2020房地產(chǎn)估價師《理論與方法》強化試題(五)

判斷題

1、稀缺性是指可用的數(shù)量不夠滿足每個人的欲望或需要，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。 (　)

對

錯

2、有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要——不但愿意購買，而且有能力購買。(　)

對

錯

3、人們在經(jīng)濟活動中通常簡稱的價值，一般是指交換價值，而房地產(chǎn)估價中所講的價值，是指使用價值。(　)

對

錯

4、賣方市場是房地產(chǎn)供大于求，賣方處于有利地位并對價格起主導作用的市場。(　)

對

錯

5、夫妻共有一套房改房，房改售房價格10萬元，現(xiàn)時市場價值50萬元?，F(xiàn)二人因離婚分割財產(chǎn)委托估價，該房改房的評估價格應為兩者的平均值30萬元。(　)

對

錯

6、評估價值實質上是對估價對象價值或價格的一個估計值。(　)

對

錯

7、對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個特定投資者角度評估出的投資價值，一般大于市場價值。(　)

對

錯

8、除獨立、客觀、公正原則外，評估房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值時，還應遵循合法原則、價值時點原則、替代原則和最高最佳利用原則。(　)

對

錯

9、投資價值可看成是房地產(chǎn)投資者的心理價位，當價格低于心理價位時，投資者趨向于增加投資，反之，會向市場出售過去所投資的房地產(chǎn)。(　)

對

錯

10、運用收益法評估投資價值時采用的報酬率應是特定投資者所要求的最低期望收益率。(　)

對

錯

答案

判斷題

1、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是價格和價值。稀缺性是指物品的數(shù)量還沒有多到使所有的人想要得到它時就能夠得到它。是相對缺乏，不是絕對缺乏。參見教材P84。

2、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是價格和價值。有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要——不但愿意購買，而且有能力購買。參見教材P84。

3、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是價格和價值。人們在經(jīng)濟活動中簡稱的價值，一般指的是交換價值。在房地產(chǎn)估價中所講的價值，一般也是指交換價值。參見教材P85。

4、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。買方市場是房地產(chǎn)供大于求，買方處于有利地位并對價格起主導作用的市場。賣方市場是房地產(chǎn)供不應求，賣方處于有利地位并對價格起主導作用的市場。在買方市場下，成交價會偏向賣方最低要價;在賣方市場下，成交價會偏向買方最高出價。參見教材P87。

5、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。房改售房價格是政策性價格，與市場價值進行簡單算術平均后的價格沒有意義。該房改房的價格應在現(xiàn)時正常市場價格基礎上，結合當?shù)叵嚓P規(guī)定確定最終的價格。參見教材P88。

6、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。評估價值也稱為評估價格，簡稱評估值、評估價，是通過估價活動得出的估價對象的價值或價格，它本質上是對估價對象的某種特定價值或價格(如市場價值、投資價值、賣方要價、買方出價等)的一個估計值。參見教材P89。

7、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。市場價值來源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值，在某一時點，市場價值是唯一的;投資價值是基于特定投資者的主觀、個人判斷形成的價值，投資價值因人而異。投資價值可能大于等于市場價值，只有投資價值大于市場價值，投資者才會投資。投資價值也可能小于市場價值，這時投資者就會放棄投資。參見教材P91～92。

8、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值?，F(xiàn)狀價值是估價對象在某一特定時間的實際狀況下的價值，實際狀況包括實際的用途、規(guī)模和檔次，它可能是合法利用，也可能不是合法利用;可能是最高最佳利用狀況，也可能不是最高最佳利用狀況。因此，現(xiàn)狀價值可以不遵循最高最佳利用原則。也不必必須遵守合法原則。參見教材P92。

9、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。每個房地產(chǎn)投資者對其擬投資(如購買)的房地產(chǎn)都有一個心理價位，投資價值可看成是這個心理價位，當價格低于心理價位時，投資者趨向于增加投資，反之，會向市場出售過去所投資的房地產(chǎn)。參見教材P92。

10、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。評估投資價值時所采用的應是某個特定投資者所要求的最低收益率(通常稱為最低期望收益率)。參見教材P92。

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