2020房地產(chǎn)估價師《理論與方法》專項練習題(二十三)

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1、假設開發(fā)法在形式上是適用于評估新開發(fā)房地產(chǎn)價值的(　)的“倒算法”。

A、市場法

B、收益法

C、成本法

D、長期趨勢法

2、某市區(qū)有一工業(yè)庫房，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為百貨商店。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用(　)進行估價。

A、比較法

B、成本法

C、假設開發(fā)法

D、長期趨勢法

3、假設開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析在選取有關參數(shù)和測算有關數(shù)值時，投資分析是站在(　)的投資者的立場上。

A、特定

B、典型

C、單個

D、社會

4、運用假設開發(fā)法估價一般分為8個步驟：①計算開發(fā)價值;②選擇估價前提;③估計后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期;④選取最佳開發(fā)經(jīng)營方式;⑤確定折現(xiàn)率或計算后續(xù)開發(fā)的利息和利潤;⑥預測后續(xù)開發(fā)的必要支出;⑦預測開發(fā)完成后的價值;⑧選擇具體估價方法。以下排序正確的是(　)。

A、⑧②④③⑦⑥⑤①

B、⑧⑤③⑥⑦④①②

C、⑧④③⑥⑤⑦①②

D、⑧②⑤⑥④⑦③①

5、某房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑面積3850m2，建設期2年，根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時的平均單價為2850元/m2，折現(xiàn)率為15%。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設期初的價值為(　)萬元。

A、572.21

B、765.85

C、791.24

D、912.62

6、假設開發(fā)法的估價前提不包括下列(　)。

A、業(yè)主自行開發(fā)

B、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)

C、被迫轉(zhuǎn)讓 開發(fā)

D、被迫開發(fā)

7、下列對假設開發(fā)法的估價前提說法中，正確的是(　)。

A、自己開發(fā)前提下評估出的價值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值

B、自己開發(fā)前提下評估出的價值，要小于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值

C、自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，要小于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值

D、自己開發(fā)前提下評估出的價值，要小于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值

8、運營期是從未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日起至(　)的日期。

A、房屋驗收合格

B、房屋可使用

C、將其售出之日止

D、房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結(jié)束

9、在動態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預測(　)房地產(chǎn)市場狀況下的價值。

A、未來開發(fā)完成之時的

B、購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的

C、建設期間的某個時間

D、全部租售出去時的

10、關于假設開發(fā)法的說法，錯誤的是(　)。

A、運用假設開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法求取

B、投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算

C、假設開發(fā)法中測算的“扣除項目”金額本質(zhì)上應是預測的扣除項目在未來發(fā)生時的值

D、在預測開發(fā)完成后的價值時，應將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為開發(fā)完成后的價值

答案部分

1、【正確答案】 C

【答案解析】

本題考查的是假設開發(fā)法的理論依據(jù)。假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值的成本法的“倒算法”。參見教材P320。

2、【正確答案】 C

【答案解析】

本題考查的是假設開發(fā)法適用的估價對象。對重新開發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)，都適宜使用假設開發(fā)法估價。參見教材P320。

3、【正確答案】 A

【答案解析】

本題考查的是假設開發(fā)法適用的估價對象。房地產(chǎn)開發(fā)項目分析是站在某個特定的投資者的立場上。參見教材P321。

4、【正確答案】 A

【答案解析】

本題考查的是假設開發(fā)法估價的操作步驟。運用假設開發(fā)法估價一般分為8個步驟：①選擇具體估價方法;②選擇估價前提;③選取最佳開發(fā)經(jīng)營方式;④測算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期;⑤測算后續(xù)開發(fā)的必要支出;⑥測算開發(fā)完成后的價值;⑦確定折現(xiàn)率或測算后續(xù)開發(fā)的應得利潤;⑧計算開發(fā)價值。參見教材P322。

5、【正確答案】 C

【答案解析】

本題考查的是動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.235萬。參見教材323。

6、【正確答案】 D

【答案解析】

本題考查的是假設開發(fā)法的估價前提。假設開發(fā)法的估價前提包括：業(yè)主自行開發(fā)前提;自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提;被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。參見教材P324。

7、【正確答案】 A

【答案解析】

本題考查的是假設開發(fā)法的估價前提。一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。參見教材P324。

8、【正確答案】 D

【答案解析】

本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。運營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期結(jié)束之日或者經(jīng)濟壽命結(jié)束之日。參見教材P330。

9、【正確答案】 A

【答案解析】

本題考查的是開發(fā)完成后的價值。在動態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預測它在未來開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。參見教材P332。

10、【正確答案】 D

【答案解析】

本題考查的是開發(fā)完成后的價值。選項A只要可以預測開發(fā)完成后的收益(如出租或自營用途的房地產(chǎn))，就可以收用益法求取開發(fā)完成后的價值;選項B動態(tài)分析法，不需要測算利息和開發(fā)利潤，體現(xiàn)在折現(xiàn)過程中;選項C扣除項目實際上還沒發(fā)生，是未來要發(fā)生的;選項D在預測開發(fā)完成后的價值時，不能將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為開發(fā)完成后的價值，而應該結(jié)合未來的變動趨勢，如長期趨勢法。參見教材P332。

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