2020房地產估價師《案例分析》精選題（二十九）

某房地產估價機構接受委托評估一停建住宅項目的轉讓價值，價值時點為2014年6月15日。該項目土地是2008年6月以出讓方式取得，2010年6月項目結構封頂后因故停工。根據委托人提供的資料，項目實際已支出成本為2800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本(注：應為建設成本，下同)、管理費用以及2008年6月至價值時點的投資利息。注冊房地產估價師經調查核實，認為委托人列支的截至項目停工的各項實際成本費用符合當時的市場情況，在采用成本法估價時，確定該房地產重置成本為2800元/㎡。請問：

1.上述確定該房地產重置成本的過程有哪些錯誤?

2.在正確確定重置成本后，還應考慮哪些因素才能測算出成本價值?

【參考答案】

1.錯誤有：①不能按照各項成本費用在過去發(fā)生時的實際或正常水平來估算，而應

該按照在價值時點的各項費用的客觀正常水平來估算。②“開發(fā)成本”包含土地取得成本、管理費用、建設成本、銷售費用、銷售稅費和投資利息共六項，不能將開發(fā)成本與土地取得成本、管理費等并列。③該房地產重置成本構成除上述開發(fā)成本外，還應有開發(fā)利潤一項。④投資利息的計息期起點為應計息項目費用發(fā)生時點，終點是建設期的終點。

2.在確定重置成本后，還應考慮建筑物折舊因素，扣減后得出估價對象成本價值。

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