2020房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選題（十六）

答 1運用假設(shè)開發(fā)法和市場法進行估價;

2 了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊若干實例的成交實例的價格，房地產(chǎn)狀況;

3 了解類似公寓 寫字樓的市場售價 租金 房地產(chǎn)狀況及租售成本;

4 分析土地的最佳開發(fā)方案;

5 了解房地產(chǎn)開發(fā)成本及開發(fā)完成后的經(jīng)營模式(租或售)，運用市場法和收益法預(yù)測建成后的房地產(chǎn)總價值，調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用等，如前期工程費，建安工程費，專業(yè)費用等，測算土地價格

6 選取可比實例經(jīng)行因素比較修正，得出比準(zhǔn)價格

7 綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價結(jié)果

8 根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，撰寫估價報告

(二)某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托，評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采角的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣傲的理由。

1 估價中的年凈收益與財務(wù)報表中的年凈利潤含義不同;

收益指房地產(chǎn)對應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻部分;

凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財務(wù)費用(含利息收益)及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等;

2 收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命，還要考慮土地使用年限(或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年)

3 估價采用的成本應(yīng)為估價時點的社會平均成本，即客觀成本。與實際的成本的不同。

(三)某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前四公司兼并了該城區(qū)中二個有沿街二層標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租。現(xiàn)政府欲將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補償，向房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行專業(yè)咨詢。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，甲公司開發(fā)中心可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求，房地產(chǎn)估價機構(gòu)該如何解答?

甲公司可能提出的要求

1 按辦公樓用途經(jīng)行評估;

2 對辦公樓承租人損失進行評估;

3 對裝修改造費用進行評估;

房地產(chǎn)估價機構(gòu)可做的答復(fù)：

1 應(yīng)按改造前的法定用途工業(yè)用途評估，評估價格中不考慮改造裝修辦公樓的費用損失;按工業(yè)用途評估時可以另行委托評估停產(chǎn)停業(yè)損失補償。

2 經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認，可以按照改造后辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租人的經(jīng)濟損失。

3 對承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。

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