2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營(yíng)管理》提升訓(xùn)練（三）

1、由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對(duì)建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來(lái)的物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始評(píng)估中是不可能考慮到的。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的(　)。

A、政策風(fēng)險(xiǎn)

B、機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)

C、未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

D、收益風(fēng)險(xiǎn)

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資屬于典型的(　)房地產(chǎn)投資。

A、收益型

B、收益加增值型

C、機(jī)會(huì)型

D、博弈型

3、投資組合理論適用于(　)投資者。

A、大型機(jī)構(gòu)

B、中型機(jī)構(gòu)

C、小型機(jī)構(gòu)

D、中小型個(gè)體

4、香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會(huì)決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過(guò)其全部投資的10%，這是基于(　)的考慮結(jié)果。

A、風(fēng)險(xiǎn)投資

B、投資組合

C、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

D、占領(lǐng)世界投資市場(chǎng)

5、單一項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)頗大，若把這兩個(gè)投資項(xiàng)目組合起來(lái)，便可以將兩者的風(fēng)險(xiǎn)變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低，要達(dá)到這個(gè)理想效果的前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)(　)。

A、正的協(xié)方差

B、負(fù)的協(xié)方差

C、標(biāo)準(zhǔn)協(xié)方差

D、絕對(duì)協(xié)方差

6、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.5%，貸款利率為5.8%，投資市場(chǎng)的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為(　)。

A、6.22%

B、8.2%

C、8.3%

D、9.7%

7、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場(chǎng)的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為(　)。

A、4.42%

B、8.11%

C、8.13%

D、9.54%

8、如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.23，則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是(　)。

A、10.38%

B、11.07%

C、12.45%

D、13.62%

正確答案：

1、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。即使對(duì)于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)均由承租人承擔(dān)的情況下，也會(huì)由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對(duì)建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來(lái)的物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始評(píng)估中是不可能考慮到的。參見(jiàn)教材P20。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一般屬于機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資。參見(jiàn)教材P22。

【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是投資組合理論。隨著大型機(jī)構(gòu)投資者的增加，投資組合理論在房地產(chǎn)投資中的應(yīng)用越來(lái)越廣泛。參見(jiàn)教材P22。

【該題針對(duì)“投資組合理論”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是投資組合理論。大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，非常注重研究其地區(qū)分布、時(shí)間分布以及項(xiàng)目類(lèi)型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。參見(jiàn)教材P23。

【該題針對(duì)“投資組合理論”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是投資組合理論。單一項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)頗大，若把這兩個(gè)投資項(xiàng)目組合起來(lái)，便可以將兩者的風(fēng)險(xiǎn)變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低，要達(dá)到這個(gè)理想效果的前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)負(fù)的協(xié)方差。最理想的是一個(gè)絕對(duì)的負(fù)協(xié)方差，但這個(gè)條件很難達(dá)到。參見(jiàn)教材P24。

6、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是投資組合理論。利用公式，收益率=2.5%+0.6×(12%-2.5%)=8.2%。參見(jiàn)教材P25。

【該題針對(duì)“投資組合理論”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是投資組合理論。預(yù)期收益率E(Rj)=2.28%+0.6×(12%-2.28%)=8.112%。注意無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率在我國(guó)為一年期存款利率，在國(guó)外一般指國(guó)債收益。參見(jiàn)教材P25。

【該題針對(duì)“投資組合理論”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

8、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是資本資產(chǎn)定價(jià)模型。折現(xiàn)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率+市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×(市場(chǎng)的平均收益率-無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率)=9%+0.23(15%-9%)=10.38%。參見(jiàn)教材P27。

【該題針對(duì)“資本資產(chǎn)定價(jià)模型”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

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