2020房地產(chǎn)估價師理論與方法章節(jié)專項題：房地產(chǎn)價格和價值

第三章　房地產(chǎn)價格和價值

單項選擇題

1.下列房地產(chǎn)價格影響因素的選項中，屬于社會因素的是(　)。

A.房地產(chǎn)投機(jī)

B.房地產(chǎn)制度政策

C.人口增長

D.居民收入

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是社會因素。影響房地產(chǎn)價格的社會因素包括政治治安狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機(jī)。選項B是制度政策因素，選項C是人口因素，選項D是經(jīng)濟(jì)因素。參見教材P146。

2.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是(　)。

A.居民收入增加

B.房產(chǎn)稅征收

C.人民幣升值

D.居民消費價格指數(shù)上升

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、利率、匯率和物價等。選項B，房產(chǎn)稅征收屬于制度政策因素。參見教材P143。

3.下列關(guān)于掛牌價格的說法中，正確的是(　)。

A.掛牌價格一般等于成交價格

B.掛牌價格與成交價格的差額稱為議價空間

C.議價空間大，說明市場景氣

D.掛牌價格一般小于成交價格

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。掛牌價格通常高于成交價格，二者的差額稱為議價空間。市場景氣的時候，議價空間較小。參見教材P86。

4.下列描述，錯誤的是(　)。

A.最低賣價≤成交價≤最高買價

B.房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于投資價值

C.同一估價對象可能有不同類型的價值

D.現(xiàn)狀價值為市場價值

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。選項D錯誤，在合法利用下，現(xiàn)狀價值低于或等于市場價值。當(dāng)在合法利用下的實際狀況為最高最佳利用狀況時，現(xiàn)狀價值等于市場價值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值有可能高于市場價值。參見教材P92。

5.在通常情況下，出讓地價最低的出讓方式是(　)。

A.拍賣

B.掛牌

C.招標(biāo)

D.協(xié)議

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。通常情況下，拍賣和掛牌方式出讓的地價最高，招標(biāo)方式出讓的地價次之，協(xié)議方式出讓的地價最低。參見教材P88。

6.下列說法中，錯誤的是(　)。

A.比較價值趨向于成交價格

B.收益價值、開發(fā)價值趨向于最高買價

C.成本價值傾向于最低賣價

D.房地產(chǎn)市場成熟且正常時，成本價值最低、比較價值適中、收益價值和開發(fā)價值最高

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。選項D錯誤，房地產(chǎn)市場成熟且正常時，成本價值、比較價值、收益價值和開發(fā)價值應(yīng)基本一致。參見教材P89。

7.在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，比較價值(　)收益價值和成本價值。

A.大大高于

B.大大低于

C.等于

D.或者大于，或者小于

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。房地產(chǎn)市場存在泡沫時期，可比實例價格高，最終評估結(jié)果也會偏高。所以比較價值高于成本價值和收益價值。參見教材P90。

8.房地產(chǎn)估價師從某特定投資者的角度評估出的價值屬于(　)。

A.市場價值

B.殘余價值

C.快速變現(xiàn)價值

D.投資價值

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。從某特定的投資者角度考慮評估的是投資價值。參見教材P91。

9.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲取得一宗以掛牌方式出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其可接受的最高價，該估價應(yīng)采用的價值類型為(　)。

A.市場價值

B.投資價值

C.謹(jǐn)慎價值

D.在用價值

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。從某特定的投資者角度考慮評估的是投資價值。例如，政府以招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等方式出讓建設(shè)用地使用權(quán)，意向用地者可能委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其可承受的最高價，為其確定投標(biāo)報價、最高出價等提供參考依據(jù)。這就是一種投資價值評估。參見教材P91。

10.下列關(guān)于價值類型的表述中，錯誤的是(　)。

A.現(xiàn)狀價值等于市場價值

B.投資價值屬于非市場價值

C.市場價值的前提之一是繼續(xù)利用

D.同一估價對象可能有不同類型的價值

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。選項A錯誤，在合法利用下，現(xiàn)狀價值低于或等于市場價值。當(dāng)在合法利用下的實際狀況為最高最佳利用狀況時，現(xiàn)狀價值等于市場價值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值有可能高于市場價值。參見教材P90～93。

11.對于同一估價對象和同一價值時點，下列價值類型中評估值最大的一般是(　)。

A.謹(jǐn)慎價值

B.市場價值

C.殘余價值

D.快速變現(xiàn)價值

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。謹(jǐn)慎價值是存在不確定因素下的價值，肯定偏小;快速變現(xiàn)價值不符合“適當(dāng)營銷”的原則，也會偏小;殘余價值是在非繼續(xù)利用情況下的價值，也小于正常的市場價值。參見教材P90～93。

12.某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值為600萬元，法定優(yōu)先受償款為120萬元，抵押率為60%，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為(　)萬元。

A.480

B.360

C.288

D.240

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。抵押額度=抵押價值×抵押率=(未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-法定優(yōu)先受償款)=(600-120)×60%=288萬元。參見教材P95。

13.某在建工程抵押貸款余額為1000萬元，當(dāng)?shù)赝愒诮üこ痰盅郝蕿?0%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給施工單位的工程款比施工單位投入的少1000萬元。該在建工程沒有預(yù)售期房且未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為6000萬元。則該在建工程的再次抵押價值為(　)萬元。

A.2500

B.3000

C.3500

D.4000

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-已抵押貸款余額/社會一般抵押率-拖欠的建設(shè)工程價款-其他法定優(yōu)先受償款=6000-1000-1000/50%=3000(萬元)。參見教材P96。

14.某商品住宅小區(qū)在建工程的建設(shè)用地面積為 25000m2，擬建總建筑面積為50000m2、共500套住房。該工程已完成總投資的80%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以5000元/m2的價格預(yù)售了其中100套、建筑面積總計為10000m2的住房，預(yù)購人平均按房價的70%辦理了住房抵押貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)曾將該在建工程抵押，目前該筆貸款余額為1860萬元。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前支付給施工單位的工程款比施工單位的實際投入少500萬元。現(xiàn)評估該在建工程不存在預(yù)售期房且未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為2億元。當(dāng)?shù)赝愒诮üこ痰牡盅嘿J款成數(shù)一般為60%。下列描述正確的是(　)。

A.尚未還款額為1860萬元

B.該在建工程的再次抵押價值為12400萬元

C.該房地產(chǎn)的抵押價值為16000萬元

D.法定優(yōu)先受償款為500萬元

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。該在建工程的再次抵押價值=20000×(50000-10000)/50000-1860 /60%-500=12400(萬元)。參見教材P95-96。

15.某宗占地面積為2000m2的建筑物，規(guī)劃其建筑覆蓋率為60%，建筑層數(shù)15層，且每層建筑面積相等為1200m2經(jīng)評估總地價為180萬元，則該宗土地的樓面地價為(　)元/m2。

A.120

B.100

C.300

D.900

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。方法1：容積率=建筑面積/占地面積=占地面積×建筑密度(建筑覆蓋率)×建筑層數(shù)/占地面積=60%×15=9，土地單價=1800000/2000=900元/m2，樓面地價=土地單價/容積率=900/9=100元/m2。方法2：樓面地價=土地總價/總建筑面積=1800000/(1200×15)= 100元/m2，參見教材P105。

16.房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險時的保險價值評估，具體指的是(　)。

A.建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本

B.建筑物重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失

C.建筑安裝工程造價和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

D.建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。

投?；馂?zāi)險時的保險價值，通常僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不應(yīng)包含不可損毀的土地的價值，具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等)。參見教材P96～97。

17.下列關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是(　)。

A.原始價值一般高于賬面價值

B.投資價值一般高于市場價值

C.謹(jǐn)慎價值一般低于市場價值

D.快速變現(xiàn)價值一般低于市場價值

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是投資價值。選項A正確，因為存在折舊，所以一般情況下賬面價值低于原始價值;選項C正確，謹(jǐn)慎價值是在不確定因素的情況下的評估價值，也低于市場價值;選項D正確，快速變現(xiàn)價值不符合適當(dāng)營銷的原則，也會偏小。選項B錯誤，投資價值可能高于市場價值，也可能低于市場價值，取決于特定的投資者的風(fēng)險和收益的偏好。參見教材P91、100。

18.下列說法中，正確的是(　)。

A.無租約限制價值等于合同租金現(xiàn)值

B.出租人權(quán)益價值大于承租人權(quán)益價值

C.承租人權(quán)益價值大于出租人權(quán)益價值

D.無租約限制價值=出租人權(quán)益價值+承租人權(quán)益價值

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值。無租約限制價值=出租人權(quán)益價值+承租人權(quán)益價值。參見教材P99。

19.基準(zhǔn)地價是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按商服、住宅、工業(yè)等用途分別評估，由政府確定的某一估價期日法定最高使用年期的土地權(quán)利的區(qū)域(　)。

A.最低價格

B.最高價格

C.平均價格

D.成交價格

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格?；鶞?zhǔn)地價是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價格。參見教材P103。

20.下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好反映地價水平高低的是(　)。

A.土地總價

B.商品房總價

C.樓面地價

D.土地單價

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。樓面地價比土地單價更能反映土地價格水平高低。參見教材P105。

21.某宗建筑物密度為50%的土地上，建有一棟8層且各層建筑面積相等的住宅樓，均價為5000元/平方米，房地產(chǎn)總價為2000萬元，樓面地價為1200元/平方米。該宗土地的總價為(　)萬元。

A.96

B.192

C.240

D.480

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。建筑面積=2000萬/5000=4000m2，土地總價=4000×1200=480萬元。參見教材P104～106。

22.下列購買某宗房地產(chǎn)的付款方式中，對買方而言最經(jīng)濟(jì)的是(假定年折現(xiàn)率為6%)(　)。

A.現(xiàn)在按9.5折一次性付款

B.一年后一次性付款

C.現(xiàn)在首付30%，余款在未來3年內(nèi)分年等額支付

D.現(xiàn)在首付50%，余款在未來10年內(nèi)分年等額支付

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是名義價格和實際價格。選項A，現(xiàn)在一次性支付0.95;選項B，一年后支付1/1.06=0.943;選項C，=0.3+[(0.7/3)/6%] ×[1-1/(1+6%)3]=0.923702788;選項D，=0.5+[(0.5/10)/6%] ×[1-1/(1+6%)10]=0.868004352。參見教材P106～107。

23.一套總價60萬元的住房，付款方式如下：

(1)在成交日期一次性付清;

(2)在成交日期一次性付清，給予5%的折扣;

(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;

(4)自成交日期起一年內(nèi)一次性付清;

(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。

上述情況中，存在名義價格和實際價格差異的是(　)。

A.第(1)、(3)種情況

B.第(3)、(4)、(5)種情況

C.第(2)、(4)種情況

D.第(2)、(4)、(5)種情況

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是名義價格和實際價格。(1)名義價格實際價格絕對相同，(3)由于貸款需要支付利息，名義價格和實際價格也是一致的，所以選項AB可以排除;(5)肯定存在名義價格和實際價格的差異。參見教材P106～107。

24.某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險補(bǔ)償為現(xiàn)房價格的3%，該期房目前的價格為(　)元/m2。

A.3439

B.3473

C.3508

D.3608

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格。期房價格=現(xiàn)房價格-從期房到達(dá)現(xiàn)房期間的租金凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險補(bǔ)償=4500-500/(1+8%)-500/(1+8%)2-4500×3%=3473(元/m2)。參見教材P108。

25.某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為100m2，類似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈收益為1000 元/套，年折現(xiàn)率為6%，類似商品住宅期房的市場價值為5000元/m2，尚需10個月才能入住，風(fēng)險補(bǔ)償為現(xiàn)房市場價值的5%。該套商品住宅現(xiàn)房的市場價值為(　)元/m2。

A.4653

B.5347

C.5352

D.5366

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格。該期房目前市場價格=現(xiàn)房價格-預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險補(bǔ)償值，月租金凈收益=1000/100=10(元/m2)，月折現(xiàn)率=6%/12=0.5%，5000=現(xiàn)房價格-10/0.5%×[1-1/(1+0.5%)10]-現(xiàn)房價格×5%，現(xiàn)房價格=5366元/m2。參見教材P108。

26.在國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價，一般是評估(　)。

A.掛牌底價

B.正常市場價格

C.競買人可承受的最高價

D.最可能的成交價

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。因為是為競買人確定報價提供參考依據(jù)，所以評估的是競買人可承受的最高價;而如果是政府部門委托估價，則可能是掛牌底價。參見教材P92。

27.當(dāng)拍賣出現(xiàn)流拍，再次拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的(　)。

A.10%

B.20%

C.30%

D.50%

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價。如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。參見教材P109。

28.“吉芬物品”是指某種生活必需品，在特定條件下，消費者對該類商品的需求與價格成(　)。

A.反方向變化

B.同方向變化

C.無變化

D.變化方向無法確定

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。參見教材P113。

29.當(dāng)某種房地產(chǎn)的替代品的價格較高時，消費者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(　)。

A.增加

B.減少

C.不變

D.無法確定

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，則消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。參見教材P114。

30.下列選項不屬于決定房地產(chǎn)需求量的因素的是(　)。

A.房地產(chǎn)商對未來的預(yù)期

B.該種房地產(chǎn)的價格水平

C.相關(guān)物品的價格水平

D.消費者的收入水平

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。某種房地產(chǎn)的需求量影響因素有：(1)該種房地產(chǎn)的價格水平;(2)消費者的收入水平;(3)消費者的偏好;(4)相關(guān)物品的價格水平;(5)消費者對未來的預(yù)期。參見教材P113～114。

31.下列選項中，不屬于決定房地產(chǎn)供給量的因素的是(　)。

A.該種房地產(chǎn)的價格水平

B.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本

C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預(yù)期

D.消費者的偏好

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)供給。某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：(1)該種房地產(chǎn)的價格水平;(2)該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本;(3)該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平;(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預(yù)期。消費者偏好影響房地產(chǎn)需求量。參見教材P116。

32.受市場因素影響，房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)需求減少，且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產(chǎn)均衡價格和均衡數(shù)量的變化情況是(　)。

A.均衡價格增加，均衡數(shù)量減少

B.均衡價格減少，均衡數(shù)量增加

C.均衡價格增加，均衡數(shù)量不變

D.均衡價格不變，均衡數(shù)量減少

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)均衡價格。房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)需求減少，且供給增加的幅度大于需求減少的幅度時，如下圖所示，將導(dǎo)致均衡價格減少、均衡數(shù)量增加。參見教材P118。

33.下列說法中，正確的是(　)。

A.同一影響因素及其變化，對房地產(chǎn)價格變化的影響是完全相同的

B.同一影響因素及其變化，在不同時期，對房地產(chǎn)價格變化的影響是完全相同的

C.道路建設(shè)對住宅房地產(chǎn)價格的影響總是積極正面的

D.緊縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款對市場價格的影響存在時間的滯后性

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是對房地產(chǎn)價格影響因素的基本認(rèn)識。選項A錯誤，同一影響因素對房地產(chǎn)價格的影響是不盡相同的;選項B錯誤，同一因素在不同時期的影響也是不同的;選項C錯誤，道路建設(shè)對住宅價格的影響具有雙重性，改善了交通通達(dá)性會增值，噪聲和尾氣污染會貶值。參見教材P119～121。

34.下列房地產(chǎn)因素中，不屬于土地實物因素的是(　)。

A.土地面積

B.土地容積率

C.土地開發(fā)程度

D.土地形狀

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。土地實物因素包括土地面積、土地形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、土地開發(fā)程度，選項B屬于權(quán)益因素。參見教材P123。

35.下列屬于房地產(chǎn)實物因素的是(　)。

A.房地產(chǎn)新舊程度

B.建筑物朝向

C.房地產(chǎn)坐落

D.房地產(chǎn)人文環(huán)境

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。選項BCD均屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素。參見教材P122～126。

36.通過土地重劃或調(diào)整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了(　)對地價的影響。

A.土地面積

B.地質(zhì)條件

C.土地位置

D.土地形狀

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。為了改善形狀不規(guī)則土地的利用，往往采取土地調(diào)整或重劃措施。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃后，利用價值提高，地價隨之上漲，這從另一方面說明了土地形狀對地價的影響。參見教材P123。

37.商業(yè)房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣，主要取決于(　)。

A.周圍環(huán)境狀況

B.位置有利于原料和產(chǎn)品的運輸

C.自然景觀

D.繁華程度和臨街狀況

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。選項A適用于居住地產(chǎn);選項B適用于工業(yè);選項C適用于住宅用地評價。參見教材P129。

38.最科學(xué)的評價房地產(chǎn)交通便捷程度的距離是(　)。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時間距離

D.經(jīng)濟(jì)距離

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。經(jīng)濟(jì)距離把交通時間和交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量，是一種更加科學(xué)但較為復(fù)雜的距離。參見教材P132。

39.下列影響某套住宅價格的因素中，屬于實物因素的是(　)。

A.臨街狀況

B.層高

C.樓層

D.朝向

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。選項ACD屬于區(qū)位因素。參見教材P131。

40.下列房地產(chǎn)中，一般情況下，價格對樓層最為敏感的是(　)。

A.商業(yè)用房

B.住宅

C.寫字樓

D.工業(yè)用房

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。對某層商業(yè)用房來說，樓層是十分重要的位置因素。參見教材P133。

41.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是(　)。

A.朝向

B.樓層

C.方位

D.交通條件

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。交通條件因素和位置因素是平行的關(guān)系。房地產(chǎn)區(qū)位因素中的位置包括方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層。參見P131～133。

42.一般來講，假如人口總量不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是(　)。

A.上漲

B.下跌

C.保持相對穩(wěn)定

D.先漲后跌

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是人口因素。隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價格有上漲趨勢。參見教材P136～137。

43.下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格上升的是(　)。

A.降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率

B.增加土地有效供給

C.降低契稅

D.提高購房貸款利率

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是制度政策因素。選項A降低貸款利率，將降低開發(fā)成本，可以導(dǎo)致價格下降;選項B增加有效供給，結(jié)果是價格的下降，這是供給規(guī)律作用的結(jié)果;選項D提高購房者貸款利率，將導(dǎo)致需求減少，也是導(dǎo)致價格下跌。降低契稅，使購房者成本降低，需求增加，價格上升，還有一種解釋，契稅降低，使得投機(jī)成本降低，刺激投資導(dǎo)致價格上升。參見教材P137～139。

44.下列情況中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的是(　)。

A.提高契稅稅率

B.增加土地增值稅

C.增加增值稅

D.減免房產(chǎn)稅

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是制度政策因素。契稅是向買方收取的，增值稅、土地增值稅是向賣方收取的。選項BCD三種情況會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上升。參見教材P138～139。

45.下列情況中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是(　)。

A.增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

B.減少交易環(huán)節(jié)賣方的稅收

C.增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

D.提高最高首付比例

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是制度政策因素。增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收，增加了持有房地產(chǎn)成本，會使自用需求者傾向于購買較小面積的房地產(chǎn)，并會抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)，減少房地產(chǎn)需求，進(jìn)而會使房地產(chǎn)價格下降;減少交易環(huán)節(jié)賣方的稅收，要分清是買方市場或賣方市場，若為買方市場，減少賣方稅收會使房地產(chǎn)價格下降;提高最高首付比例，購買門檻上升，從而會減少商品房需求，進(jìn)而減少房價。參見教材P138～139。

46.下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的是(　)。

A.賣方市場下增加賣方稅收通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲

B.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲

C.買方市場下增加賣方稅收通常會使房地產(chǎn)價格下降

D.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價格下降

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是制度政策因素。選項A，在賣方市場下，增加賣方的稅收，賣方會轉(zhuǎn)嫁給買方，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲;選項B，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，增加持有成本，可以抑制投資和投機(jī)，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下跌;選項C，在買方市場下，增加賣方的稅收，賣方無法轉(zhuǎn)嫁，會擠壓賣方的利潤，但是通常不會對房地產(chǎn)價格造成影響;選項D，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會減少未來的商品房供給，從而會使未來的商品房價格上漲。參見教材P138～139。

47.下列關(guān)于利率對房地產(chǎn)價格的影響的說法中，正確的是(　)。

A.利率變化的方向和房價變動的方向總是相反的

B.利率變動的方向和房價變動的方向總是一致的

C.從綜合效應(yīng)上看，利率升降對于房地產(chǎn)需求的影響大于對房地產(chǎn)供給的影響

D.從房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)凈收益現(xiàn)值之和的角度看，利率上升導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。利率波動對于房地產(chǎn)價格的影響具有雙重性。如利率上升，使得開發(fā)成本增加，推動房地產(chǎn)價格上漲;但是利率上升也使得購房者需求者負(fù)擔(dān)加重，抑制需求從而導(dǎo)致房價下跌。從綜合效應(yīng)看，利率升降對房地產(chǎn)需求的影響大于對房地產(chǎn)供給的影響，從而房地產(chǎn)價格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價格會下降;利率下降，房地產(chǎn)價格會上漲。從房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)預(yù)期凈收益的現(xiàn)值之和的角度看，由于房地產(chǎn)價值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率上升或下降會使房地產(chǎn)價格下降或上漲。參見教材P145。

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