quán)利，不存在發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款，未被人民法院查封，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的立項(xiàng)、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗(yàn)收等手續(xù)齊全，產(chǎn)權(quán)明確等。參見(jiàn)教材P71。

9、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是按權(quán)益狀況劃分的種類。某些含有無(wú)形資產(chǎn)的房地產(chǎn)，如含有特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的汽車加油站，根據(jù)估價(jià)目的，有時(shí)需要評(píng)估其包含無(wú)形資產(chǎn)在內(nèi)的價(jià)值，有時(shí)需要評(píng)估不包含無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值，或?qū)⑵渲袩o(wú)形資產(chǎn)價(jià)值從房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來(lái)。參見(jiàn)教材P73。

10、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分的種類?？沙鍪鄣姆康禺a(chǎn)可以采用比較法估價(jià);出租或自營(yíng)的房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià);僅適用于自用的房地產(chǎn)主要采用成本法估價(jià)。參見(jiàn)教材P73。

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