2020房地產估價師《案例分析》基礎習題（四）

簡答題

1、某公司于5年前在公開市場上以2000萬元購得一宗出讓性質的辦公用地，投入1000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場價值為4000萬元，若5年來房屋建安工程造價水平基本穩(wěn)定，則有觀點認為該宗土地的重新取得價格上漲了1000萬元。

<1> 、請問上述觀點是否正確?為什么?

2、某商務辦公樓屬于甲公司所有，現(xiàn)在乙公司有意購買此辦公樓用于出租，以獲取較穩(wěn)定的租金收益，并期望收益率不低于現(xiàn)行一年期銀行存款利率。乙公司為此委托房地產估價機構評估其對該商鋪的最高出價。

<1> 、商務辦公樓估價的常用方法有哪些?

<2> 、影響商務辦公房地產價格的主要實物狀況有哪些?

<3> 、該估價項目適宜采用哪種估價方法?請簡述該方法的估價技術路線。

3、2013年6月甲公司購買了某幢寫字樓的第7層，2015年8月甲公司與乙公司簽訂了一個5年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同?，F(xiàn)要求房地產估價機構分別對出租人權益價值和承租人權益價值進行評估，價值時點為2016年3月1日。

<1> 、簡述出租人權益價值和承租人權益價值概念及計算思路。

<2> 、說明評估承租人權益價值的技術路線。

4、張某計劃用自有閑置資金100萬元購買一套房屋用于長期投資，擬持有一段時間后轉售。某房地產經紀機構向其推薦了市場價格均為100萬元的兩套房屋，一套為普通住宅，另一套為酒店式公寓。經了解，普通住宅的市場租金為5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托經營。張某認為，普通住宅的投資回報率是5000×12/1000000=6%，而酒店式公寓的投資回報率是70000/1000000=7%，所以選擇購買酒店式公寓。

<1> 、張某的選擇是否正確?

<2> 、針對兩類物業(yè)不同的投資經營特點，注冊房地產估價師可以從哪些方面為張某投資決策提供專業(yè)建議?

簡答題

1、【正確答案】 本題考查的是影響商務辦公房地產價格的因素。

1.上述觀點是錯誤的。2.房地產價值不是土地價值和建房投入簡單的相加。

3.應考慮房地產擁有者自己對房地產進行投資改良、通貨膨脹因素。

4.雖然造價穩(wěn)定，但管理費用、財務費用，稅費水平可能有變化。

2、【正確答案】 本題考查的是商務辦公房地產估價的常用方法。商務房地產的估價可以選擇收益法、比較法、成本法等。

【正確答案】 本題考查的是影響商務辦公房地產價格的主要實物狀況。影響商務辦公房地產價格的主要實物狀況包括外觀形象;內部裝飾裝修;設備、設施;智能化程度;物業(yè)服務水平以及租戶類型。

【正確答案】 本題考查的是商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理。該估價項目主要適宜采用收益法。首先，確定未來收益期限;其次，預測未來各期的凈收益;第三，求取報酬率，根據委托方要求，求其最高出價，報酬率確定為一年期銀行存款利率。第四，選用合適的報酬資本化法公式計算收益價值。

3、【正確答案】 出租人權益價值也稱為有租約限制價值、帶租約的價值，是指出租人對自己的已出租房地產依法享有的權益的價值。其評估價值為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場租金確定租金收入所評估的價值。

承租人權益價值即租賃權價值，是指承租人對他人所有的已出租房地產依法享有的權益的價值。其評估價值為按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。

【正確答案】 本題考查的是商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理。取租賃期內的租賃合同約定的租金和市場租金的差額，在價值時點的現(xiàn)值之和為承租人權益的價值。

4、【正確答案】 本題考查的是旅館房地產估價的技術路線及難點處理。張某的選擇不一定正確。如按資本化率考慮，酒店式公寓投資回報率高于普通住宅的收益率;如按報酬率考慮，張某的選擇可能不正確，因為酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限;第二，應該考慮兩套房屋本身未來增值速度和增值能力的差異;第三，還應考慮兩套房屋變現(xiàn)能力大小，普通住宅的變現(xiàn)能力較好。要在綜合考慮上述情況基礎上作出判斷。

【正確答案】 如選擇酒店式公寓，一是盡量選擇70年產權的公寓，二是區(qū)位選擇非常重要，三是配套服務設施要齊全，四是選擇專業(yè)品牌物業(yè)服務很重要。

如選擇普通住宅，除考慮投資回報率外，重點要關注它的升值空間大小。

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