2020房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)管理》提升訓(xùn)練（四十）

1在V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]的情況下，采用市場(chǎng)提取法求取資本化率時(shí)采取的方法有(　)。

A、試錯(cuò)法

B、移動(dòng)平均法

C、曲線擬合法

D、線性內(nèi)插法

E、指數(shù)修勻法

【正確答案】 AD

【答案解析】 本題考查的是報(bào)酬率的求取方法。Y是通過試錯(cuò)法與線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來求取的。移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法是長(zhǎng)期趨勢(shì)法的具體應(yīng)用。參見教材P264。

2、關(guān)于報(bào)酬率的說法，正確的有(　)。

A、市場(chǎng)提取法求出的報(bào)酬率來源于市場(chǎng)，不能真實(shí)反映收益風(fēng)險(xiǎn)

B、累加法求取報(bào)酬率時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值相對(duì)于同期國(guó)債利率或銀行存款利率都是相同的

C、報(bào)酬率不包含通貨膨脹因素的影響

D、報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率

E、報(bào)酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長(zhǎng)短等無直接關(guān)系

【正確答案】 DE

【答案解析】 本題考查的是報(bào)酬率的求取方法。報(bào)酬率已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值是承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過安全利率以上部分的報(bào)酬率，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場(chǎng)等存在的風(fēng)險(xiǎn)來確定。參見教材P265～267。

3.下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有(　)。

A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高

B.消費(fèi)者的收入水平增加

C.通往郊區(qū)的高速公路收費(fèi)被取消

D.人們預(yù)期該類房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上漲

E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢(shì)

『正確答案』CDE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。選項(xiàng)B，消費(fèi)者收入增加不一定會(huì)增加對(duì)商品住宅的需求，要具體看是哪一類收入人群。參見教材P113～114。

4.在合法利用前提下，且其他條件相同，若評(píng)估同一房地產(chǎn)的下列價(jià)值，其中通常低于其市場(chǎng)價(jià)值的有(　)。

A.投資價(jià)值

B.抵押價(jià)值

C.快速變現(xiàn)價(jià)值

D.現(xiàn)狀價(jià)值

E.殘余價(jià)值

『正確答案』BCE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)值的種類。選項(xiàng)A，投資價(jià)值可能高于、等于或小于市場(chǎng)價(jià)值。投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的價(jià)格，是其投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，說明值得投資(購(gòu)買);反之，說明不值得投資(購(gòu)買)。因此，投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果可能大于也可能小于，甚至可能等于市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果。選項(xiàng)B，謹(jǐn)慎價(jià)值是指在存在不確定因素的情況下遵循謹(jǐn)慎原則所評(píng)估的價(jià)值。謹(jǐn)慎價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值。房地產(chǎn)抵押價(jià)值本質(zhì)上是謹(jǐn)慎價(jià)值。選項(xiàng)C，快速變現(xiàn)價(jià)值是指在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中“適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷”下的價(jià)值?？焖僮儸F(xiàn)價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值。選項(xiàng)D，現(xiàn)狀價(jià)值可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用;可能是合法利用，也可能不是合法利用。在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低于或等于市場(chǎng)價(jià)值。但如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用(通常情況下現(xiàn)狀利用是最高最佳利用)，則現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值可能高于市場(chǎng)價(jià)值。選項(xiàng)E，殘余價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值，它一般低于市場(chǎng)價(jià)值。參見教材P90～93。

5、收益法中計(jì)算凈收益時(shí)，扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用時(shí)不包括的項(xiàng)目有(　)。

A、抵押貸款還本付息額

B、房地產(chǎn)折舊額

C、重置提撥款

D、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用

E、所得稅

【正確答案】 ABDE

【答案解析】 本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。重置提撥款是建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，為定期更換經(jīng)濟(jì)壽命較短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等所提供的費(fèi)用，屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。參見教材P253。

6、收益法估價(jià)中求取凈收益時(shí)，通常不作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用扣除的有(　)。

A、電梯折舊費(fèi)

B、租賃保證金利息

C、房地產(chǎn)稅

D、企業(yè)(個(gè)人)所得稅

E、房屋保險(xiǎn)費(fèi)

【正確答案】 BD

【答案解析】 本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持估價(jià)對(duì)象正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。電梯折舊費(fèi)屬于短壽命項(xiàng)目的折舊費(fèi)，可以算在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中。租賃保證金利息通常計(jì)入有效毛收入，企業(yè)(個(gè)人)所得稅不計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。參見教材P253。

7.下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價(jià)的有(　)。

A.標(biāo)準(zhǔn)廠房

B.行政辦公室

C.寫字樓

D.房地產(chǎn)開發(fā)用地

E.在建工程

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是比較法適用的估價(jià)對(duì)象。比較法適用的估價(jià)對(duì)象是同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：(1)住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是數(shù)量較多、可比性較好的存量成套住宅最適用比較法估價(jià)，相對(duì)來說也是一種最容易、最簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)估價(jià);(2)寫字樓;(3)商鋪;(4)標(biāo)準(zhǔn)廠房;(5)房地產(chǎn)開發(fā)用地。下列房地產(chǎn)難以采用比較法估價(jià)：(1)數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等;(2)很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等;(3)可比性差的房地產(chǎn)，如在建工程(完工程度差異大)等。參見教材P176。

8.估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，對(duì)其可比實(shí)例權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有(　)。

A.建筑密度

B.土地使用期限

C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

D.容積率

E.周邊道路交通管制狀況

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容。選項(xiàng)A，建筑密度與容積率一樣，屬于規(guī)劃條件。選項(xiàng)C、E屬于區(qū)位狀況。參見教材P199。

9.關(guān)于收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估價(jià)值的說法，正確的有(　)。

A.評(píng)估投資價(jià)值可選用較樂觀的估計(jì)值

B.評(píng)估抵押價(jià)值應(yīng)選用較保守的估計(jì)值

C.評(píng)估期房市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)選用最高的估計(jì)值

D.評(píng)估買賣價(jià)格應(yīng)選用最可能的估計(jì)值

E.評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值應(yīng)選用最低的估計(jì)值

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題。除了評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值銀遵守謹(jǐn)慎原則而應(yīng)選用較保守的估計(jì)值、評(píng)估投資價(jià)值因投資者的原因可能選用較樂觀的估計(jì)值或較保守的估計(jì)值外，其他目的的估價(jià)都應(yīng)選用最可能的估計(jì)值。參見教材P259。

10.成本法估價(jià)中，征收集體土地的土地征收補(bǔ)償費(fèi)用的內(nèi)容包括(　)。

A.土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)助費(fèi)

B.地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)

C.征地管理費(fèi)

D.安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)

E.場(chǎng)地平整費(fèi)

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是土地成本。土地征收補(bǔ)償費(fèi)用一般由下列4項(xiàng)費(fèi)用組成：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)、安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。參見教材P290～291。