2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營(yíng)管理》提升訓(xùn)練（十）

1.用于物業(yè)大規(guī)模維修的資金來自于( )。

A.保證金基金

B.資本支出預(yù)算

C.年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算

D.季度預(yù)算

正確答案:B　解題思路：資本支出預(yù)算是為了建立準(zhǔn)備金(也稱大修基金)。而保證金基金是為了保證租戶在其租約有效期內(nèi)很好履行租賃合約而收取的保證資金。保證金基金的利息收入可以作為物業(yè)的其他收入，也可以部分或全部歸租戶所有。如果租戶在租賃期間內(nèi)完全履行了租約中所規(guī)定的責(zé)任，則該項(xiàng)保證金在租約到期時(shí)要如數(shù)退還租戶。否則就要扣除部分甚至全部保證金，用于支付物業(yè)損毀或由于拖欠租金給業(yè)主帶來的損失。

2.下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是( )。

A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營(yíng)成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)

B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長(zhǎng)

C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營(yíng)業(yè)額，或年總營(yíng)業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營(yíng)業(yè)額之外的部分

D.營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高

正確答案:D　解題思路：營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較低。

3.王某打算承租某寫字樓的一個(gè)單元，在可出租面積的計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測(cè)量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30m，外墻面積6m，單元間分隔墻面積8m，公攤面積3m，那么，可出租面積應(yīng)為( )m。

A.33

B.40

C.43

D.47

正確答案:B　解題思路：根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T17986-2000)，"成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影的一半計(jì)算套內(nèi)墻體面積"。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋的使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積，其中套內(nèi)墻體面積=各套之間的分隔墻水平投影面積的一半+套與公共建筑空間的分隔墻水平投影面積的一半+外墻(包括山墻)水平投影面積的一半。對(duì)此題而言，套內(nèi)建筑面積=30+6/2+8/2=37(m)，可出租面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣媒ㄖ娣e=37+3=40(m)。

4.某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為20%，所有用戶都能按時(shí)繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為萬元( )。

A.16

B.18

C.20

D.22

正確答案:B　解題思路：有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失十其他收入=20×80%+2=18(萬元)。

5.某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì)120萬元，則2006年的凈經(jīng)營(yíng)收入為( )萬元。

A.330

B.450

C.650

D.700

正確答案:C　解題思路：有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入，凈收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用=1000×(1-5%-30%)=650萬元。

6.以下宣傳媒介，對(duì)中低檔寫字樓物業(yè)比較合適的有( )。

A.報(bào)紙上的分類廣告

B.電視

C.廣播

D.物業(yè)顧問機(jī)構(gòu)的期刊

E.郵寄

正確答案:AD　解題思路：物業(yè)管理人員選定了進(jìn)行物業(yè)http://www.100ksw.com/宣傳的主題后，還要選擇適當(dāng)?shù)男麄髅浇?。一般來說，對(duì)于中低檔寫字樓物業(yè)，選擇報(bào)紙上的分類廣告或物業(yè)顧問機(jī)構(gòu)的期刊比較合適;對(duì)于大規(guī)模的收益性物業(yè)，還可選擇電視、廣播來進(jìn)行宣傳。

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般考慮的主要因素有( )。

A.可出租或可使用面積

B.出租方的商業(yè)信譽(yù)

C.基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金

D.出租單元的面積規(guī)劃與室內(nèi)裝修

E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)

正確答案:ACD　解題思路：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要認(rèn)真考慮以下三個(gè)方面的因素：一是可出租或可使用面積，二是基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金，三是出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修。

8.收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有( )。

A.潛在毛租金收入

B.空置損失

C.租金損失

D.其他收入

E.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

正確答案:ABCD　解題思路：有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入

9.收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括( )等。

A.人員工資

B.辦公費(fèi)用

C.抵押貸款還本付息

D.保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅

E.租金

正確答案:ABD　解題思路：收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本(建筑物及相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)、維修費(fèi))、為租戶提供服務(wù)的費(fèi)用(公共設(shè)施的維護(hù)維修、清潔、保安等)，保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用等也屬于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的范疇。

10.下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表達(dá)中，正確的有( )。

A.基礎(chǔ)資金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的

B.基礎(chǔ)資金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

C.基礎(chǔ)資金低于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要降低費(fèi)用

D.在寫字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金

E.在寫字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金

正確答案:ABD　解題思路：在確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金)確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。當(dāng)算出的基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要考慮降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用以使基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場(chǎng)租金的水平。在寫字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金，一般高于基礎(chǔ)租金

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