2020年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》專項(xiàng)練習(xí)(6)

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判斷題

1、房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無(wú)形收益。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，而且要考慮各種無(wú)形收益。如果無(wú)形收益已通過(guò)有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。(　)

2、出租型房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，包括出租的住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來(lái)求取，通常為銷售收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等后的余額。(　)

3、在實(shí)際估價(jià)中采用較多的是凈收益每年不變的公式。(　)

4、投資回收是指所投入的資金的回收，即保本。(　)

5、若某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為200萬(wàn)元，房地產(chǎn)為500萬(wàn)元，則收益乘數(shù)為4%。(　)

6、直接資本化中未來(lái)第一年的收益不能用當(dāng)前的收益近似代替。(　)

7、凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測(cè)算，因而通常直接采用凈收益乘數(shù)法形式，將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式。(　)

8、某房地產(chǎn)未來(lái)第一年有效毛收入為10萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.5萬(wàn)元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的資本化率為7.5%。(　)

9、資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場(chǎng)提取法，通過(guò)市場(chǎng)上近期交易的與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料求取。(　)

10、在凈收益每年不變且收益期為有限年的情況下，報(bào)酬率正好等于資本化率。(　)

參考答案：

1、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問(wèn)題。房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無(wú)形收益。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮無(wú)形收益。如果無(wú)形收益已通過(guò)有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。參見(jiàn)教材P257。

2、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算。前半部分是對(duì)的，后半部分正確的應(yīng)當(dāng)是：其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。出租型房地產(chǎn)沒(méi)有銷售收入。參見(jiàn)教材P254。

3、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是凈收益流模式的確定。在實(shí)際估價(jià)中采用較多的是凈收益每年不變的公式。參見(jiàn)教材P260。

4、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)。投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。參見(jiàn)教材P261。

5、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是直接資本化法。收益乘數(shù)是房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格與其未來(lái)第一年的收益的比值。收益乘數(shù)=500/200=2.5。參見(jiàn)教材P267。

6、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是直接資本化法。直接資本化中未來(lái)第一年的收益有時(shí)用當(dāng)前的收益近似代替。參見(jiàn)教材P267。

7、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是直接資本化法。凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測(cè)算。由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式。參見(jiàn)教材P268。

8、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是直接資本化法。有效毛收入乘數(shù)=房地產(chǎn)價(jià)格/有效毛收入;房地產(chǎn)價(jià)格=10×10=100(萬(wàn)元);資本化率=房地產(chǎn)未來(lái)第一年凈收益/房地產(chǎn)價(jià)格=(10-2.5)/100=7.5%。參見(jiàn)教材P268。

9、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是直接資本化法。資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場(chǎng)提取法，通過(guò)市場(chǎng)上近期交易的與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料求取。參見(jiàn)教材P269。

10、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是直接資本化法。在凈收益每年不變，且收益期為有限年的情況下，資本化率和報(bào)酬率的關(guān)系為：R=Y(1+Y)n/(1+Y)n-1。參見(jiàn)教材P270。

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