2020年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》強(qiáng)化試題(2)

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選擇題

1.如果某項目FNPV等于零，說明該項目的獲利能力( )。

A.達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求

B.超過了基準(zhǔn)收益率的要求

C.未達(dá)到財務(wù)內(nèi)部收益率的要求

D.達(dá)到了財務(wù)內(nèi)部收益率的要求

【答案】A

【試題解析】如果某項目的FNPV大于或等于0，說明該項目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財務(wù)上是可以接受的。如果FNPV小于0，則項目不可接受。

2.某項目凈現(xiàn)值和累計凈現(xiàn)值如下表，則該項目的動態(tài)投資回收期是( )年。

A.3.09

B.3.48

C.3.83

D.3.92

【答案】D

【試題解析】動態(tài)投資回收期=(累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1)+上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=(4-1)+588.74/640.67=3.92(年)。

3.某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息額，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12%，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為( )萬元。

A.28.73

B.29.11

C.344.74

D.349.31

【答案】B

【試題解析】償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息資金，據(jù)題意，則每年應(yīng)還本付息資金≤5/1.3=3.846(萬元)，按月還本付息額≤3.846/12=3205(元)，用等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式，可得，最大貸款額為V=A/i[1-1/(1+i)n]=3205/1%[1-1/(1+1%)12×20]=291076(萬元)。

【考點來源】教材第六章《經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與方法》第五節(jié)：清償能力指標(biāo)及其計算。

4.下列房地產(chǎn)投資項目不確定因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是( )。

A.建安工程費

B.土地費用

C.空置率

D.容積率

【答案】C

【試題解析】對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)、資本化率、貸款利率等;對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營費用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。

5.在房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析中，最高土地價格分析屬于( )。

A.臨界點分析

B.期望值分析

C.敏感性分析

D.概率分析

【答案】A

【試題解析】最高土地取得價格是指開發(fā)項目銷售額和其他費用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。最高土地價格分析屬于盈虧平衡分析。

6.風(fēng)險分析中常用的比較成熟的方法是( )，它不但考慮了風(fēng)險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性及對項目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。

A.盈虧平衡分析法

B.概率分析法

C.敏感性分析法

D.小中取大法

【答案】B

【試題解析】風(fēng)險分析中常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性及對項目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。

7.當(dāng)項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進(jìn)行風(fēng)險分析的方法一般采用( )。

A.概率分析

B.解析法

C.蒙特卡洛模擬法

D.故障樹分析法

【答案】C

【試題解析】蒙特卡洛模擬法是一種通過對隨機(jī)變量的統(tǒng)計試驗、隨機(jī)模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法。適用于項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值的情形。

8.房地產(chǎn)投資決策中常見的期權(quán)問題不包括( )。

A.等待投資型期權(quán)

B.放棄型期權(quán)

C.成長型期權(quán)

D.成熟型期權(quán)

【答案】D

【試題解析】房地產(chǎn)投資決策中常見的期權(quán)問題包括1.確定合理的開發(fā)時機(jī)(等待投資型期權(quán))2.決定是否放棄投資機(jī)會或項目(放棄型期權(quán))3.決定是否開發(fā)一些成長型項目(成長型期權(quán))

9.在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將空置率歸為( )。

A.時間類參數(shù)

B.融資類參數(shù)

C.評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)

D.收益類指標(biāo)

【答案】D

【試題解析】收益相關(guān)指標(biāo)包括出租率或空置率，運(yùn)營費用占毛租金收入比率。

10.在酒店項目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來估算一座酒店的總投資，屬于( )。

A.單元估算法

B.單位指標(biāo)估算法

C.概算指標(biāo)法

D.工程量近似匡算法

【答案】A

【試題解析】在酒店項目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來估算一座酒店的總投資，屬于單元估算法。

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