2020房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營管理》提升訓(xùn)練（二十九）

1、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流出通常包括(　)。

A、銷售費(fèi)用

B、財(cái)務(wù)費(fèi)用

C、運(yùn)營費(fèi)用

D、其他經(jīng)營收入

E、土地與建造成本

2、開發(fā)-持有出租-出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級(jí)公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括(　)。

A、土地成本

B、建造成本

C、運(yùn)營成本

D、開發(fā)費(fèi)用

E、房產(chǎn)購買成本

3、從投資的角度看，影響資金時(shí)間價(jià)值大小的主要因素有(　)。

A、投資利潤率

B、通貨膨脹率

C、風(fēng)險(xiǎn)因素

D、存款利率

E、投資規(guī)模

4、IS-LM曲線模型的利率理論認(rèn)為(　)。

A、利率不受貨幣因素的影響

B、利率取決于貨幣供應(yīng)量與流動(dòng)性偏好的均衡水平

C、利率是在商品市場和貨幣市場同時(shí)達(dá)到均衡時(shí)形成的

D、在IS曲線上，利率在商品市場均衡條件下引起收入反向變動(dòng)

E、利息是貸出資本的資本家從借入資本的資本家那里分割來的一部分剩余價(jià)值

5、下列各項(xiàng)中，實(shí)行單利計(jì)息的有(　)。

A、個(gè)人儲(chǔ)蓄存款

B、地產(chǎn)開發(fā)貸款

C、住房抵押貸款

D、國庫券

E、房產(chǎn)開發(fā)貸款

6、關(guān)于名義利率和實(shí)際利率關(guān)系的說法，正確的有(　)。

A、名義利率越大，計(jì)息周期越長，名義利率與實(shí)際利率的差異就越大

B、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，名義利率等于實(shí)際利率

C、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，名義利率小于實(shí)際利率

D、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m→∞，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為：i=er-1

E、名義利率比實(shí)際利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值

7、某投資者購買了一幢寫字樓用于出租經(jīng)營，購樓投資的70%來自銀行提供的期限10年、年利率10%、按年等額還本付息的抵押貸款。假設(shè)寫字樓的出租率一直穩(wěn)定在75%，且凈租金收入每年以8%的速度上漲(收入發(fā)生在期末)，計(jì)劃第10年末轉(zhuǎn)售，投資者的期望收益率為10%。該寫字樓資本金現(xiàn)金流量現(xiàn)值的計(jì)算所涉及的公式包括(　)。

A、A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]

B、P=F/(1+i)n

C、P=nA1/(1+i)

D、P=A0+[ A1/(i-s)]×{1-[(1+s)/(1+i)]n-1}

E、P= A1[(1+i)n-1]/ i(1+i)n+G/i{[(1+i)n-1]/i(1+i)n]-n/(1+i)n}

8、房地產(chǎn)投資決策過程的三個(gè)階段分別是(　)。

A、預(yù)測階段

B、策略階段

C、分析階段

D、決策階段

E、定位階段

9、實(shí)物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有(　)。

A、可預(yù)測性

B、不可控制性

C、不可逆性

D、可延期性

E、不可變更性

10、實(shí)物期權(quán)類型主要包括(　)。

A、等待投資型期權(quán)

B、成長型期權(quán)

C、放棄型期權(quán)

D、剛性期權(quán)

E、柔性期權(quán)

答案

1、【正確答案】 ABCE

【答案解析】 本題考查的是現(xiàn)金流量的概念。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營收入等;現(xiàn)金流出主要包括土地與建造成本或購買成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、運(yùn)營費(fèi)用、銷售費(fèi)用和稅金支出等。參見教材P145。

2、【正確答案】 ABCD

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。選項(xiàng)E用于置業(yè)投資。參見教材P148。

3、【正確答案】 ABC

【答案解析】 本題考查的是資金時(shí)間價(jià)值的概念。資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有：(1)投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤;(2)通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償;(3)風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。參見教材P150。

4、【正確答案】 CD

【答案解析】 本題考查的是利息與利率。選項(xiàng)A，屬于古典學(xué)派的儲(chǔ)蓄投資決定理論的觀點(diǎn);選項(xiàng)B，屬于流動(dòng)性偏好利率理論;選項(xiàng)E，屬于馬克思的利率決定理論的觀點(diǎn)。參見教材P152。

5、【正確答案】 AD

【答案解析】 本題考查的是單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息。我國個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國庫券的利息就是以單利計(jì)算的;我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款等都是按復(fù)利計(jì)息的。參見教材P154。

6、【正確答案】 BCD

【答案解析】 本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值。參見教材P156。

7、【正確答案】 AB

【答案解析】 本題考查的是復(fù)利計(jì)算。要用到等額序列支付資金回收系數(shù)公式算出每年還本付息額，一次性支付的終值系數(shù)公式算出第10年末轉(zhuǎn)售價(jià)格折現(xiàn)值，還要用等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式算出每年凈租金的折現(xiàn)值。選項(xiàng)C，是等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式中當(dāng)年凈租金增長率等于收益率時(shí)的公式，選項(xiàng)E，是等差序列現(xiàn)值系數(shù)公式，均與題意不符。參見教材P161。

8、【正確答案】 BCD

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資決策過程通常有三個(gè)階段：策略階段、分析階段和決策階段。策略階段，即界定可接受的收益和風(fēng)險(xiǎn)。分析階段，即衡量可能的收益與風(fēng)險(xiǎn)。決策階段，即評(píng)估各種收益與風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P240。

9、【正確答案】 CD

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)。房地產(chǎn)投資往往是不可逆和可延期的。兩大基本特性決定了具有實(shí)物期權(quán)性質(zhì)。參見教材P243。

10、【正確答案】 ABCE

【答案解析】 本題考查的是實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。實(shí)物期權(quán)類型包括：等待投資型期權(quán)、成長型期權(quán)、放棄型期權(quán)、柔性期權(quán)、學(xué)習(xí)型期權(quán)。參見教材P244。

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