2020房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法章節(jié)專(zhuān)項(xiàng)題：房地產(chǎn)及其描述

第二章　房地產(chǎn)及其描述

單項(xiàng)選擇題

1.下列幾種權(quán)利，正確的優(yōu)先順序是(　)。

A.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)>抵押權(quán)>其他債權(quán)

B.抵押權(quán)>建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)>其他債權(quán)

C.其他債權(quán)>建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)>抵押權(quán)

D.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)>其他債權(quán)>抵押權(quán)

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是按權(quán)益狀況劃分的種類(lèi)。承包人的優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約帶來(lái)的損失。可以使用排除法解題。抵押權(quán)的償債順序，肯定是優(yōu)于一般債權(quán)的，所以可以排除選項(xiàng)CD，而優(yōu)先受償權(quán)的概念，顯示這種權(quán)利是最優(yōu)先的，可以再排除選項(xiàng)B。參見(jiàn)教材P72。

2.下列選項(xiàng)中，屬于收益性房地產(chǎn)的是(　)。

A.空置未用的出租公寓

B.圖書(shū)館

C.體育場(chǎng)館

D.醫(yī)院

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是按是否產(chǎn)生收益劃分的房地產(chǎn)種類(lèi)。選項(xiàng)A是具有收益潛力的(客觀收益)的收益性房地產(chǎn)，其他都是非收益性房地產(chǎn)。參見(jiàn)教材P73。

3.房地產(chǎn)權(quán)利的種類(lèi)中，屬于債權(quán)的是(　)。

A.地役權(quán)

B.建設(shè)用地使用權(quán)

C.抵押權(quán)

D.租賃權(quán)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。債權(quán)是權(quán)利人請(qǐng)求特定義務(wù)人為或者不為一定行為的權(quán)利。不能要求與債權(quán)債務(wù)關(guān)系無(wú)關(guān)的人為或不為一定行為。只有租賃關(guān)系是建立在債權(quán)債務(wù)關(guān)系基礎(chǔ)上的。記憶竅門(mén)：所有房地產(chǎn)權(quán)利中，債權(quán)只有一種，就是租賃權(quán)，其他的都是物權(quán)。參見(jiàn)教材P53。

4.所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)中，屬于自物權(quán)的是(　)。

A.使用權(quán)

B.抵押權(quán)

C.所有權(quán)

D.租賃權(quán)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。使用權(quán)屬于用益物權(quán)，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，租賃權(quán)屬于債權(quán)。參見(jiàn)教材P53。

5.下列權(quán)利中，不屬于土地使用權(quán)的是(　)。

A.建設(shè)用地使用權(quán)

B.宅基地使用權(quán)

C.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

D.抵押權(quán)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。抵押權(quán)，是債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)，或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情況時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或以拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償。參見(jiàn)教材P52。

6.下列選項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)權(quán)益因素的是(　)。

A.土地平整程度

B.建筑物裝飾裝修

C.只認(rèn)房地產(chǎn)不認(rèn)人的債務(wù)

D.外部配套設(shè)施

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。選項(xiàng)A、B都是實(shí)物因素，選項(xiàng)D是區(qū)位因素。參見(jiàn)教材P50～55。

7.區(qū)位是房地產(chǎn)的重要組成部分，原因是(　)。

A.房地產(chǎn)是附著物

B.房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性

C.房地產(chǎn)是實(shí)物

D.房地產(chǎn)包含權(quán)益

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。房地產(chǎn)因不可移動(dòng)使原本為其外的因素的區(qū)位成了它的重要組成部分。參見(jiàn)教材P54。

8.房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，這是由房地產(chǎn)的什么特性決定的(　)。

A.不可移動(dòng)性

B.獨(dú)一無(wú)二性

C.供給有限性

D.易受限制

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了它只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)通常不是全國(guó)性市場(chǎng)，而是地區(qū)性市場(chǎng)。參見(jiàn)教材P60～61。

9.任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的(　)特性決定的。

A.易受限制

B.相互影響

C.獨(dú)一無(wú)二

D.不可移動(dòng)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是不可移動(dòng)。注意審題，題干中出現(xiàn)了“就地”字眼，我們要善于敏銳的發(fā)現(xiàn)題干中的提示。就地的意思就是不可移動(dòng)。這里選項(xiàng)A是個(gè)具有極強(qiáng)干擾性的選項(xiàng)。因?yàn)椴豢梢苿?dòng)，所以受限。如果是多選題，選項(xiàng)A也說(shuō)得過(guò)去，但是題干中問(wèn)的是“本質(zhì)上”。所以只有選項(xiàng)D是正確答案。參見(jiàn)教材P60～61。

10.房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是(　)。

A.土地總量有限

B.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性

C.房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性

D.房地產(chǎn)的價(jià)值量大

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是供給有限。供給有限是指在特定區(qū)位上的土地供給是有限的，主要由房地產(chǎn)的不可移動(dòng)造成。參見(jiàn)教材P62。

11.房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有完全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別，這體現(xiàn)的房地產(chǎn)的特性是(　)。

A.不可移動(dòng)

B.獨(dú)一無(wú)二

C.相互影響

D.易受限制

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是獨(dú)一無(wú)二。房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有完全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別。參見(jiàn)教材P61。

12.房地產(chǎn)的供給有限特性，使得房地產(chǎn)具有(　)。

A.獨(dú)占性

B.公益性

C.可支配性

D.共享性

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是供給有限。房地產(chǎn)供給有限特性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。參見(jiàn)教材P62。

13.關(guān)于房地產(chǎn)特性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(　)。

A.房地產(chǎn)位置固定性決定了房地產(chǎn)具有獨(dú)占性

B.房地產(chǎn)位置固定性意味著房地產(chǎn)的用途、建筑高度、外觀對(duì)周?chē)姆康禺a(chǎn)產(chǎn)生較大影響

C.政府對(duì)房地產(chǎn)采取管制、征收、征稅、充公進(jìn)行房地產(chǎn)限制

D.通貨膨脹引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲體現(xiàn)了房地產(chǎn)的保值性

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)的特性。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，房地產(chǎn)的供給有限性決定了房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。參見(jiàn)教材P62。

14.從經(jīng)濟(jì)角度上看，下列對(duì)土地利用選擇的一般順序，描述正確的是(　)。

A.牧場(chǎng)-耕地-工業(yè)-居住

B.商業(yè)-居住-辦公-工業(yè)

C.商業(yè)-辦公-居住-工業(yè)

D.辦公-工業(yè)-居住-商業(yè)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是用途多樣。從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，土地利用選擇的一般順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、荒地。參見(jiàn)教材P64。

15.政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過(guò)特殊權(quán)力來(lái)實(shí)現(xiàn)，不包括下列(　)。

A.通過(guò)城市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率

B.提高房地產(chǎn)稅率

C.為公共利益需要，征收取得房地產(chǎn)

D.規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)要求

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是易受限制。政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般通過(guò)4種特殊的權(quán)力來(lái)實(shí)現(xiàn)：(1)選項(xiàng)A體現(xiàn)管制權(quán);(2)選項(xiàng)B體現(xiàn)征稅權(quán);(3)選項(xiàng)C體現(xiàn)征收權(quán);(4)充公權(quán)。參見(jiàn)教材P65。

16.某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣希謩e為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場(chǎng)地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費(fèi)用是(　)元/平方米。

A.98

B.102

C.108

D.116

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是按開(kāi)發(fā)程度劃分的種類(lèi)。五通指：通路、給水、排水、電力、通信，七通中減去“氣和熱”。(七氣熱)。上題為道路20+供水14+排水16+供電25+通信8+場(chǎng)地平整15=98。參見(jiàn)教材P70。

17.下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)的是(　)。

A.用途專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)

B.開(kāi)發(fā)程度低的房地產(chǎn)

C.獨(dú)立使用的房地產(chǎn)

D.不景氣市場(chǎng)環(huán)境下的低價(jià)處理的房地產(chǎn)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是難以變現(xiàn)。獨(dú)立使用的房地產(chǎn)使用不受太多限制，比起不能獨(dú)立使用的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力要強(qiáng)。用途越專(zhuān)，轉(zhuǎn)讓越難。價(jià)值越大，也越難找到買(mǎi)家。市場(chǎng)不景氣，買(mǎi)家稀少，價(jià)格再低，也沒(méi)有吸引力。參見(jiàn)教材P66。

18.通常情況下，下列土地中變現(xiàn)能力最強(qiáng)的是(　)。

A.生地

B.毛地

C.三通一平熟地

D.七通一平熟地

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是難以變現(xiàn)。通常情況下，開(kāi)發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定因素越多，變現(xiàn)能力越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的變現(xiàn)能力弱。參見(jiàn)教材P66。

19.城市規(guī)劃對(duì)建筑容積率的限制，屬于房地產(chǎn)權(quán)益中的(　)。

A.房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利

B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

C.受到房地產(chǎn)權(quán)利以外的各種因素的限制情況

D.房地產(chǎn)的額外利益或收益

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。有些限制是源于權(quán)利的保護(hù)，而規(guī)劃產(chǎn)生的限制是由房地產(chǎn)以外的因素限制的。參見(jiàn)教材P50～51。

20.經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的“外部性”在房地產(chǎn)利用中主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)的(　)。

A.相互影響性

B.壽命長(zhǎng)久性

C.數(shù)量有限性

D.保值增值性

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是相互影響。外部性的含義，就是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的行為對(duì)他人的影響?？吹酵獠啃?，馬上聯(lián)想起相互影響性。參見(jiàn)教材P64。

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